Pinel et Denormandie : défiscalisation et investissement dans l’immobilier locatif neuf et ancien

Les deux dispositifs de soutien à l’investissement immobilier locatif, Pinel et Denormandie, offrent une réduction d’impôt intéressante, à condition de vous montrer ultra sélectif sur l’emplacement du futur bien.

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Les lois Pinel et Denormandie pour défiscaliser en invetissant

Aux côtés du Pinel, qui concerne principalement les biens achetés neufs ou à construire, les propriétaires bailleurs peuvent, depuis 2019, investir dans l’ancien avec travaux et bénéficier d’une ristourne fiscale grâce au régime Denormandie. Ces deux dispositifs d’investissement locatif partagent certaines règles communes.

Un avantage fiscal similaire

Avec le Pinel comme avec le Denormandie, l’avantage fiscal dépend de la durée de mise en location du bien. En tant que propriétaire bailleur vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de :

  • 12 % de votre investissement (prix d’achat + frais de notaire + travaux) pour un engagement de location d’une durée de 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • et 21 % pour 12 ans.

Ainsi, un appartement acheté 200 000 € et loué pendant six ans permet d’obtenir une réduction d’impôt totale de 24 000 €, soit 4 000 € par an.

Période de l’investissement :

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 pour le Pinel et entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022 pour le Denormandie.

Des plafonds de ressources et de loyers identiques

Dans les dispositifs Pinel et Denormandie, vous pouvez louer le logement vide à toute personne qui y établira sa résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas membre de votre foyer fiscal et que ses ressources annuelles ne dépassent pas un certain plafond, variable selon la composition de son foyer et le lieu de location. Un locataire parisien, vivant seul, doit par exemple percevoir des revenus annuels inférieurs à 38 465 €.

Bail conclu en 2020 en métropole : plafond des ressources annuelles (revenu fiscal de référence de 2018)

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 861 €

37 861 €

+ 1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 314 €

+ 2 personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

54 705 €

+ 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

64 354 €

+ 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

72 526 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

+ 8 089 €

(Source : Anil)

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue ;

Zone A : reste de la banlieue parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM ;

Zone B2 : communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;

Zone C : le reste du territoire.

Par ailleurs, vous devez vous engager, en Pinel comme en Denormandie, à proposer votre bien à la location à un prix inférieur à celui du marché, en respectant des plafonds fixés par les pouvoirs publics.

Bail conclu en 2020 en métropole : plafond des loyers mensuels, par m², charges non comprises

Localisation du logement

En 2020

Zone A bis

17,43 €

Zone A

12,95 €

Zone B1

10,44 €

Zone B2 (sur agrément)

9,07 €

(Source : Anil)

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : [0,7 + (19/surface du logement)]. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas excéder 1,2.

Par exemple, pour la location d’un logement de 100 m2 situé en zone B1, le plafond au m2 pour un bail signé en 2020 sera de 9,30 € : 10,44 x (0,7 + 19/100) = 9,2916.

Où doit se situer le logement ?

C’est là où les routes du Pinel et du Denormandie se séparent.

> Dispositif Pinel : zones A, A bis ou B1

Le Pinel vise à augmenter le nombre de logements locatifs neufs dans les zones dites tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est forte. L'investisseur a donc l’obligation de concentrer ses recherches dans des zones précises, dont la liste est fixée par l’Etat : les zones A, A bis ou B1 (simulateur officiel à cette adresse : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc). Concrètement, il s’agit des grandes agglomérations, comme celles de Paris, Lyon, Bordeaux...

> Dispositif Denormandie : la liste des villes éligibles

Pour le Denormandie, l’approche est différente : l’Etat compte sur les investisseurs pour participer à la rénovation des 222 villes moyennes signataires de conventions «Cœur de ville » ou de communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire. Un arrêté précise la liste des villes éligibles. Pour savoir si votre ville relève du dispositif, vous pouvez utiliser un simulateur. Depuis 2020, il est possible d’en bénéficier dans l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls « centres-villes ».

Quelles conditions pour les travaux de rénovation ?

Si le dispositif Pinel peut aussi être activé pour investir dans un local (bureau, hangar…) à transformer en logement ou pour des travaux de grande ampleur entrepris dans des biens très vétustes, l’avantage fiscal du Denormandie est systématiquement accordé sous conditions de travaux.

Le propriétaire doit en effet entreprendre une rénovation devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux), soit pour l’achat d’un logement de 150 000 €, 50 000 € de travaux.

Un décret publié le 10 avril 2020 au Journal officiel précise la nature des travaux éligibles au dispositif. Il s’agit de tous les travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément (une piscine par exemple), ayant pour objet :

  • la création de surfaces habitables nouvelles (ou surfaces annexes) ;
  • la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (et annexes) dont les combles et sous-sols ;
  • de réaliser des économies d'énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Les surfaces annexes sont les garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs dont l’usage est commun ; mais aussi les dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

L’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement devant être rénové.

Une fois rénové, la maison ou l’appartement doit sortir de la catégorie dite de « passoire thermique » (étiquette énergétique F et G). Ainsi, les travaux doivent soit :

  • conduire à une amélioration de l’efficacité énergétique d’au moins 30 % (20 % en copropriété) ;
  •  correspondre à deux types de travaux parmi les cinq suivants : l’isolation des murs, de la toiture, des fenêtres, le changement de chaudière ou de production d’eau chaude.

Dans les deux cas, la consommation en énergie du logement après rénovation (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement) devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an.

Pour le prouver, le propriétaire bailleur a l’obligation de présenter à l’administration fiscale un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement indiquant la consommation énergétique avant et après les travaux, ainsi que les factures des entreprises ayant effectué les travaux (autres que les factures d’acompte). Elles devront comporter le lieu de réalisation, la nature des travaux, les caractéristiques et critères de performance prévus.

Comment bien choisir l’emplacement du logement ?

Un investissement en Pinel comme en Denormandie ne doit jamais être guidé par le seul intérêt fiscal. Le dynamisme et l’attractivité de la ville choisie doivent être étudiés avec minutie pour vous assurer de la rentabilité future du bien. En effet, acheter sans étude préalable du marché peut conduire à une catastrophe financière et fiscale. Car, si l’acheteur ne trouve pas de locataire, l’administration fiscale retoquera la réduction d’impôt obtenue. Ce qui réduira à néant l’intérêt de l’opération, surtout si elle est financée à crédit ! Ruineux ! Pour opérer une sélection en toute connaissance de cause, il est conseillé de ne jamais acheter sur plan, à distance, et donc de toujours vous déplacer au préalable pour visiter le bien et jauger le potentiel du marché local. Pour vous y aider, pensez-y, les associations départementales d’information sur le logement (Adil) peuvent vous apporter une aide gratuite et indépendante. Vous trouverez les coordonnées de l’Adil la plus proche de chez vous sur le site www.anil.org.

 

df
Élodie Toustou - Sarah Corbeel
Mis à jour le

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