Loc’Avantages : la nouvelle réduction d’impôt pour les propriétaires bailleurs

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© Drazen Zigic

Depuis le 1er janvier 2017, le dispositif Louer abordable, également appelé « Cosse », du nom de l’ancienne ministre du Logement, permettait aux propriétaires louant un logement à un loyer modéré à des ménages modestes de bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. Mais cinq après sa mise en place, de moins en moins de bailleurs y avaient recours. De 154 000 en 2017, ils n’étaient plus que 111 000 au 1er janvier 2021. Devant ce constat, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a décidé de rendre le dispositif plus simple et avantageux et de le rebaptiser Loc’Avantages.

Concrètement, la loi de finances pour 2022 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024 et le transforme en une réduction d’impôt sur les loyers perçus pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022.

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    Quelle réduction d’impôt ?

    Le taux de réduction d’impôt dépend du niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) et du mode de gestion du bien (en direct ou en intermédiation locative) mais il ne varie plus selon la localisation du logement. Il est fixé à 15 ou 35 % pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien, et à 20, 40 ou 65 % si le bien est confié à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l’Etat.

    Montant de la réduction d’impôt

    Niveau de loyer

    Décote de loyer

    Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative

    Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative

    Intermédiaire

    - 15 %

    15 %

    20 %

    Social

    - 30 %

    35 %

    40 %

    Très social

    - 45 %

    Uniquement en cas d’intermédiation locative

    65 %

    La réduction d’impôt est calculée sur le montant des loyers bruts encaissés chaque année pendant toute la durée d’application de la convention. Elle est plafonnée à 10 000 euros par an, la limite habituelle des niches fiscales.

    Une prime d’intermédiation locative

    En plus d’une réduction d’impôt supérieure, le recours à l’intermédiation locative permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une prime pouvant aller jusqu’à 3 000 euros.

    Quelles sont les conditions à respecter ?

    Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire doit toujours avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour le logement mis en location mais sa durée est désormais unifiée à 6 ans avec ou sans travaux, contre 6 et 9 ans auparavant.

    Le propriétaire doit également respecter plusieurs conditions liées au logement, au locataire et au loyer.

    ► Conditions liées au logement

    Le logement doit être :

    • loué vide,
    • récent ou ancien avec ou sans travaux,
    • servir d’habitation principale au locataire,
    • respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté (les logements dont la classe énergie est F ou G sont exclus)
    • mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser un montant maximal.

    En effet, le loyer ne doit pas excéder un plafond défini au niveau de la commune, ou, pour Paris, Lyon et Marseille, de l'arrondissement. Selon un décret publié le 1er avril au Journal officiel, les plafonds sont fixés à partir d’une estimation du loyer hors charges de marché du parc locatif privé réalisée selon la méthode suivante :

    • dans les communes ou arrondissements couverts par les observatoires locaux des loyers, le loyer de marché hors charges a été estimé à partir des loyers médians payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d'un an et calculés par les observatoires ;
    • dans les autres communes, le loyer de marché hors charges a été estimé à partir de la carte des loyers publiée sur le site du ministère en charge du Logement, sur la base des données de SeLoger, Leboncoin et PAP.

    Le loyer maximum est ensuite fixé en appliquant une décote sur l’estimation du loyer de marché en fonction de l’affection du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale : - 15 %, - 30 % ou - 45 %.

    Astuces

    ► Conditions liées au locataire et au type de contrat de location

    Comme avec l’ancien dispositif Louer abordable, le propriétaire ne peut pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant. Il ne peut pas non plus le louer à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. Le bien doit être loué pendant toute la durée d’application de la convention. En cas de départ du locataire, le bien devra être remis en location.

    Par ailleurs, le logement doit être loué à un locataire dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à un plafond de ressources défini en fonction de la composition du foyer, de la ville ou du lieu du logement et du loyer demandé. Plus la zone dans laquelle se situe le logement est tendue, plus les plafonds sont élevés.

    Plafond annuel de ressources 2022 pour une convention signée dans le secteur intermédiaire :

    COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE

    LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT

    Zone A bis
    (en €)

    Reste de la zone A (en €)

    Zone B1
    (en €)

    Zone B2
    (en €)

    Zone C
    (en €)

    Personne seule


    38 377


    38 377


    31 280


    28 152


    28 152


    Couple


    57 357


    57 357


    41 772


    37 594


    37 594


    Personne seule ou couple ayant une personne à charge


    75 188


    68 946


    50 233


    45 210


    45 210


    Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge


    89 769


    82 586


    60 643


    54 579


    54 579


    Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge


    106 807


    97 766


    71 340


    64 206


    64 206


    Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge


    120 186


    110 017


    80 399


    72 359


    72 359


    Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième


    + 13 390


    + 12 258


    + 8 969


    + 8 070


    + 8 070

    Plafond annuel de ressources 2022 pour une convention signée dans le secteur social :

    COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE

    LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT

    Zone A bis
    (en €)

    Reste de la zone A (en €)

    Zone B1
    (en €)

    Zone B2
    (en €)

    Zone C
    (en €)

    Personne seule

    28 817

    28 817

    23 488

    21 139

    21 139

    Couple

    43 072

    43 072

    31 368

    28 231

    28 231

    Personne seule ou couple ayant une personne à charge

    56 460

    51 773

    37 721

    33 949

    33 949

    Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

    67 410

    62 016

    45 539

    40 985

    40 985

    Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

    80 204

    73 415

    53 571

    48 214

    48 214

    Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

    90 254

    82 617

    60 376

    54 338

    54 338

    Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

    + 10 057

    + 9 206

    + 6 736

    + 6 061

    + 6 061

    Plafond annuel de ressources 2022 pour une convention signée dans le secteur très social :

    COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE

    LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT

    Zone A bis
    (en €)

    Reste de la zone A (en €)

    Zone B1
    (en €)

    Zone B2
    (en €)

    Zone C
    (en €)

    Personne seule

    15 849

    15 849

    12 918

    11 626

    11 626

    Couple

    25 844

    25 844

    18 822

    16 939

    16 939

    Personne seule ou couple ayant une personne à charge

    33 877

    31 065

    22 633

    20 370

    20 370

    Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

    37 278

    34 295

    25 183

    22 665

    22 665

    Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

    44 114

    40 380

    29 466

    26 519

    26 519

    Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

    49 640

    45 440

    33 207

    29 886

    29 886

    Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

    + 5 530

    + 5 063

    + 3 704

    + 3 333

    + 3 333

    Enfin, la sortie du dispositif sera facilitée dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers. En cas de relocation consécutive au terme de la convention Anah, le bailleur pourra réévaluer librement le loyer au niveau des loyers du marché.

    Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

    Tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif fiscal. Les demandes de convention peuvent être déposées depuis le 1er avril sur la plateforme de l’Anah.

    Attention, le dossier doit être envoyé :

    • avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ;
    • dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

    Des aides pour réaliser des travaux

    En plus de la réduction fiscale, les bailleurs pourront profiter, avec Loc’Avantages, d’aides financières pour réaliser des travaux de rénovation avant la mise en location du logement :

    • jusqu’à 28 000 euros d’aides pour des travaux de réhabilitation (installation ou rénovation de réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz, installation d’une salle de bain et de toilettes, etc.)
    • jusqu’à 15 000 euros d’aides pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation des murs, etc.)
    • jusqu’à 875 euros pour se faire accompagner par un spécialiste lors du montage du dossier de demande d’aides aux travaux.

    Dans tous les cas, le logement devra atteindre au moins l’étiquette énergie D après travaux. A ces aides de l’Anah, peuvent s’ajouter d’éventuelles aides des collectivités territoriales.

    Comment déclarer la réduction fiscale ?

    La réduction d'impôt liée aux loyers touchés en 2022 sera appliquée aux revenus 2022, à déclarer en 2023.

    A noter

    Le dispositif Loc’Avantages ne pourra pas se cumuler avec un autre régime fiscal en faveur de l’investissement locatif tel que le dispositif Pinel.

    Pourquoi le dispositif Louer abordable est-il renforcé ?

    Outre le développement de l’offre de logements à un loyer abordable dans le parc existant, le gouvernement espère inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants, dont le nombre est estimé à plus de trois millions en France, selon l’Insee.

    A noter

    Le dispositif  Louer Abordable actuel continue de s’appliquer pour les conventions déposées à l’Anah avant le 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. La prorogation des anciennes conventions restera également possible.

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