4 pistes pour préparer votre retraite avec l’immobilier

Que ce soit pour limiter vos dépenses de logement en devenant propriétaire ou percevoir une rente par le biais d’un investissement locatif, la pierre reste un placement judicieux.
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L’idéal est d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible.
L’idéal est d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible.

Résidence principale : une priorité

Le logement (chauffage, éclairage et équipements compris) représente 31 % des dépenses totales des ménages en 2017, d’après le site La Finance pour tous qui s’appuie sur les chiffres de l’Insee. Un poste important qu’il convient de maîtriser au mieux, notamment lors du départ à la retraite. L’idéal est d’acheter sa résidence principale le plus tôt possible, quitte à réaliser plusieurs opérations successives au gré de l’agrandissement de la famille ou de la mobilité professionnelle.

Objectif : avoir terminé de rembourser votre crédit, au plus tard le dernier jour de votre vie active. Ainsi, une fois à la retraite, souvent synonyme de baisse de revenus, vous n’aurez plus qu’à financer les charges courantes (travaux, charges de copropriété, taxe foncière et taxe d’habitation).

Cette stratégie nécessite une bonne organisation. D’après l’Observatoire crédit logement-CSA, la durée des crédits immobiliers accordés au troisième trimestre 2019 était de 229 mois en moyenne, soit 19,1 ans. Autrement dit, il faut acquérir sa résidence principale au plus tard entre 40 et 45 ans pour ne plus être endetté entre 60 et 65 ans.

Acheter un bien locatif dans l’ancien ou le neuf

Vous pouvez également envisager d’acquérir un bien pour la location afin de compléter votre pension par des revenus fonciers (location vide) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Là encore, il faut anticiper : une fois le crédit intégralement remboursé, les loyers issus de la location viendront s’ajouter à votre pension.

L’environnement actuel de taux d’intérêt au plancher facilite ce type d’opération, puisque les banques prêtent en moyenne au troisième trimestre 2019 à 1,18 % sur 19 ans, d’après l’Observatoire crédit logement-CSA.

Côté rentabilité, tout dépend du type de bien et de sa localisation. Compte tenu des prix au mètre carré très élevés dans la capitale, l’achat d’un studio à Paris ne procure qu’une rentabilité brute (avant impôt) moyenne de 4,18 %, selon une étude de Se Loger et du Journal du Dimanche (JDD) publiée en avril 2019 portant sur le rendement locatif brut de 50 villes françaises de plus de 100 000 habitants. Mais il est possible de dépasser les 6 % dans certaines villes, comme Marseille (6,37 %), Nancy (6,99 %) ou Perpignan (8,13 %).

Dans une stratégie d’optimisation fiscale, pensez à l’acquisition d’un bien dans le neuf. Le dispositif Pinel répond à cette démarche. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % de son investissement (dans la limite de 300 000 € par personne et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable), à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires liés à la zone dans laquelle se situe le bien. Attention, met toutefois en garde l’économiste Philippe Crevel ! « Il faut se concentrer sur la qualité du bien acheté et sa localisation, afin de mettre toutes les chances de succès de son côté : l’avantage fiscal ne doit pas faire perdre de vue les critères classiques d’investissement ».

À noter : il est possible de louer un logement acquis sous le régime du Pinel à un membre de votre famille.

Rappel : sauf à déléguer tout ou partie de la gestion du bien à un professionnel, devenir propriétaire bailleur nécessite un véritable engagement de votre part puisqu’il faut trouver un locataire, encaisser les loyers, éditer les quittances, effectuer les travaux d’entretien, calculer le montant des charges récupérables…

Investir dans la pierre papier pour les petits budgets

Quel est le placement qui rapporte plus de 4 % par an sans être soumis aux aléas des marchés financiers ? Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces produits sont investis dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et accessibles pour un ticket d’entrée limité à quelques centaines ou milliers d’euros.

Les SCPI ont rapporté en moyenne 4,39 % en 2018, après 4,45 % en 2017, selon MeilleureSCPI.com. Elles versent un revenu trimestriel idéal en complément de retraite. Ainsi, 75 000 € placés en SCPI rapportent en moyenne 3 300 € par an.

Vendre en viager

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, mais vous n’avez pas ou trop peu d’épargne financière. Une solution pour compléter votre pension de retraite consiste à vendre votre maison en viager. Le principe est simple : vous cédez votre bien en contrepartie d’un capital de départ, appelé le bouquet, et d’une rente mensuelle viagère.

Attention, le bien sort de votre patrimoine. À votre décès, vos héritiers ne pourront pas en bénéficier. Mais cette option comporte des avantages. Elle permet notamment aux personnes âgées sans enfant d’améliorer sensiblement leur train de vie, tout en continuant à profiter de leur maison ou de leur appartement. À étudier avec votre notaire pour bien comprendre le fonctionnement et les enjeux patrimoniaux de l’opération.

df
Agnès Lambert
Mis à jour le