Immobilier : acheter neuf ou ancien ?

L’État encourage toujours très fortement les particuliers à investir dans un logement neuf en leur accordant des avantages fiscaux attractifs. Mais un achat dans l’ancien offre également de nombreux atouts.

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Acheter un logement dans l'ancien ou dans le neuf ?
© Istock / Andrii Yalanskyi

Acheter dans le neuf, c’est simple

Si vous voulez investir en limitant le temps et l’énergie que vous y consacrerez, le neuf est parfait. Le promoteur vous propose un produit clé en main où tout est prévu, la rentabilité et les perspectives de valorisation calculées. Le logement neuf est fonctionnel, conforme aux normes actuelles au niveau énergétique et acoustique – qualités appréciées des locataires. Il vous met à l’abri des travaux imprévus pour une bonne dizaine d’années et, dans le pire des cas, vous bénéficierez de la garantie décennale pour les problèmes les plus graves.

129 500 logements neufs ont été vendus en 2019, comme en 2018.

Source : Stat info logement n° 257, février 2020.

Du point de vue fiscal, vous êtes choyé puisque, dans les zones les plus tendues, le dispositif Pinel vous accorde une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % du prix du logement étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location : vous devez vous engager à louer pour une durée équivalente avec un loyer plafonné à un locataire aux ressources, elles aussi, plafonnées. Mais l’offre est limitée, souvent en périphérie, et les prix sont de 20 à 25 % plus élevés que dans l’ancien. En outre, les conditions de location imposées pour bénéficier des avantages fiscaux sont contraignantes. Les plafonds de loyer imposés limitent aussi la rentabilité de l’investissement. Enfin, il ne faut pas oublier qu’en achetant dans le neuf, la patience s’impose. Entre le moment où vous signez le contrat de réservation et celui où vous faites entrer dans les lieux votre premier locataire, entre 12 et 18 mois se seront écoulés. En effet, à moins de tomber sur une « fin de programme », lorsque vous vous engagez, vous achetez un bien sur plan.

Davantage d’offres dans l’ancien

À l’inverse du neuf, le choix dans l’ancien est vaste. Si vous souhaitez investir en centre-ville, c’est faisable. Vous profiterez d’une fourchette de prix plus large que dans le neuf, principalement en raison de la qualité des biens plus diverse. Vous pourrez acheter un logement nécessitant des travaux à un prix inférieur aux valeurs de marché ou, à l’opposé, un bien récemment rénové dont la valeur se rapprochera du neuf. Mais cette offre plus large est aussi moins bien organisée. Aux produits proposés par les professionnels se mêlent ceux des particuliers sur les sites internet tel Leboncoin, par exemple, désormais incontournable dans une recherche immobilière. Mais de fait, celle-ci peut s’avérer rapidement chronophage.

Vu l’état du parc immobilier ancien, assez défraîchi, vous échapperez difficilement aux travaux. Il faut donc être disposé à gérer un chantier, à y consacrer du temps et de l’énergie. Réaliser des travaux est cependant toujours intéressant. Vous valorisez votre bien sur le marché de la location et vous en profitez pour alléger votre imposition. Le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration est en effet déductible des revenus locatifs. Le déficit qui peut apparaître pourra être imputé sur le revenu global de l’année à hauteur de 10 700 euros. Vous pouvez même tenter le dispositif Denormandie si vous visez un bien dégradé dans l’une des 245 villes moyennes éligibles. Il accorde la même réduction fiscale que le Pinel. Les travaux devront représenter au moins 25 % du montant de l’investissement et améliorer la performance énergétique du logement. Vous vous engagerez à louer aux mêmes conditions de durée et de loyer qu’en Pinel.

En dehors de ce cas particulier, l’investisseur dans l’ancien est relativement libre. Il fixera son loyer, choisira un locataire aux revenus élevés de préférence, louera vide ou meublé. À Paris et Lille, toutefois, les loyers des nouveaux contrats de location sont de nouveau encadrés par arrêté préfectoral.

L’avis d’expert : Léa Chanoine, chargée d’études juridiques à l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement)

Des aides existent pour rénover un bien ancien

Une construction neuve est soumise à la réglementation thermique dite « RT 2012 » qui garantit un certain niveau de performance énergétique. Le logement ancien atteint rarement ce seuil, et des travaux peuvent être nécessaires. Il faut savoir que même pour un bien locatif, des aides financières existent, comme l’éco-PTZ, Habiter mieux de l’ANAH, l’aide aux travaux de rénovation énergétique d’Action logement… Renseignez-vous auprès de votre agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL). Des conseillers sont là pour vous orienter, afin de financer au mieux vos travaux.

Dans leneuf, les frais sont réduits

Les frais d’acquisition payés au moment de l’acte de vente sont d’environ 8 % du prix de vente du bien dans l’ancien et de 3 % dans le neuf. Pour un logement acheté 130 000 euros, vous payerez 10 600 euros s’il est ancien, et seulement 3 500 euros s’il est neuf (simulation réalisée avec le site Immobilier.notaires.fr).

 

DF
Auteur : Laurence Roy
Article mis à jour le 

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