Logement : faut-il acheter en SCI ?

En cas d’investissement locatif, les acheteurs se demandent souvent s’il ne serait pas judicieux d’acheter dans un tel cadre juridique. Attention, la vigilance est de mise.

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3mn de lecture
Une mère et ses deux filles achètent une maison
© Istock / Morsa Images

Une solution pour acheter à plusieurs

La création d’une société civile immobilière (SCI) permet de donner un cadre juridique souple et adaptable à un petit groupe d’individus (des parents et enfants, des frères et sœurs, des amis) qui souhaitent investir ensemble.

Cela leur évite de se retrouver en indivision, dont le principal inconvénient est d’exiger la majorité des deux tiers pour réaliser des travaux d’entretien ou conclure un bail, par exemple. Grâce aux statuts de la société rédigés au moment de sa création, ces personnes ont la possibilité de définir ensemble et librement des règles qui les gouverneront. Elles peuvent notamment désigner parmi elles celle ou celui qui sera le gérant et qui prendra seul, le cas échéant, la plupart des décisions nécessaires à la bonne gestion du bien.

Un patrimoine plus simple à transmettre

Des personnes désirant investir créent une SCI à laquelle ils associent leurs enfants pour une part symbolique. Par la suite, les parents procéderont à des donations à titre gratuit de parts sociales au profit de leurs enfants, et ce, progressivement, de manière à bénéficier des abattements accordés en matière de donation et succession : à hauteur de 100 000 euros, par enfant, tous les quinze ans.

Une telle stratégie serait possible si l’investissement immobilier était réalisé hors SCI. Les donations porteraient alors sur des « fractions indivises » de l’immeuble et les abattements s’appliqueraient de la même manière.

Mais la SCI apporte un avantage de taille : elle permet en effet aux parents de garder la mainmise sur la gestion du patrimoine immobilier détenu par la SCI. Grâce aux statuts, ils peuvent se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus, jusqu’à la disparition de la SCI ou leur propre décès.

Accessoirement, la SCI donne la possibilité de minorer les droits de donation puisqu’une décote de 10 % est appliquée sur la valeur des parts cédées.

Les inconvénients de la SCI

Attention, la SCI n’est pas dénuée de points négatifs ! Elle vous prive du délai de rétractation de dix jours accordé à tout acheteur non professionnel, lors du compromis de vente. En outre, elle entraîne des coûts de mise en place et impose, tout au long de son existence, des obligations comptables et fiscales ainsi que la tenue d’une assemblée générale annuelle, même dans un cadre strictement familial.

Enfin, elle complique l’accès aux aides financières accordées pour les travaux de rénovation énergétique.

Inefficace pour payer moins d’impôts

En matière de fiscalité, si vous louez votre bien nu, peu importe que vous achetiez en direct ou par le biais d’une SCI. Dans les deux cas, les loyers sont imposables dans votre patrimoine personnel, dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI peut cependant vous compliquer la vie si vous voulez louer votre bien en meublé car elle sera obligatoirement soumise, non plus à l’impôt sur le revenu, mais à l’impôt sur les sociétés qui est beaucoup plus contraignant d’un point de vue comptable.

Combien ça coûte de monter une SCI  ?

Si vous constituez une SCI en vue de l’achat d’un bien, le recours à un professionnel n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Comptez entre 1 000 et 2  500 euros d’honoraires d’avocat ou de notaire, et environ 300 euros de frais légaux (publication dans un journal d’annonces légales et enregistrement auprès du tribunal de commerce, notamment).

L’avis d’expert : David Ambrosiano, notaire à Fontaine (Isère)

Un outil de gestion à utiliser avec précaution

Nombreux sont ceux qui s’imaginent que la SCI est magique. C'est faux ! C’est simplement un formidable outil de gestion qui doit être réservé à certaines situations. Tout dépend du projet d’investissement, de l’âge auquel on l’engage, du nombre d’enfants de l’investisseur… La SCI est inutile pour acheter un seul bien, mais intéressante si l’on veut investir dans une dizaine de studios, surtout si on a l’intention de transmettre ce patrimoine en en gardant le pouvoir.

Au regard des frais et contraintes qu’elle impose, mes clients qui arrivent dans l’étude avec le désir d’acheter en SCI y renoncent dans 70 % des cas.

 

 

df
Laurence Roy
Mis à jour le

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