Copropriété en difficulté financière : comment éviter la faillite ?

Charges impayées, travaux urgents jamais réalisés... il arrive que les copropriétés soient en très grandes difficultés financières. Voici tout ce qu’il faut savoir pour ne pas se retrouver dans cette situation.

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
4mn de lecture
Copropriété en difficulté financière

La faillite ne concerne pas seulement les copropriétés situées dans des quartiers où habite une population pauvre. Les immeubles anciens de centres-villes, qui nécessitent d’importants travaux, par exemple d’isolation, de remise aux normes ou de ravalement, sont également concernés. Vous pouvez l’être aussi si votre immeuble comporte :

  • des charges particulièrement élevées, disproportionnées par rapport aux services rendus ;
  • des carences d’entretien, malgré des charges élevées, et une dégradation du bâti nécessitant la mise en oeuvre de gros travaux ;
  • une accumulation d’impayés de charges, qui peut s’accompagner d’un endettement de la copropriété vis-à-vis de ses principaux fournisseurs et de ses prestataires, s’élevant à plus de 25 % du budget annuel ;
  • une proportion importante de ménages modestes parmi les copropriétaires occupants et les locataires.

Placer l’immeuble sous observation

L’un des signes avant-coureurs d’une situation de faillite est le niveau élevé d’impayés. S’il atteint 25 % du budget annuel pour les copropriétés comprenant jusqu’à 200 lots de copropriété et 15 % pour celles de plus de 200 lots, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic dispose d’un mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l’immeuble et demander la nomination d’un professionnel qui sera chargé d’analyser la situation financière de la copropriété, l’état de l’immeuble, puis d’élaborer des préconisations afin de rétablir l’équilibre financier. Ces professionnels s’appellent des mandataires ad hoc, qui sont inscrits sur une liste (Code de la construction et de l’habitation L. 811-2). Ils remettent dans un délai de trois mois renouvelable une fois leur rapport au tribunal.

Ce document est ensuite transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical et au maire de la commune ou au préfet. Les copropriétaires doivent pouvoir le consulter et le syndic doit les en informer individuellement. Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir dans les six mois suivant la remise du rapport ou dans les trois mois si des mesures d’urgence sont prévues. Le procès-verbal de l’assemblée générale est notifié par le syndic dans les six mois aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc. Notez que les mandataires ad hoc ne peuvent pas être désignés syndic à la fin de leur mission.

Bon à savoir

Les sommes exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme des impayées.

Désigner un administrateur provisoire

 

Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire pour une durée d’au minimum un an. Il ne peut être saisi que par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, par le syndic, par le procureur de la République, le maire, le préfet ou le mandataire ad hoc. L’administrateur suspend les dettes et prépare un plan d’apurement (échéancier du règlement des dettes). Il ne peut pas excéder cinq ans et doit être notifié à tous les créanciers, à chaque copropriétaire et au conseil syndical.

Bon à savoir

Si vous êtes membre d’une copropriété qui rencontre des difficultés, il est indispensable de vous faire aider. Pour cela, ayez recours à une association représentant les copropriétaires ou à un syndic spécialisé. En mars 2015, une association des syndics de redressement, QualiSR, a été créée dans le but de référencer et de former des professionnels spécialisés dans cette mission. Reste à savoir si cela suffira pour permettre aux copropriétés de se remettre plus vite.

Etablir un plan de sauvegarde

Dans certaines copropriétés, il n’est pas possible de redresser la situation. Un plan de sauvegarde peut alors être établi. C’est le maire, ou le préfet qui confie à une commission le soin de proposer un plan pour rétablir un équilibre. Fixé pour cinq ans et renouvelable par période de deux ans, il doit prévoir le redressement de la situation financière, la clarification et simplification des règles de structures et d’administration de l’immeuble, la réalisation de travaux de conservation de l’immeuble ou tendant à réduire les charges de fonctionnement trop importantes.

Le préfet désigne un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.

Déclarer l'état de carence

Et si rien ne fonctionne, le maire, le préfet ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat peuvent saisir le tribunal afin qu’il prononce l’état de carence de la copropriété et engager une procédure d’expropriation. La copropriété passe dans le domaine public, les copropriétaires sont expropriés par la mairie et la copropriété est dissoute. Cette procédure, très rare, intervient lorsque l’état de l’immeuble est extrêmement dégradé et qu’il n’est plus entretenu.

Partager cet article :