Locataire et nue-propriétaire d'un logement : puis-je le sous-louer ?

Je suis actuellement nue-propriétaire d'un logement dont mes parents sont les usufruitiers. J'habite ce logement, mes parents m'hébergeant à titre gratuit.Je suis amenée à me déplacer à l'étranger pour une période d'un an, et je souhaite pouvoir louer ce logement en location meublée pendant mon absence. Légalement, en tant que nue-propriétaire, il semble que je n'ai pas le droit de signer un bail ni de percevoir les loyers, car ce droit revient à l'usufruitier. Or mes parents ne souhaitent ni avoir la responsabilité de cette location, ni en percevoir les loyers pour des raisons fiscales. Comment puis-je faire ?J'ai vu qu'un locataire peut, avec l'autorisation du bailleur, sous-louer son logement. Est-il envisageable que mes parents me louent officiellement ce logement, avec autorisation de le sous-louer ? Si oui et puisque la fixation du loyer est libre, est-il envisageable que le montant du loyer fixé avec mes parents soit de 0 euros, et que moi je puisse sous-louer derrière avec un loyer normal ? Ou y a-t-il un loyer minimum légal ? Je pourrais alors être entièrement responsable de cette location provisoire et déclarer ce revenu au fisc personnellement... et non pas mes parents.Si mes parents n'usent pas de leur droit de me réclamer la différence entre le loyer fixé avec eux et celui perçu en sous-location, le fisc pourrait-il alors s'en mêler et venir "embêter" mes parents sur une telle opération ? Si mon idée s'avérait mauvaise, en avez-vous une autre qui puisse me permettre de réaliser cette opération en toute légalité ?

La réponse de notre expert

Le droit d'usage et de jouissance de l'usufruitier et ses pouvoirs d'administration impliquent qu'il puisse donner à bail les biens dont il a l'usufruit (article 595 du code civil). Il a donc la faculté de conclure seul des baux.








Conformément à l'article 608 du code civil, "l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits".

Ainsi, l’usufruitier est tenu des charges que la jouissance et l’administration normales des biens commandent de prélever sur leurs revenus. Il doit payer les charges périodiques, quelle que soit leur périodicité, en particulier les impôts, taxes et redevances régulièrement exigibles quant aux biens concernés. C’est le cas notamment des taxes foncières, sauf clause contraire.


Toutefois, il convient de préciser qu’un contrat de location qui ne pas donne pas lieu à versement d’un loyer peut être analysé en une donation déguisée.

La donation déguisée consiste en une application de la simulation. Un acte apparent, à titre onéreux, masque un acte gratuit. Pour la Cour de cassation, il y a donation déguisée dès lors que les parties ont été animées "(...) d'une volonté de simulation, révélatrice du désir de créer une apparence trompeuse" (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 7 juin 1995, décision n° 93-16.597). Les juges considèrent notamment que la modicité du prix trouve sa cause dans une intention libérale ( Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 12 octobre 1964).




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