Faut-il louer son appartement vide ou meublé ?

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4mn de lecture
Un appartement meublé à louer
© Istock / FollowTheFlow

La durée du bail

D’un point de vue juridique, la location vide et la location meublée affichent des différences importantes, notamment en ce qui concerne la durée du bail, celle du préavis et les conditions de reprise du logement (voir tableau). En définitive, pour le propriétaire, le meublé impose moins de contraintes.

Les règles du bail selon le type de location

 

Location vide

Location meublée

 

Bail

Bail normal

Bail mobilité

Durée du bail

3 ans

1 an

1 à 10 mois

Renouvellement

Oui

Oui

Non

Motifs de reprise du logement

Revendre ou y habiter ou motif sérieux (par exemple, le non-paiement répété des loyers)

Revendre ou y habiter ou motif sérieux (par exemple, le non-paiement répété des loyers)

Sans

Préavis

6 mois

3 mois

Sans

La stabilité du locataire

En location vide, le locataire qui investit le logement avec ses meubles aura tendance à être stable, ce qui est plutôt un avantage mais représente un risque accru de dégradations du logement à la fin du bail.

À l’inverse, en meublé, le locataire sera plus mobile. Lodgis, spécialiste du meublé non touristique à Paris, a relevé une durée moyenne de 204 jours en 2019. Ce turn-over est contraignant. Mais il permet au bailleur de surveiller régulièrement son bien et d’en retrouver la disponibilité régulièrement pour le revendre, l’habiter ou y loger un proche.

Le profil des locataires

La location vide est susceptible d’intéresser tout type de locataire, tandis que la location meublée, elle, intéresse surtout deux catégories de personnes : les étudiants et les jeunes actifs en quête de petites surfaces (studio et deux-pièces) et, parfois, de trois-pièces et plus pour y vivre en colocation. Dans les villes à forte population étudiante, la location meublée est une très bonne stratégie.

Le montant du loyer

Les loyers d’un logement meublé sont de 10 à 20 % plus élevés que ceux d’un logement vide. Cet écart correspond au coût des meubles et à l’avantage accordé au locataire de ne pas avoir à emménager et à déménager.

La rentabilité peut donc être meilleure en meublé, mais il ne faut pas négliger le prix d’achat du mobilier indispensable à la mise en place de la location. Le décret du 31 juillet 2015 donne la liste des meubles, des appareils et des ustensiles à prévoir (voir le site Anil.org, taper « mobilier » dans le moteur de recherche). Pour équiper un studio, il faut facilement compter 2 000 euros.

En l’absence d’une population étudiante ou à mobilité économique, la location meublée a peu de chance de répondre à la demande.

La fiscalité

En location vide, les loyers sont des « revenus fonciers » ; en meublé, ce sont des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Dans les deux cas, il existe un régime forfaitaire applicable jusqu’à un certain seuil de revenus avec un abattement censé représenter l’ensemble des charges du bailleur : de 30 % jusqu’à 15 000 euros en foncier et de 50 % jusqu’à 72 600 euros en BIC.

En foncier, l’abattement est applicable sur les loyers bruts ; en BIC, sur les recettes charges comprises. De même, il existe, pour les deux cas, un régime d’imposition au réel – obligatoire au-delà des seuils précités ou, sur option, en dessous. Les charges engagées dans l’année (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances…) sont déductibles des revenus pour leur montant réel. Une différence de taille : en meublé, vous pouvez déduire en plus un amortissement du bien, des travaux et du mobilier. Cela permet de beaucoup réduire le bénéfice imposable et donc votre imposition.

Les contraintes administratives

La location vide est l’option la plus simple. Les obligations comptables et fiscales sont faibles, voire inexistantes si on retient le régime du micro-foncier. Tout au plus, vous devrez conserver les justificatifs de vos charges si vous avez opté pour le réel.

En location meublée, les choses sont plus compliquées. Vous devez faire une déclaration au greffe du tribunal de commerce et obtenir un numéro Siret. Ensuite, si vous optez pour le régime fiscal du réel, les obligations fiscales et comptables sont complexes et imposent le recours à un expert-comptable. En revanche, au forfait, la déclaration fiscale est aussi simple qu’en micro-foncier.

L’avis d’expert : Pierre Hautus, directeur de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI)

La location meublée est en plein développement

La location meublée se développe pour deux raisons. D’une part, elle répond à une demande réelle de la part des locataires et, d’autre part, de nombreux bailleurs y trouvent un moyen de compenser les contraintes juridiques et de loyers, comme à Paris et Lille où ces derniers sont de nouveau encadrés. Le meublé offre une plus grande flexibilité dans le bail et dans la définition du loyer. Mais attention, la formule ne fonctionne pas partout.

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