Copropriété : quel syndic choisir pour faire des économies ?

Confrontée à une augmentation de ses charges, notamment de syndic, Marie-Thérèse cherche les meilleures solutions pour faire réaliser des économies à sa copropriété.  

Retrouvez ce contenu dans votre compte en cliquant sur ce lien

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
7mn de lecture
Copropriété : choisir le bon du syndic pour  faire des économies
© adobestock

Marie-Thérèse, 60 ans, a acheté un trois-pièces à Paris, il y a vingt- cinq ans, dans une résidence de 57 lots en bon état, construite en 1982. Depuis, ses charges de copropriété n’ont cessé d’augmenter. Les équipements collectifs et le recours à une employée d’immeuble peuvent expliquer en partie cette hausse. Mais surtout, les honoraires du syndic se sont envolés. Elle se demande donc si recourir à un syndic professionnel est la solution la plus intéressante pour gérer la résidence d’un point de vue financier mais aussi humain.

LA RÉPONSE DE L'EXPERT :Rachid LAARAJ, fondateur de Syneval, courtier en syndic

Opter pour un syndic bénévole

Marie-Thérèse et les autres copropriétaires pensent pouvoir se débrouiller seuls pour administrer leur résidence et décident donc de rompre le contrat qui les lie à leur syndic actuel. La nomination d’un syndic dans une copropriété étant néanmoins une obligation légale, ils désignent l’un des leurs comme syndic bénévole, lors de leur assemblée générale (AG).

Aucune compétence n'est requise

> Cette solution est d’autant plus facile à mettre en place que n’importe lequel d’entre eux peut occuper ce poste : aucune compétence en matière juridique ou comptable n’est requise. Si la personne élue n’a pas besoin de posséder une carte  professionnelle pour exercer ses fonctions, elle a en revanche les mêmes obligations qu’un syndic traditionnel, à savoir la tenue de la comptabilité de la copropriété (élaborer le budget, envoyer les appels de fonds, etc.), la gestion de l’entretien quotidien de l’immeuble (lancer des appels d’offres, suivre les éventuels travaux…), l’organisation et la tenue de l’AG.

> Certes économique (aucuns honoraires de gestion), la création d’un syndic bénévole n’est pas forcément la meilleure option dans une copropriété de plus de 10 lots. Elle nécessite en effet une implication forte  de la part du copropriétaire bénévole qui doit pouvoir être disponible à tout moment. Mais pas seulement… Elle peut générer des tensions entre les habitants de l’immeuble – par exemple pour le recouvrement des éventuels impayés ou en cas de contestation des décisions prises – et, surtout, poser des problèmes en matière de respect des procédures à suivre au sein d’une copropriété. Quant au propriétaire qui assume cette charge, il engage sa responsabilité en cas de pépins et doit pouvoir être remplacé dans les plus brefs délais si jamais il venait à vendre son logement.

À NOTER : pour compenser le temps passé à gérer l’immeuble, une indemnisation, dont le montant est voté en assemblée générale, peut être versée au syndic bénévole.

Préférer un syndic assisté

> Après réflexion, Marie-Thérèse craint que la personne désignée comme syndic bénévole ne rencontre des difficultés pour gérer toute la partie comptable de l’immeuble (budget, appels de fonds). Elle redoute aussi que, devant les différentes tâches qui lui incombent, le copropriétaire concerné se décourage et abandonne rapidement son poste. Elle convainc donc les autres propriétaires de faire appel à une société qui met à la disposition des copropriétés un logiciel de gestion ainsi que tous les documents juridiques nécessaires à la vie de l’immeuble. Le tout, au moyen d’une plateforme en ligne accessibles à tous. D’où une grande transparence et la possibilité pour les copropriétaires de suivre en temps réel les comptes de la résidence.

> Forcément plus chère que la mise en place d’un syndic bénévole, cette option reste malgré tout intéressante, avec un coût de 4340 euros par an en moyenne. Pour autant, elle ne semble pas la solution la plus adaptée à cet immeuble qui compte 57 lots et de nombreux équipements collectifs nécessitant un suivi régulier (ascenseur et chaudière, notamment). En effet, l’entreprise choisie n’apporte qu’un soutien logistique et ne remplace en rien un syndic. Concrètement, elle permet seulement d’alléger le travail du copropriétaire élu syndic bénévole qui doit quand même tout gérer.

À NOTER : certaines sociétés qui assistent les syndics bénévoles créent des forums de discussion pour permettre des échanges et le partage des expériences entre différentes copropriétés.

Privilégier un syndic traditionnel

> S’ils sont prêts à consacrer du temps à la gestion de leur immeuble, Marie-Thérèse et les autres copropriétaires retraités, dont certains ont plus de 70 ans, ne souhaitent pas s’engager dans la durée. Quant aux plus jeunes, ils sont moins disponibles dans la journée pour recevoir les entreprises en cas de besoin. Dans ces conditions, tous sont d’accord pour recourir aux services d’un syndic traditionnel, c’est-à-dire avec une gestion non pas à distance, mais en agence. Le cabinet professionnel choisi s’occupe alors de tout et vient régulièrement sur place vérifier le bon état de la copropriété. À raison de 12600 euros par an en moyenne pour cette copropriété, le choix du syndic classique constitue la solution la plus coûteuse. Mais aussi la plus rassurante et la  moins contraignante pour les copropriétaires, déchargés des contraintes liées au fonctionnement de l'immeuble.

> Mais attention ! Pour limiter malgré tout le montant des frais consécutifs au recours à un syndic traditionnel, Marie-Thérèse doit éplucher avec soin les caractéristiques des prestations incluses dans le contrat des différents cabinets consultés, afin de choisir non pas le moins cher, mais plutôt le mieux-disant. Car, si la loi Alur a effectivement permis la création d’un contrat type dans lequel figurent toutes les prestations comprises dans le forfait annuel d’un syndic, les modalités de ces dernières peuvent varier d’un contrat à  l’autre et entraîner une facturation supplémentaire. 

Choisir un syndic en ligne

> Face aux contraintes de temps et d’organisation qu’implique le choix d’un syndic bénévole et à la difficulté de convaincre un copropriétaire de supporter le poids de cette fonction, Marie-Thérèse persuade les autres propriétaires de faire à nouveau appel à un syndic professionnel. Certains d’entre eux, retraités, se disent néanmoins prêts à donner un coup de main pour gérer l’immeuble. Ils sont donc tentés par la promesse d’un syndic complètement en ligne, c’est-à-dire qui accomplit toutes les missions d’un syndic traditionnel, mais sans jamais mettre les pieds dans la copropriété.

Les propriétaires assurent la gestion de l'immeuble

> Cette solution apparaît très séduisante financièrement et humainement parlant car, malgré un coût plus élevé qu’un syndic bénévole assisté (6 450 euros par an en moyenne), elle dégage les copropriétaires de toute responsabilité. En qualité de syndic professionnel (titulaire d’une carte le désignant comme tel délivrée par la chambre de commerce et d’industrie  territoriale), c’est en effet lui qui se charge d’organiser les appels d’offres, d’envoyer les convocations à l’assemblée générale, de tenir la comptabilité ou encore de suivre les dossiers d’impayés. 

> À première vue idéale, cette option nécessite malgré tout un certain engagement du conseil syndical et des copropriétaires vivant dans la résidence, ainsi qu’une collaboration étroite entre eux et le syndic. En effet, ce dernier ne se déplaçant jamais au sein de l’immeuble dont il a pourtant la charge, c’est aux propriétaires qu’il incombe de le remplacer dans la gestion quotidienne de la copropriété. À eux de signaler les problèmes rencontrés dans la résidence, comme une panne de chaudière ou une fuite d’eau, de recevoir les entreprises pour faire réaliser des devis, de procéder au suivi des chantiers et à la réception des travaux et surtout, de tenir l’assemblée générale annuelle.

UNE RÉFORME DE LA COPROPRIÉTÉ À L’HORIZON

Dans le cadre de la loi Elan promulguée fin 2018, une ordonnance, pas encore adoptée au moment où nous imprimons, vise à moderniser les règles de gouvernance des immeubles collectifs. L’objectif est d’améliorer et et de simplifier la prise de décision en assemblée générale dans le but, entre autres, d’encourager les copropriétaires à se lancer dans des travaux d’économie d’énergie. Une seconde ordonnance, prévue au plus tard en novembre 2020, devrait, quant à elle, créer un Code regroupant l’ensemble des textes et des règles régissant le droit de la copropriété.

 

df
Anne-Lise Defrance
Publié le

Partager cet article :