Investissement locatif : acheter un studio ou un deux-pièces

Suivant les localités, vous pouvez faire l’acquisition d’une petite surface à partir de quelques dizaines de milliers d’euros. L’investissement à privilégier dépend de votre budget et de vos objectifs.
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Les logements loués dégagent un rendement brut de 3 à 5 % et imposent aux propriétaires de nombreuses obligations.
Les logements loués dégagent un rendement brut de 3 à 5 % et imposent aux propriétaires de nombreuses obligations.

Moins performants et plus contraignants que les parkings, les logements loués dégagent un rendement brut oscillant en moyenne entre 3 et 5 % et imposent aux propriétaires de nombreuses obligations. Ils attirent pourtant davantage les investisseurs locatifs. En particulier les petites surfaces, plus faciles à louer. Certes, un logement coûte plus cher qu’un parking, mais vous pouvez recourir au crédit pour compléter votre apport initial. De plus, le contexte se révèle aujourd’hui favorable pour réaliser un tel investissement, les taux des prêts immobiliers étant très bas (1,20 % en moyenne sur vingt ans au 5 septembre 2019).

Définir votre objectif

Une chambre de bonne dans une ville universitaire, un studio en province ou un deux-pièces dans une grande métropole... la nature de l’achat dépend de votre apport personnel, de votre capacité d’emprunt et de votre objectif. Un grand nombre d’investisseurs locatifs visent à préparer financièrement leur retraite. Leur souhait, une fois le crédit remboursé : percevoir des revenus complémentaires à leur pension ou vendre le bien pour dégager un capital. D’autres veulent financer un logement pour, plus tard, l’occuper eux-mêmes ou en faire profiter leurs enfants.

Acheter dans l’ancien

Avec un budget maximum de 200 000 euros, vous avez intérêt à privilégier un achat dans l’ancien. Vous paierez 20 à 30 % de moins que dans le neuf et vous pourrez investir plus facilement en ville. Privilégier une petite surface permet aussi de dégager un meilleur rendement locatif, les studios et les deux-pièces se louant proportionnellement plus cher au mètre carré que les logements familiaux. Pour optimiser votre investissement, vous pouvez miser sur la périphérie d’un centre urbain ou sur une ville de moins de 50 000 habitants au marché locatif dynamique. Vous achèterez moins cher et vous ne serez pas contraint par le dispositif d’encadrement des loyers. Vous pourrez espérer dégager jusqu’à 7 % de rendement brut et plus.


Si vous préférez une grande métropole, la rentabilité sera plus faible, car, à l’achat, vous payerez le prix fort au départ. En outre, votre loyer sera limité si vous investissez à Paris ou dans une agglomération où le marché locatif est tendu, puisque vous devrez respecter l’encadrement des loyers imposé par les pouvoirs publics. Heureusement, votre investissement, idéalement placé, se valorisera plus sûrement avec le temps. Vous vous rattraperez donc éventuellement sur la plus-value réalisée là la revente !


Acheter un logement neuf

Autre piste, exposée par Ève d’Onorio di Méo, avocate et fondatrice de mafiscalite.com : « En achetant un logement neuf, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, un bonus fiscal non négligeable compris entre 12 et 21 % de sa valeur, plafonnée à 
300 000 euros, pour un investissement en métropole. Cet avantage fiscal servira plus à compenser le manque à gagner sur vos loyers, plafonnés, qu’à doper réellement votre rendement locatif. Soyez attentif au prix d’achat : s’il dépasse de plus de 30 % les prix dans l’ancien, vous réaliserez difficilement une plus-value à la revente. Enfin, n’oubliez pas que la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration si vous ne respectez pas toutes les conditions du dispositif Pinel, notamment celle de louer le logement pendant une durée minimum (six, neuf ou douze ans). »

Acheter un logement ancien à rénover

Vous pouvez privilégier l’achat d’un logement ancien qui nécessite d’importants travaux. Vous le négocierez moins cher qu’un bien en bon état, le louerez plus cher après travaux, et vous augmenterez vos chances de gains à la revente. De plus, si vous êtes lourdement imposé, les travaux réalisés feront baisser la facture due au fisc. Leur coût viendra en déduction de vos loyers, et si cela ne suffit pas, de vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 euros par an. Vous réaliserez ainsi une économie d’impôt proportionnelle à votre taux d’imposition et qui ne sera pas soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros par an et par foyer), contrairement à la plupart des réductions et des crédits d’impôt (la réduction Pinel, notamment).

Bon à savoir : si vous achetez un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location nue, vous pourrez profiter de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, comprise entre 12 et 21 % selon la durée de la mise en location (6, 9 ou 12 ans). La réduction d’impôt porte sur le coût total de l’investissement (acquisition + travaux), le tout sous un plafond de 300 000 euros.

Pour y avoir droit, il faut que :

  • le bien soit situé dans l’une des 222 communes signataires du programme « Action cœur de ville » (la liste des 222 villes concernées) ou dans les communes signataires d’une opération de revitalisation du territoire introduit par la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) ;
  • les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent également améliorer la performance énergétique du logement ;
  • le bien soit loué, à titre de résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressources.

Un logement occupé se vend moins cher qu’un logement libre. Retenez toutefois que, pour une petite surface, vous obtiendrez rarement une décote supérieure à 5 %, car la demande est forte pour ces biens. En contrepartie, vous percevrez immédiatement des loyers et vous n’aurez pas de frais à engager pour trouver un locataire. Vous pourrez aussi vérifier le sérieux de l’occupant grâce à l’historique de ses paiements.

Choisir un locataire fiable

Une fois votre investissement réalisé, vous devrez trouver un locataire solvable et fiable dans les meilleurs délais. Tout impayé risque de fragiliser vos finances personnelles.  Et si votre locataire occasionne des dommages, les frais de remise en état du bien et les contentieux de voisinage feront aussi chuter votre rentabilité. La sélection de votre futur locataire constitue donc une étape cruciale : une fois le bail signé, vous ne pourrez plus faire marche arrière et vous serez engagé dans une relation qui peut durer plusieurs années.

Sauf location à un étudiant garanti par ses parents, mieux vaut choisir un locataire dont les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer réclamé (charges comprises).

Protéger vos revenus

Pour préserver votre rentabilité, il est impératif de vous entourer d’un minimum de garanties au moment de louer. Elles vous couvriront en cas d’impayés de loyers, de dégradations des lieux, de périodes non louées, etc.

Première garantie, obtenir le cautionnement solidaire d’un proche du locataire, qui s’engage à payer le loyer et les charges à sa place s’il est défaillant. Elle est indispensable en cas de location à un étudiant ou à une personne dont la solvabilité financière est fragile.

Autre solution, souscrire une assurance contre les risques locatifs auprès d’un assureur. Moyennant une prime annuelle égale à 2 ou 3 % des loyers, vous serez protégé en cas d’impayés, de dégradations du bien ou de contentieux. Mais attention, la mise en œuvre de ces dispositifs est complexe. Le moment venu, vous devrez déclarer le sinistre dans le bref délai prévu au contrat et justifier des réclamations préalables adressées au locataire. À défaut, vous ne serez pas indemnisé.

Dernière possibilité : si vous louez à un jeune âgé de moins de 30 ans ou à un salarié en contrat de travail précaire, vous pouvez bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Proposée par Action Logement, elle est gratuite et couvre les impayés de loyers et de charges pendant les trois premières années de location. Mais pour l’obtenir, il faut louer à des locataires aux revenus modestes moyennant un loyer maximum de 1 300 euros par mois (et 1 500 euros à Paris).

Attention aux loyers encadrés !

Si vous investissez dans l’une des 
28 agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par une offre locative insuffisante pour absorber la demande, vous ne pouvez pas fixer le loyer librement lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation. Vous devez limiter la hausse à l’évolution 
de l’indice de référence des loyers. 
Pour savoir si vous êtes concerné, contactez votre agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Un second dispositif d’encadrement s’applique à Paris depuis le 1er juillet 2019. Il interdit aux bailleurs de réclamer un prix supérieur de plus de 20 % à un loyer de référence fixé par le préfet en fonction du quartier, de la taille du logement, du type de location (vide ou meublée) 
et de sa période de construction.
Pour connaître le maximum que vous pouvez exiger, connectez-vous au site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).

df
Olivier Puren
Mis à jour le