Immobilier locatif : où est-ce rentable d'investir ?

Les prix de l’immobilier restent élevés dans la plupart des villes françaises, là où la demande locative est forte. Une bonne raison d’être prudent, de prendre le temps d’étudier le quartier, sa dynamique et son attractivité pour rechercher une bonne rentabilité.

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Bien choisir l'endroit où on achète un appartement pour le louer
© Istock / WhiteBaltzinger

Acheter là où la demande locative est forte

Il faut acheter là où la demande locative est soutenue. Car, quel que soit votre objectif – compléter vos revenus dans l’immédiat ou en vue de la retraite ou faire fructifier votre capital –, votre logement devra être loué rapidement et rester vacant le moins longtemps possible entre deux locations. Les loyers permettent de rembourser le crédit souscrit pour financer l’achat, et quelques semaines ou quelques mois sans locataire mettraient rapidement à mal l’équilibre financier de l’opération.

Si vous visez une grande ville, vous louerez a priori facilement, surtout si celle-ci fait partie des 28 agglomérations classées « zone tendue » par décret (pour le savoir, consultez le site Service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues). Leur point commun ? Un marché immobilier caractérisé par l’insuffisance de l’offre locative par rapport à la demande… Ce qui signifie qu’il n’y a pas assez de logements à louer et qu’un bien mis sur le marché trouve rapidement preneur. Les prix de vente dans ces villes tendues sont cependant élevés, à plus de 2 000 euros le m². Mieux vaut éviter les plus chères (Paris, Lyon, Bordeaux…) où, compte tenu des valeurs d’achat, le rendement locatif risque d’être décevant.

Un investissement dans une ville de moins de 100 000 habitants

C’est la raison pour laquelle il est judicieux de s’intéresser aux villes moyennes, celles de moins de 100 000 habitants, beaucoup plus abordables. Mais il faut là aussi vérifier que les candidats à la location sont nombreux. Pour cela, posez-vous certaines questions :

  1. La ville est-elle attractive économiquement ?
  2. Offre- t-elle de nombreux emplois ?
  3. Fait-elle l’objet de projets d’urbanisme, d’implantation de pôles industriels ou tertiaires, d’enseignement supérieur, d’amélioration des transports urbains ?
  4. Des étudiants y vivent-ils ? Et si oui, combien ?

Consultez aussi les annonces de location immobilière sur des sites comme Square habitat, Seloger.com, Fnaim.fr, Laforet.com ou Orpi.com, par exemple. Interrogez les professionnels de l’immobilier. Valenciennes, Troyes, Poitiers, Rennes, Clermont-Ferrand, Dijon… sont, parmi d’autres, des villes moyennes où la demande locative est soutenue.

Investir dans l’hypercentre ou excentré : cibler le quartier

Le choix du quartier est important, même dans une ville où les candidats à la location sont a priori toujours au rendez-vous. Quelle que soit la tendance générale de la ville retenue, l’hypercentre est la valeur sûre par excellence, le lieu de prédilection des locataires, surtout des étudiants. Mais les prix de vente se situant dans le haut de la fourchette des valeurs immobilières, l’investissement y sera moins rentable qu’ailleurs. En revanche, il s’y valorisera plus vite. Le secteur est donc à privilégier si vous souhaitez disposer à tout moment de votre capital investi.

Les quartiers à proximité immédiate d’un pôle universitaire, d’une école supérieure, d’un centre d’affaires ou d’un hôpital sont également à retenir, même excentrés. La demande locative y est soutenue et les prix y étant moins hauts qu’en centre-ville, vous aurez l’occasion de maximiser votre rendement locatif. Ce qui est intéressant si votre objectif est de vous constituer des revenus complémentaires, une fois le crédit remboursé. Par contre, sachez qu’un bien dans ces quartiers non centraux a toujours un potentiel de valorisation plus faible que le même bien en cœur de ville.

En dehors des secteurs prisés de la ville, il est prudent de se limiter aux zones à proximité immédiate des lignes de transport en commun qui permettent de relier rapidement les pôles d’activité – centre-ville et facultés, notamment.

Le prix moyen d’un appartement dans 12 grandes villes (en €/m2)

VillePrix au m2
dans l'ancien
Prix au m2
dans le neuf
Bordeaux4 647 €4 107 €
Dijon2 132 €3 127 €
Lille3 312 €3 515 €
Lyon4 230 €4 459 €
Marseille2 426 €4 819 €
Nantes3 286 €4 361 €
Orléans2 104 €3 199 €
Paris10 187 €12 150 €
Rennes2 945 €3 809 €
Rouen2 304 €3 200 €
Strasbourg2 275 €3 883 €
Toulouse2 746 €3 806 €

Source : Fnaim et Fédération des promoteurs immobilier, 3e trimestre 2019.

L’avis d’expert : Jean-Marc Torrolion, Président de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim)

La rentabilité est meilleure dans les villes moyennes

Dans les secteurs tendus, c’est-à-dire les grandes agglomérations, la rentabilité brute est de 3 à 4 %. Dans les villes moyennes, elle est de 6,5 à 8 %. Mais investir dans une ville de cette taille implique une très bonne connaissance du marché car il faut avoir la capacité d’être sélectif sur le bien. C’est la raison pour laquelle, idéalement, on achète dans la ville moyenne que l’on habite. Au contraire de ce qui se passe dans les grandes villes où l’on voit des investisseurs venus de l’extérieur. Dans une ville moyenne, il ne faut surtout pas surestimer le loyer, car les capacités du locataire ne sont pas les mêmes à Toulouse qu’à Limoges, par exemple.

 

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Auteur : Laurence Roy
Article mis à jour le 

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