Bail : les droits du locataire

Depuis l'adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, la protection du locataire s’est améliorée, grâce à une meilleure information et à une limitation de ses obligations de garantie.

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Les bailleurs essaient de se prémunir des locataires mauvais payeurs, en multipliant leurs exigences en matière de garanties. En général, le locataire doit justifier d’un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer.

Il faut ensuite que le locataire et, si nécessaire, la personne qui se porte caution produisent un avis d’imposition, des bulletins de salaire, une attestation d’employeur… Mais certains bailleurs sont beaucoup plus exigeants.

Limitation des justificatifs

Pour mettre fin aux abus, la loi Alur a prévu des garde-fous. Ainsi :

- La liste des documents que votre propriétaire peut exiger de vous (et à votre éventuelle caution) est fixée de manière exhaustive par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

- Si le montant de vos revenus est insuffisant, votre bailleur peut demander qu’un de vos proches se porte caution. Mais il ne peut pas réclamer cette garantie s’il a souscrit une assurance loyer impayé, sauf en cas de location à un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

La loi Alur lui interdit, en outre, d’exiger la signature du bail par un parent ou un enfant du locataire.

Un contrat de location type

Tout contrat de location, que cela concerne une location vide ou meublée, doit être conforme à un modèle type, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Erreur sur la surface du logement : le bailleur sanctionné

En ce qui concerne la surface du logement, dont l’indication est obligatoire depuis 2009, la loi Alur a ajouté une sanction en cas d’erreur. Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, vous pouvez demander une réduction de votre loyer en proportion.

À défaut d’accord entre vous ou à défaut de réponse de votre bailleur dans les deux mois, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir gain de cause.

Attention !

N’attendez pas pour agir. En effet, si vous avez formulé votre demande en diminution du loyer au cours des six premiers mois de location, la diminution de loyer est rétroactive et prendra donc effet à partir de la date de signature du bail. En revanche, si vous avez attendu plus de six mois, la diminution de loyer ne prendra effet qu’à la date de votre demande (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur).

Par ailleurs, si vous constatez que la surface habitable ne figure pas dans le bail, vous avez un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location pour demander la mise en conformité du contrat à votre propriétaire. S’il ne donne aucune suite à cette mise en demeure dans un délai d’un mois, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, dans les trois mois à compter de votre mise en demeure, pour que votre requête aboutisse.

Bon à savoir

La surface habitable est la surface au sol, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, emplacement des gaines, embrasures de portes et de fenêtres (article R11-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation). Il n’est pas tenu compte non plus des parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 m et des éventuelles annexes (article R11-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation). 

De nouveaux diagnostics obligatoires

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire doit vous remettre un certain nombre de diagnostics immobiliers réunis au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). Il s’agit :

  • du diagnostic de performance énergétique,
  • du diagnostic du constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949,
  • de l’état des risques naturels et technologiques si le logement est sur une zone à risques,
  • de l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.

La loi Alur a également prévu un diagnostic indiquant la présence ou l’absence d’amiante. A la différence des autres, ce diagnostic n’a pas à être annexé au contrat de location. Il doit toutefois vous être fourni sur simple demande de votre part.

Bon à savoir

Ces diagnostics peuvent être fournis soit sous la forme d’un dossier papier, annexé au bail, soit, depuis la loi Evan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée, sauf si vous vous y opposez explicitement.

Etat des lieux : nouvelles règles

Locataire et bailleur établissent un état des lieux d’entrée.

La loi Alur a imposé que deux informations supplémentaires y figurent :

  • la mention de l’index relevé sur les compteurs d’électricité et de gaz, si le logement est doté d’un chauffage ou d’un chauffe-eau individuel,
  • ainsi que le bon fonctionnement du détecteur de fumée.

Autre apport de la loi Alur : vous avez la possibilité de demander à votre bailleur la modification de l’état des lieux pendant un délai de dix jours suivant son établissement. En cas de refus de sa part, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation, un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et de représentants des locataires.

Bon à savoir

Lorsque l’état des lieux est établi contradictoirement en votre présence et celle de votre bailleur, aucun frais ne peut vous être réclamé. En revanche, si, même fait à l’amiable, il est réalisé par l’intermédiaire d’un professionnel (ex. : agent immobilier), une partie des honoraires peut être mise à votre charge dans la limite, toutefois, d’un plafond : le montant TTC de votre part ne peut excéder celui payé par le bailleur, dans la limite de 3 € par m² de surface habitable (Loi n°89-462 du 6/7/1989, art. 5-I, al.3 et décret n°2014-890 du 1/8/2014, art. 2-II).

Assurance multirisque habitation obligatoire

Vous avez l’obligation de souscrire un contrat d’assurance pour les lieux loués et d’en fournir, chaque année, une attestation à votre bailleur.

Si vous ne respectez pas cette exigence, votre bailleur peut souscrire une assurance à votre place et vous la faire payer.

Des frais d'agence plafonnés

Si le logement a été trouvé via un agent immobilier, les honoraires qui lui sont dus sont partagés entre votre bailleur et vous. Les frais à votre charge ne peuvent être supérieurs à ceux payés par votre propriétaire ni à un plafond fixé par décret (n° 2014-890 du 1er août 2014, article 2) :

  • 12 €/m2 dans les zones très tendues (par exemple, à Paris),
  • 10 €/m2 dans les zones tendues (agglomération de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille Montpellier, Nantes…),
  • 8 €/m2 ailleurs.
df
Catherine Doleux
Mis à jour le

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