Investissement locatif : quelles alternatives au dispositif Pinel  ?

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© ah_fotobox - iStock

Le dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf, devait disparaître fin 2021. Ayant accepté de le proroger jusqu’en 2024 pour aider le BTP en crise, le gouvernement a prévu de réduire l’avantage fiscal et a déjà exclu les maisons (seul l’habitat collectif reste concerné). Les réductions octroyées seront encore, en 2022, de 12 % du prix du bien pour une location sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Elles baisseront respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un achat en 2023, puis à 9 %, 12 % et 14 % en 2024.

Fin de partie aussi pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Accordée essentiellement pour l’achat d’un logement dans une résidence avec services neuve, elle devrait disparaître fin 2021. Quelles solutions reste-t-il aux investisseurs qui veulent acheter pour louer et améliorer la rentabilité de l’opération grâce à une incitation fiscale ?

Une réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie

Ce dispositif, créé pour inciter les investisseurs à acheter et rénover des logements anciens dans des villes petites ou moyennes, leur fait profiter d’une réduction d’impôt identique à celle du Pinel. Calculée sur le prix de revient total du bien (achat + travaux), elle est égale à 2 % par an pendant six ou neuf ans, puis à 1 % si le propriétaire loue jusqu’à douze ans. Au total, l’avantage fiscal est donc de 12 % pour une location sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans.

Il est limité à deux logements par foyer fiscal et par an. L’investissement (achat + travaux) est pris en compte dans la limite de 300 000 euros. Exemple : pour un prix de revient de 100 000 euros (achat + travaux), la réduction d’impôt est de 2 000 euros par an pendant chacune des neuf premières années, et de 1 000 euros par an pour les trois dernières si le propriétaire loue douze ans.

Comment en bénéficier ?

  • Vous devez respecter des plafonds de loyers identiques à ceux appliqués dans le dispositif Pinel. Ils sont très proches, dans la plupart des villes, des loyers de marché dans l’ancien et des revenus d’une grande partie de la population.
  • Les revenus de vos locataires ne peuvent pas dépasser certains plafonds, et le bien doit constituer leur résidence principale.
  • Les travaux de modernisation (extension et rénovation énergétique) sont censés représenter au moins 25 % du prix de revient total. « Ils doivent permettre d’accroître la performance énergétique du logement de 20 % s’il s’agit d’un appartement et de 30 % pour une maison », précise Logan Chouquard, fiscaliste chez Tacotax.
  • Le logement doit se situer dans une commune qui participe au programme Action cœur de ville (ACV), ou qui a signé une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT), ou profite d’un Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD). « Une quarantaine de villes en Île-de-France sont concernées, comme Poissy, et en province, par exemple : Autun, Auxerre, La Roche-sur-Yon, Bayonne, etc. », note Logan Chouquard.

Le nombre de villes éligibles devrait par ailleurs progresser. « Celles concernées par le programme Petites villes de demain vont également pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie », relève Jack Dupe, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) du Maine-et-Loire.

Comme le gouvernement veut continuer à développer ces programmes importants pour les territoires,il est probable que l’avantage fiscal sera prorogé au-delà de son échéance actuelle, fin 2022.

Quelle rentabilité ?

Ces villes, petites ou moyennes, n’offrent pas, a priori, le même potentiel de plus-values à la revente que les grandes métropoles régionales où le marché immobilier s’est envolé ces dernières années. Mais la volonté des pouvoirs publics d’y rénover l’habitat et de relancer les petits commerces offre un peu d’espoir. « Les plus-values seront peut-être faibles, mais cela est compensé, au moins en partie, par le surcroît de rentabilité obtenu grâce au prix d’achat plus abordable que dans les grandes villes et à la réduction d’impôt », pointe le spécialiste de l’Adil.

Attention toutefois, avant d’investir, à vérifier que la demande locative est suffisante dans la commune et que les loyers de marché sont proches des plafonds imposés par le dispositif, pour ne pas trop perdre en rentabilité. Important : lorsque les travaux profitent de la réduction d’impôt Denormandie, ils ne sont plus déductibles des revenus fonciers comme c’est habituellement le cas dans l’ancien. Il ne faut donc plus compter sur eux pour alléger l’imposition des revenus locatifs.

« Tirez le meilleur parti du Denormandie »

L’avis d’expert de Jack Dupe, directeur de l’Adil du Maine-et-Loire.

Investir dans de petites surfaces peut être moins rentable, car le plafond de loyer à respecter sur les studios et deux-pièces est souvent plus éloigné du loyer de marché que celui des trois ou quatre-pièces. Attention aussi aux logements des centres anciens, où la distribution des pièces, les aménagements internes et les volumes ne correspondent pas à la demande actuelle (cloisonnements, absence de balcons…). Il est intéressant de les remanier. Mais, quand une ville est éligible au Denormandie, elle l’est sur tout son territoire. Rien n’interdit donc d’utiliser ce dispositif pour investir dans une maison à rénover excentrée, dans un hameau qui dépend de la commune par exemple. Il est même possible de profiter de l’avantage fiscal pour transformer un ancien atelier, voire une grange, en logement.

Les conditions pour amortir le bien

Taux marginal d'imposition du propriétaireDenormandie

Cosse

(abattement de 50 %)

Aucun dispositif particulier (régime classique dans l'ancien)
11 %111 390 €87 049 €77 874 €
30 %98 405 €89 730 €72 996 €
41 %90 890 €91 282 €70 172 €

Ce n’est pas à proprement parler une aide à l’investissement locatif, mais c’est une petite particularité du Code des impôts qui a son intérêt. Si vous louez un bien meublé avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez en effet déduire chaque année de vos loyers les charges (taxe foncière, etc.) mais aussi amortir une partie du prix d’achat de votre logement (jusqu’à 80 % environ). Cet amortissement permet d’éviter tout impôt sur les revenus locatifs pendant parfois quinze à vingt ans. Mais cela suppose d’opter pour le régime fiscal « au réel » et donc de confier la comptabilité à un expert-comptable.

Cosse : louer social, ça rapporte !

Cet autre dispositif, qui devrait lui aussi être prorogé au-delà de 2022, est réservé aux logements qui font l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour une location à loyers modérés pendant six ans minimum. Très souvent, le logement est rénové à cette occasion. « L’Anah exige en effet de hauts niveaux de performance énergétique, et peut accorder des subventions aux propriétaires pour financer des travaux », indique Logan Chouquard. Dans ce dernier cas, la location à loyers réduits doit être de neuf ans minimum. « Vous pouvez négocier directement avec l’Anah ce conventionnement pour un logement ancien à la signature ou au renouvellement du bail », rappelle le fiscaliste.

Des loyers sans impôts

Le Cosse vous donne droit, au moment de calculer l’impôt sur vos revenus fonciers, à un abattement de 15 à 70 % selon la zone géographique et le loyer pratiqué (intermédiaire ou social). Dans une petite ville ou en milieu rural, il sera de 50 % par exemple. La moitié des loyers encaissés échappera donc à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.). Des 50 % restants, vous déduirez les charges habituelles (taxe foncière…) et les travaux réalisés (reportables d’année en année pendant dix ans tant qu’ils n’ont pas pu être entièrement déduits). « Au total, l’impôt est souvent inexistant les dix premières années sur les loyers et parfois, un déficit est créé, déductible dans certaines limites du revenu global, ce qui entraîne une économie d’impôt sur le revenu », résume Jack Dupe. Si vous louez à Soliha ou à des agences immobilières à vocation sociale (qui sous-louent à des personnes en difficulté), l’abattement atteint même 85 % quelle que soit la zone géographique.

Comment en bénéficier ?

  • Vous devez respecter des plafonds de loyers inférieurs en moyenne de 10 % au prix de marché dans le segment « intermédiaire », de 15 % pour le « social » et de 35 % pour le « très social », pendant la durée du conventionnement (six ou neuf ans). Mais à son terme, même si vous ne le renouvelez pas, vous n’êtes pas libre de réévaluer le loyer à votre guise. De même, donner congé au locataire ne sera possible que pour certains motifs : vendre, vous loger…
  • Les revenus de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds et le bien doit constituer leur résidence principale.

Quelle rentabilité ?

Bien sûr, la faiblesse du loyer peut pénaliser le rendement... mais cet inconvénient est contrebalancé par la subvention de l’Anah (parfois complétée par celles d’autres organismes, comme Action Logement) et par les économies d’impôt réalisées. « En pratique, le Cosse est plus rentable qu’un investissement classique dans l’ancien, et d’autant plus que vous vous situez dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu », analyse Jack Dupe.

Denormandie ou Cosse : quels retours sur investissement ?

Quel est le gain à espérer pour un investissement locatif dans un logement de 100 m2 acquis 105 000 euros, avec 15 000 euros de fonds propres, dans lequel ont été effectués 45 000 euros de travaux ? L’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) l’a calculé en tenant compte des loyers (montants plafonds) pendant douze ans, de la fiscalité qui y est attachée (avantages fiscaux, intérêts du crédit…), des subventions éventuelles, et de la plus-value à la revente (en supposant une hausse de 1 % de la valeur du bien par année de détention).

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