Investissement locatif et fiscalité : le point sur les principaux dispositifs immobiliers

Pour inciter, les particuliers à investir dans l’immobilier et à mettre leur bien dans le circuit locatif, les pouvoirs publics ont mis en place des avantages fiscaux. Cela va de la réduction d’impôt à l’amortissement en passant par un abattement sur ces revenus locatifs.

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La fiscalité dans les investissements locatifs
© Adobe Stock

Parmi les outils dont disposent les pouvoirs publics pour orienter l’épargne des particuliers vers certains secteurs, en l’occurrence le logement locatif, celui de la fiscalité prend trois formes : la réduction d’impôt, l’amortissement et l’abattement sur les revenus locatifs générés par l’investissement avant qu’ils ne soient soumis à l’impôt.

Comme en matière commerciale, amortir un bien consiste à répartir le montant de l’investissement sur un certain nombre d’années dans le but de le soustraire de sa base d’imposition. Résultat tangible pour le particulier : pendant la durée de l’opération, il diminue d’autant le montant de ses revenus soumis à l’impôt.

Afin que la dépense fiscale (terme budgétaire qui désigne le coût d’un dispositif qui prive l’État d’une rentrée fiscale) aboutisse aux effets souhaités - ici l’élargissement du secteur locatif privé -, la loi fixe des conditions. Si le contribuable ne les respecte pas, non seulement il se verra réclamer le remboursement des économies d’impôt qu’il a réalisées, mais elles seront alourdies de pénalités.

Les avantages conditionnés

Chaque dispositif locatif immobilier actuellement en vigueur (lois Pinel, Denormandie, statut du loueur en meublé professionnel (LMP) et du loueur en meublé non professionnel (LMNP), conventionnement de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), oblige au respect de certaines conditions : typologie du logement (neuf, ancien, rénové), durée d’engagement de location (six, neuf, douze ans…), libre choix du locataire ou priorité aux ménages modestes, plafonnement des loyers...

La réduction d’impôt

Actuellement coexistent principalement deux dispositifs : le « Pinel » dans le neuf et le « Denormandie » dans l’ancien. Ils offrent une réduction opérée sur l’impôt sur le revenu. Ils ont en commun d’être subordonnés à la mise sur le marché de logements locatifs vides. Ces derniers doivent être occupés au titre de résidence principale (au moins 8 mois par an) par des locataires choisis sous condition de ressources et dans le respect d’un plafond de loyer fixé par l’Etat, déterminé selon la zone géographique où se situe le bien.

Bon à savoir Un investissement en loi Malraux permet aux contribuables les plus fortement imposés, qui réhabilitent des biens anciens de caractère, de bénéficier d’une réduction fiscale de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives.

Quels régime fiscal choisir (appartement ou maison) ?

Le « Pinel » dans le neuf

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif « Pinel » donne la possibilité à un investisseur d’acheter un bien locatif neuf, assorti d‘un avantage fiscal.

Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12 %,18 % et 21 % du prix d’achat en contrepartie d’une location obligatoire ininterrompue respectivement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Pour goûter à ce bonus fiscal, le contribuable bailleur doit respecter plusieurs conditions cumulées :

  • investissement limité à deux acquisitions et à 300 000 euros par an ;
  • le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros le m2 ;
  • le bien, occupé à titre de résidence principale, doit respecter des plafonds de loyers et de revenus pour les locataires.

Pour savoir si une ville est éligible au dispositif Pinel, il existe un simulateur mis en ligne sur le site du ministère de la Cohésion des Territoires. Destiné au grand public, cet outil permet de connaître le loyer maximal de l’appartement, de s’informer sur le plafond de revenus maximal des locataires et de calculer le montant de la réduction d’impôt générée.

Le « Denormandie » dans l’ancien

Lancé le 1er janvier 2019, le régime « Denormandie », du nom de l’actuel ministre de la Cohésion des territoires chargé de la Ville et du Logement, offre depuis peu une façon d’investir dans l’immobilier ancien avec une rénovation à la clef.

Ce dispositif est destiné à attirer les investisseurs dans les communes en perte de vitesse. 244 villes du programme Cœur de Ville sont notamment éligibles à ce nouveau dispositif.

Acheter en « Denormandie » permet de bénéficier d’un avantage fiscal calqué sur celui du Pinel. La réduction d’impôt sur le revenu est égale à 12, 18 et 21 % du prix d’achat à condition que le montant des travaux représente au moins 25 % du prix du logement acheté.

Exemple : pour l’achat d’un bien de 150 000 euros nécessitant 50 000 euros de travaux, la réduction fiscale totale s’élève à 42 000 euros pour une location sur 12 ans, soit 3 500 euros par an de réduction d’impôt sur le revenu.

Bon à savoir L’investissement locatif ciblé sur certaines villes moyennes peut intéresser des investisseurs aguerris et surtout vivants dans les environs, connaissant bien le marché immobilier local.

L’amortissement

Pour limiter la pression fiscale, une parade efficace consiste à louer meublé un bien neuf ou rénové (dans une résidence services) ou dans l’ancien (en diffus). Avec ce choix, le contribuable passe sous le régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Grâce à une mécanique d’amortissement du bien et des charges sur une période de 20 à 25 ans, ce type de location s’avère un bon moyen de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années et surtout sans contrainte de localisation, ni de niveau de loyer.

Bon à savoir Une location meublée permet le plus souvent de majorer de 15 à 25 % le loyer pratiqué pour une location nue.

·        Pour accéder au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), deux conditions cumulées sont à remplir :

- les recettes annuelles issues de la location meublée doivent dépasser 23 000 €,

- les revenus issus de la location meublée doivent représenter au moins 50 % des revenus du foyer fiscal.

·        Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, c’est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui s’applique.

Bon à savoir Une location meublée doit, lorsqu’elle est occupée à titre de résidence principale, contenir au moins 11 meubles et équipements (cf. décret du 31 juillet 2015, n°2015-981). Toutefois, pour démarquer votre bien de la concurrence, mieux vaut offrir davantage d’équipements que la liste minimum demandée, avec une décoration sobre et moderne.

L’abattement sur les revenus fonciers

Avec le contrat « Louer Mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), il est possible pour un propriétaire d’un logement ancien de louer avec une fiscalité avantageuse. Il faut pour cela s’engager à louer à des personnes sous conditions de ressources (revenus modestes) et à un prix abordable fixé par l’Anah.

Cette agence de l’Etat propose au futur bailleur deux conventions :

l’une dite « sans travaux » et l’autre « avec travaux » de rénovation à la clef (en bénéficiant de subventions de l’Anah). Leur durée d’engagement respective de location est de 6 et 9 ans.

Variables selon le marché local et révisés chaque année, les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré hors charges. Ils portent sur la surface « habitable fiscale » qui comprend la surface habitable majorée de la moitié de la surface des annexes.

Il existe trois niveaux de loyers proposés qui, par ordre décroissant, sont les suivants:

- le loyer intermédiaire,

- le loyer social/très social,

- l’intermédiation locative.

Pour mémoire, l’intermédiation locative (le loyer le plus bas) consiste à loger des ménages en grande précarité. Ici, vous confiez votre logement à un tiers social (opérateur, association, organisme agréé par l’état) chargé de la gestion locative de A à Z avec un suivi social du ménage logé. Il existe une sécurisation des loyers et si besoin une remise en état de votre bien (si nécessaire) en fin de convention.

La logique est la suivante : plus l’effort consenti sur le loyer est important (décote par rapport au marché de la location libre), plus la déduction fiscale est importante. Ce bonus fiscal prend la forme d’un abattement sur les revenus fonciers bruts perçus. Selon les régions et le niveau de loyer, le coefficient appliqué va de 15 % à 85 %.

Attention ! Dans le cadre d’une convention Anah, il est impossible de louer à des personnes de votre famille proche. Et en cas de départ du locataire avant le terme de la convention, il faut aussitôt relouer aux mêmes conditions.

Bon à savoir Si vous optez pour le régime du « micro-foncier » en location nue vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur vos loyers, s’ils n’excèdent pas 15 000 euros par an. En meublé, l’abattement forfaitaire grimpe à 50 % de vos loyers dans le système du « micro- BIC ». Ce dernier vous est ouvert jusqu’à 70 000 euros de recettes annuelles.

 

df
Laurence Boccara
Mis à jour le

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