Investissement locatif : le dispositif « Louer abordable » bientôt simplifié ?

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© Drazen Zigic

Depuis le 1er janvier 2017, le dispositif d’investissement locatif « Louer abordable », également appelé « Cosse », du nom de l’ancienne ministre du Logement, permet aux propriétaires louant un logement à un loyer modéré à des ménages modestes de bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, il pourrait bientôt être simplifié afin de le rendre plus attractif.

Quel avantage fiscal ?

Actuellement, le dispositif « Louer abordable » donne droit à un abattement fiscal sur les loyers perçus allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier (zone A bis, A, B1, B2 et C), du niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) et du mode de gestion du bien (en direct ou en intermédiation locative). Plus la zone est tendue et le loyer faible, plus la déduction fiscale est attractive. Si la gestion du logement à louer est confiée à un intermédiaire social (agence immobilière à vocation sociale, association agréée), la déduction fiscale atteint 85 %, quelle que soit la zone géographique.

Montant des déductions sur les loyers en 2021 :

Niveau de loyer

Zones A/A bis/B1

Zone B2

Zone C

Intermédiaire

30 %

15 %

-

Social/très social

70 %

50 %

50 % si travaux

Intermédiation Locative

85 %

85 %

85 %

Comment en bénéficier ?

Pour bénéficier du dispositif Cosse, le propriétaire doit avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour le logement mis en location entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022. Celle-ci fixe la durée de la mise en location (6 ans sans travaux ou 9 ans avec aides aux travaux) et le montant maximal du loyer pouvant être demandé.

Pour pouvoir signer la convention, il doit respecter plusieurs conditions liées au logement, au locataire et au loyer.

► Conditions liées au logement

Le logement doit être :

  • loué vide,
  • récent ou ancien avec ou sans travaux,
  • servir d’habitation principale au locataire,
  • respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté (les logements dont la classe énergie est F ou G sont exclus)
  • mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

► Conditions liées au locataire et au type de contrat de location

Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil qui dépend de la composition du foyer et du type de convention passée avec l’Anah. Par exemple, dans le secteur intermédiaire, pour les baux conclus en 2021, les plafonds annuels de ressources du locataire (revenu fiscal de référence de 2019) ne doivent pas dépasser, pour les logements situés en métropole, les plafonds suivants :

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

28 152 €

28 152 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

37 594 €

37 594 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

45 210 €

45 210 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

54 579 €

54 579 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

64 206 €

64 206 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

72 359 €

72 359 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

+ 8 070 €

+ 8 070 €

Attention, le bien doit être loué pendant toute la durée d’application de la convention. En cas de départ du locataire, le bien doit être remis en location.

► Conditions liées au loyer

Le propriétaire doit fixer le loyer en respectant le montant maximal défini par la convention et la zone d’implantation du logement.

Plafonds de loyers applicables en 2021 en euros/m2 par mois

Convention

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Loyer "intermédiaire"

17,55 €

13,04 €

10,51 €

9,13 €

-

Loyer "social"

12,27 €

9,44 €

8,13 €

7,81 €

7,25 €

Loyer "très social"

9,55 €

7,35 €

6,33 €

6,06 €

5,63 €

A noter

Le dispositif « Louer abordable » ne peut pas se cumuler avec un autre régime fiscal en faveur de l’investissement locatif tel que le dispositif Pinel.

Un dispositif bientôt simplifié ?

Le gouvernement a déposé un amendement au projet de loi de finances 2022, qui sera examiné mi-novembre par l’Assemblée nationale, en vue de simplifier le dispositif de réduction fiscale, rapporte Le Figaro. Car quatre ans après sa mise en place, il est peu attractif. De 154 000 bailleurs, ils ne sont plus que 111 000 à y recourir.

La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, souhaite donc modifier les plafonds de loyers et les avantages fiscaux afin que la rentabilité des propriétaires usant du dispositif soit comparable à celle observée sur le marché libre. L’idée est d’accorder au bailleur une déduction fiscale sur ses revenus fonciers équivalente à la baisse de loyer pratiquée, peu importe où est situé le logement. Par exemple, il aura droit à une réduction de 30 % s’il accepte une baisse équivalente du loyer. L’abattement sera majoré de 15 % si le propriétaire accepte de passer par une agence immobilière à vocation sociale, agréée par le dispositif Logement d’abord. Le bailleur devra toujours signer une convention avec l’Anah.

L’objectif est de cibler les logements vacants, qui seraient plus de trois millions en France, dont 1,1 million inoccupés depuis au moins deux ans, selon l’Insee. Avec cette simplification, la ministre espère « doubler ou tripler » le nombre de dossiers de « Louer abordable » déposés chaque année.

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