Investissement « Action cœur de ville » : quelles aides dans quelles villes ?

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© theendup

Le dispositif national Action cœur de ville, lancé en mars 2018, présente deux ambitions principales : re-dynamiser les centres anciens de 222 villes moyennes grâce à des aides permettant de réhabiliter l’habitat vétuste et accroître l’offre locative de qualité.

Ainsi, un particulier avec petit budget peut choisir d'investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation qu'il proposera à la location, dans le cadre du programme Action cœur de ville d'une commune signataire d'une Opération de revitalisation de territoire (ORT) ou Action cœur de ville (ACV).

Pour soutenir ces travaux de réhabilitation de l'habitat, différents dispositifs d'aides existent, comme ceux des partenaires du programme Action cœur de ville, tels que l’Agence nationale de l’habitat (Anah), Action Logement Groupe, la Caisse des dépôts et consignations ainsi que les aides fiscales et subventions de l’État. Ces aides peuvent prendre des formes très variées : subventions, crédits ou réductions d’impôt, prêts bonifiés, avances, etc.

Aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah)

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) octroie des aides aux travaux pour les propriétaires bailleurs. Ces aides s’associent à un engagement de location, ouvrant droit à la déduction d’impôt dite «Louer abordable». L'aide est une subvention avec primes, selon la nature des travaux : travaux de réhabilitation et travaux d'amélioration portant sur la sécurité, engagés par les propriétaires bailleurs dans des zones d'opérations programmées (OPAH, etc).

 Il est possible de faire la demande d'aide en ligne sur le site : https://monprojet.anah.gouv.fr/.  Un questionnaire s'ouvre alors demandant divers renseignements : le propriétaire, l'adresse du bien, et si des travaux sont à réaliser avant location. 

Voici le montant de ces subventions selon la nature des travaux effectués. 

Nature des travaux et subventions correspondantes
 Montant maximum de la subvention

Projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé 

Max : 1 000 € HT/m2 dans la limite de 80 m2/logement. 

Projet de travaux d’amélioration

Max : 750 € HT/m2 dans la limite de 80 m2/logement.

Prime « Habiter mieux » si les travaux permettent certaines améliorations de la performance énergétique (35%)

1 500 € par logement

Prime d’intermédiation locative

1 000 € par logement

Prime de réduction de loyer 

Max :  150 €/m2 avec max. 80 m2 /logement.

 

Prime réservation au profit de publics prioritaires

2 000 € par logement
(4 000 € en secteur tendu)

Astuces

Attention, ces subventions sont accordées pour des logements ayant plus de 15 ans et n’ayant pas bénéficié d’un prêt à taux zéro en cours ou octroyé il y a moins de 5 ans.

Incitations fiscales

Plusieurs aides fiscales existent pour soutenir les opérations de travaux et d’investissement locatifs des particuliers, réalisées soit directement, soit par certains types de sociétés civiles.

Dispositif Denormandie

C'est une aide fiscale prenant la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu pour toute acquisition-amélioration de logements ou transformation d’un local en logement. Les bénéficiaires en sont les propriétaires physiques bailleurs. Cette aide s'applique sur les biens situés dans les villes concernées par le programme Action Coeur de Ville ou en zone d'ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) dans la zone de bâti continu.  

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total d’acquisition. Ils doivent prévoir soit : la réduction de la performance énergétique de 30 % minimum ; ou au moins deux types de travaux de rénovation parmi les 5 suivants : changement de chaudière ; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres. 

Un simulateur en ligne permet de vérifier si la ville dans laquelle se trouve le bien relève du dispositif Denormandie.

Montant de l'aide

La réduction d'impôt est calculée sur la base du coût total des travaux, dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an ; 5 500 € par m2 de surface habitable. Son taux est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % sur 12 ans. La réduction d’impôt est également limitée par le plafonnement général des réductions d’impôt aux particuliers. Critère de durée : engagement de location minimal de 6 ans.

Dispositif Pinel dans les bâtiments existants 

C'est une aide fiscale sous forme de réduction d’impôt sur le revenu pour des travaux d'acquisition-remise à neuf de logements ne satisfaisant pas aux critères de décence, ou transformation d’un local en logement. Les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat du bien. 

L'aide est destinée aux  propriétaires physiques bailleurs. Elle est valable dans les  communes en zones A bis, A et B1. Les communes françaises sont classées par zones : A, A bis, B1, B2 ou C. Pour un bailleur ou propriétaire bailleur, la zone dans laquelle se situe son bien détermine le droit à une réduction d'impôt (dispositifs Duflot/Pinel). Pour le bailleur d'un logement conventionné avec l'Anah, la zone détermine le droit à une déduction fiscale sur ses revenus fonciers, le revenu maximum du futur locataire, le loyer initial maximum.

Montant de l'aide

La réduction d'impôt est calculée sur la base du coût total des travaux, dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an ; 5 500 € par m2 de surface habitable. Son taux est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % sur 12 ans. Elle est également limitée par le plafonnement général des réductions d’impôt aux particuliers.

Dispositif Malraux

C'est une aide fiscale (réduction d'impôt sur le revenu) pour les travaux de restauration complète d’un immeuble bâti dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées. Les bénéficiaires en sont les propriétaires physiques bailleurs. Le bien faisant l'objet des travaux doit se situer en site patrimonial remarquable (SPR) classé, ou dans les territoires PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés) ainsi que certains quartiers relevant de conventions ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine).

Montant de l'aide

Taux de 30 % (22 % en Sites Patrimoniaux Remarquables ne disposant pas d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ni d’un  Plan de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine). Les dépenses prises en compte sont plafonnées selon une limite fixée à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Attention : obligation de location comme résidence principale en non meublé avec un critère d'engagement de location minimal de 6 ans. 

Dispositif « Louer Abordable »

C'est une aide fiscale sous forme de déduction des revenus fonciers, réservée pour la location intermédiaire ou sociale en zone sous tension. Le dispositif n’implique pas nécessairement la réalisation de travaux. Cependant, réaliser des travaux rend le propriétaire d’un logement éligible au dispositif en zone C lorsqu’il s’agit d’une location sociale ou très sociale. 

L'aide s'adresse aux propriétaires physiques bailleurs dont les biens sont situés en zones A, A bis et B1.  Elle est susceptible de s’appliquer en zone C s'il y a un conventionnement avec travaux seulement à loyer social et très social. 

Montant de l'aide

Abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (intermédiation locative). 50 % en zone C avec travaux s'il y a un conventionnement social ou très social. 

Les 222 villes moyennes sélectionnées « Action Coeur de Ville »

Voici une carte des villes choisies pour bénéficier de la re-dynamisation de leur centre-ville dans le cadre du programme « Action Coeur de Ville ».

© Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

 

 

 

 

 

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