Diagnostics immobiliers : que doit faire la copropriété ?

La loi impose aux copropriétaires de faire réaliser certains diagnostics dans les parties communes de leur immeuble. À défaut, ils engagent leur responsabilité civile et pénale vis-à-vis des locataires ou d’éventuels acheteurs.

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© MarioGuti

En fonction de l’ancienneté et de la localisation de l’immeuble, le syndic a l’obligation de remettre aux copropriétaires certains diagnostics immobiliers.

Le dossier technique amiante

Dans tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un dossier technique "amiante" (DTA) des parties communes doit avoir été réalisé et être tenu à la disposition des occupants. Il porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux contenant de l’amiante, à l’intérieur comme à l’extérieur. S’il révèle la présente d’amiante, il en précise la localisation et son état de conservation. Des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante peuvent être conseillés. Une fois réalisé, il doit être tenu à jour par le syndic si des travaux révèlent la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et si la réglementation évolue.

Bon à savoir

En cas de mutation d’un des appartements du bâtiment, le vendeur est tenu d’annexer le dossier technique "amiante"  à la promesse ou à l'acte de vente.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Les parties communes des copropriétés dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 doivent faire l'objet d'un constat de risque d’exposition au plomb mais celui-ci n'a pas à être remis par le vendeur ou le bailleur à l'acquéreur ou au locataire. Ce dernier pourra cependant le consulter en faisant une demande au syndic de l'immeuble.

Le diagnostic termites

Dans les secteurs où des foyers de termites sont identifiés, le maire peut obliger le syndic de copropriété à faire réaliser un diagnostic dans les parties communes. Cette injonction est prise par arrêté. Une fois réalisé, une copie du diagnostic doit être adressée au maire par lettre recommandée avec avis de réception ou déposer contre récépissé.

Information sur le risque de mérule

La loi Alur du 24 mars 2014 oblige les copropriétés dans lesquelles la présence de mérule, ce champignon s'attaquant au bois, est détectée, d’en informer la mairie. En cas de vente d’un logement dans l’immeuble, le vendeur est alors tenu d’informer l’acquéreur d’un risque de présence de ce champignon lignivore. Ce dispositif concernerait seulement les communes où sont identifiés des foyers de mérule. En revanche, la loi n’impose pas de faire procéder à un diagnostic.

Diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) permet d’informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux. Il précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir. Il est obligatoire pour un immeuble qui fait l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lequel l’administration demande au syndic de copropriété de le lui produire. Hormis ce cas, l’assemblée générale peut décider à la majorité simple de faire réaliser un DTG portant sur l’immeuble. En revanche, toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans suppose la réalisation d’un DTG.

Bon à savoir

Si le DTG existe, il doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif

Les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un bilan énergétique. Il prend la forme d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif si la copropriété comporte moins de 50 lots et d’un audit énergétique si la copropriété, dont le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er juin 2001, se compose de 50 lots ou plus.

Une fois le DPE collectif ou l’audit énergétique réalisé, le syndic de copropriété doit inscrire la question de sa présentation à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la réalisation du diagnostic. Si la réalisation de travaux est votée, le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises afin d’obtenir des devis.

Le carnet d’entretien de la copropriété

Si le carnet d’entretien ne constitue pas un diagnostic, il répertorie des informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l’immeuble. Il doit ainsi le diagnostic technique global et les diagnostics plomb et amiante. Le syndic est tenu de le tenir à jour.

> A LIRE : Diagnostics immobiliers : quelles obligations pour le vendeur ?

Qui doit réaliser les diagnostics ?

Le diagnostiqueur doit impérativement être certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Pour être certifié, il doit réussir un examen théorique puis pratique. La certification – qui doit être renouvelée tous les cinq ans – garantit la compétence technique du professionnel. Il est également tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro.

Que faire en cas d’absence de diagnostics obligatoires ?

Le syndic de copropriété engage sa responsabilité civile et pénale s’il n’a pas fait réaliser les diagnostics obligatoires. Une amende de 1 500 € est prévue (3 000 € en cas de récidive).

En cas de diagnostic manquant, le copropriétaire doit mettre le syndic en demeure d’inscrire la question des diagnostics à l’ordre du jour. Ensuite, l’assemblée générale des copropriétaires va devoir choisir l’entreprise, puis voter les travaux.

Plus d’infos :

  • Association des responsables de copropriétés (ARC) : https://arc-copro.fr/
  • Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) : www.ancc.fr
  • Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) : www.anil.org
  • Chambre des diagnostiqueurs immobiliers FNAIM : www.fnaim.fr/
df
Viviane Cartairade
Mis à jour le

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