Lois Pinel et Denormandie : défiscalisation et investissement dans l’immobilier locatif neuf et ancien

Pinel et Denormandie, deux dispositifs de soutien à l’investissement immobilier locatif qui offrent une réduction d’impôt intéressante, à condition de vous montrer ultra sélectif sur l’emplacement du futur bien.

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Les lois Pinel et Denormandie pour défiscaliser en invetissant

Aux côtés du Pinel, qui concerne principalement les biens achetés neufs ou à construire, les propriétaires bailleurs peuvent investir dans l’ancien avec travaux et bénéficier d’une ristourne fiscale grâce au régime Denormandie. Ces deux dispositifs partagent certaines règles communes.

Un avantage fiscal similaire

Avec le Pinel comme avec le Denormandie, l’avantage fiscal dépend de la durée de mise en location du bien. En tant que propriétaire bailleur vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de :

  • 12 % de votre investissement (prix d’achat + frais de notaire + travaux) pour en engagement de location d’une durée de 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans
  • et 21 % pour 12 ans.

Ainsi, un appartement acheté 200 000 € et loué pendant six ans permet d’obtenir une réduction d’impôt totale de 24 000 €, soit 4 000 € par an.

Bon à savoir La réduction d'impôt est calculée dans la limite d’un double plafond : celui de votre investissement, pris en compte jusqu’à 300 000 € et celui du prix au mètre carré de surface habitable retenu à hauteur de 5 500 € maximum. Enfin, rappelons que ces réductions entrent dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux qui ne peut aboutir à une remise d'impôt annuelle supérieure à 10 000 €.

Des plafonds de ressources et de loyers identiques

Dans les dispositifs Pinel et Denormandie vous pouvez louer le logement, vide, à toute personne qui y établira sa résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas membre de votre foyer fiscal et que ses ressources annuelles ne dépassent pas un certain plafond, variable selon la composition de son foyer et le lieu de location. Un locataire parisien, vivant seul, doit par exemple percevoir des revenus annuels inférieurs à 38 236 €.

Bail conclu en 2019 en métropole : plafond des ressources annuelles (revenu fiscal de référence de 2017)

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 236€ 38 236€ 31 165€ 28 049€ 28 049€
Couple 57 146€ 57 146€ 41 618€ 37 456€ 37 456€
+ 1 personne à charge 74 912€ 68 693€ 50 049€ 45 044€ 45 044€
+ 2 personnes à charge 89 439€ 82 282€ 60 420€ 54 379€ 54 379€
+ 3 personnes à charge 106 415€ 97 407€ 71 078€ 63 970€ 63 970€
+ 4 personnes à charge 119 745€ 109 613€ 80 103€ 72 093€ 72 093€
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 341€ + 12 213€ + 8 936€ + 8 041€ + 8 041€

(Source : Anil)

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue ; Zone A : reste de la banlieue parisienne ; Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM ; Zone B2 : communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants ; Zone C : le reste du territoire.

Par ailleurs, vous devez vous engager, en Pinel comme en Denormandie, à proposer votre bien à la location à un prix inférieur à celui du marché, en respectant des plafonds fixés par les pouvoirs publics.

Bail conclu en 2019 en métropole : plafond des loyers mensuels, par m², charges non comprises

Localisation du logement En 2019
Zone A bis 17,17€
Zone A 12,75€
Zone B1 10,28€
Zone B2 (sur agrément) 8,93€

(Source : Anil)

Où doit se situer le logement ?

C’est là où les routes du Pinel et du Denormandie se séparent. Le Pinel vise à augmenter le nombre de logements locatifs neufs dans les zones dites tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est forte. L'investisseur a donc l’obligation de concentrer ses recherches dans des zones précises, dont la liste est fixée par l’Etat : les zones A, A bis ou B1 (simulateur officiel à cette adresse : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc). Concrètement, il s’agit des grandes agglomérations, comme celles de Paris, Lyon, Bordeaux...

Dispositif Denormandie: la liste des villes éligibles

Pour le Denormandie, l’approche est différente : l’Etat compte sur les investisseurs pour participer à la rénovation des centres-villes dégradés de certaines villes moyennes. Il s’agit notamment de 222 villes signataires de conventions « Cœur de ville » ou de communes qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire. Un arrêté publié le 27 mars au Journal officiel précise la liste des villes éligibles. Au nombre de 244, elles sont situées en métropole et outre-mer.

Quelles conditions pour les travaux de rénovation ?

Si le dispositif Pinel peut aussi être activé pour investir dans un local (bureau, hangar…) à transformer en logement ou pour des travaux de grande ampleur entrepris dans des biens très vétustes, l’avantage fiscal du Denormandie est systématiquement accordé sous conditions de travaux.

Le propriétaire doit en effet entreprendre une rénovation devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Une fois rénové, la maison ou l’appartement doit sortir de la catégorie dite de « passoire thermique » (étiquette énergétique F et G). Ainsi, ils doivent conduire à une amélioration de l’efficacité énergétique d’au moins 30 % (20 % en copropriété). La consommation en énergie du logement après rénovation (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement) devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an.

Pour le prouver, le propriétaire bailleur a l’obligation de présenter à l’administration fiscale un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement indiquant la consommation énergétique avant et après les travaux, ainsi que les factures des entreprises ayant effectué les travaux (autres que les factures d’acompte).

Que dit le décret en vigueur ?

Le décret du 27 mars 2019 liste les travaux éligibles. Ils doivent correspondre à deux types de travaux parmi les cinq suivants : l’isolation des murs, de la toiture, des fenêtres, le changement de chaudière ou de production d’eau chaude. Le texte précise que le résultat doit conduire à « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes ».

Comment bien choisir l’emplacement du logement ?

Un investissement en Pinel comme en Denormandie ne doit jamais être guidé par le seul intérêt fiscal. Le dynamisme et l’attractivité de la ville choisie doivent être étudiés avec minutie pour vous assurer de la rentabilité future du bien. En effet, acheter sans étude préalable du marché peut conduire à une catastrophe financière et fiscale. Car, si l’acheteur ne trouve pas de locataire, l’administration fiscale retoquera la réduction d’impôt obtenue. Ce qui réduira à néant l’intérêt de l’opération, surtout si elle est financée à crédit ! Ruineux ! Pour opérer une sélection en toute connaissance de cause, il est conseillé de ne jamais acheter sur plan, à distance, et donc de toujours vous déplacer au préalable pour visiter le bien et jauger le potentiel du marché local. Pour vous y aider, pensez-y, les associations départementales d’information sur le logement (Adil) peuvent vous apporter une aide gratuite et indépendante.

df
Élodie Toustou
Mis à jour le

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