Copropriété : Comment réduire les charges ?

Quatre postes représentent souvent les deux tiers des charges d’une copropriété : chauffage et énergie, frais de personnel, eau froide et travaux d’entretien. Des dépenses à passer au scanner si l’on veut maîtriser des coûts qui paraissent toujours trop élevés.

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6mn de lecture

Tous les copropriétaires l’ont constaté lors du vote du budget prévisionnel en assemblée générale : le montant des charges augmente chaque année de façon inéluctable. Entre 2017 et 2018, elles ont augmenté en moyenne de 5 % pour une copropriété dotée de tous les équipements et services collectifs (chauffage, gardiennage, ascenseur), d’après l’Association des responsables de copropriété (ARC). Faut-il se résoudre à cette situation ? « Absolument pas, répond Claude Pouey, responsable de l’Observatoire des charges de copropriété à l’ARC. Car les copropriétaires peuvent peser sur certains leviers pour maîtriser, voire faire baisser leurs dépenses. »

Et de citer telle copropriété qui a engrangé une économie de 30 % en signant pour trois ans le contrat d’entretien d’un ascenseur, renouvelable auparavant annuellement. Des solutions existent donc mais elles nécessitent une implication sérieuse du conseil syndical. « On ne peut, sauf exceptions, compter sur les syndics, continue Claude Pouey. Car, souvent, ils privilégient la solution qui leur complique le moins la vie et la plus économique ».

Assurer une gestion active de la copropriété

Dans les faits, les syndicats de copropriétaires ont trop souvent une attitude passive. Pas étonnant car leurs représentants sont généralement des bénévoles et ils sont absorbés par leurs occupations quotidiennes. « Ils laissent alors un boulevard aux syndics de copropriété, déplore Claude Pouey, qui sont tentés, dans les opérations courantes, de choisir la solution la plus simple sans prendre en compte le strict intérêt des copropriétaires. Ces derniers doivent garder leur esprit critique, se comporter en clients et ne pas hésiter à changer de prestataire s’il ne fait pas l’affaire ou, au moins, le contrôler et codiriger leur copropriété ».

Economiser sur le chauffage

Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), un degré de moins minore la facture de 7 %. Le syndic déclenche souvent le chauffage quand des copropriétaires se plaignent du froid. Limiter la période de chauffe du 15 octobre au 15 avril permet souvent de gagner un mois, ce qui représente sur sept à huit mois de chauffe une économie de 14 %.

Autre piste : abaisser la température de nuit, entre 23 heures et 5 heures par exemple, en installant une horloge permet de faire une économie supplémentaire de 6 à 7 %. Enfin, il peut être judicieux d’optimiser le réglage de la chaudière et de vérifier la bonne isolation des canalisations qui traversent des locaux non chauffés.

Privilégier le compteur d’eau individuel

Le prix de l’eau connaît lui aussi une croissance régulière. La solution : responsabiliser les copropriétaires en faisant installer des compteurs individuels. La consommation baisse en général de 20 %, ce qui rentabilise rapidement les frais d’installation, d’entretien et de relève des compteurs. Et comparer la somme des relevés individuels au relevé général peut faire apparaître l’existence de fuites. Entre 2,5 et 5 € le mètre cube (m3) d'eau selon les régions, la facture grimpe vite.

Limiter la consommation d’électricité

Concernant l’éclairage, la pose de détecteurs de présence ou de minuteries évite que des lampes restent allumées inutilement. Le remplacement des ampoules par des LED moins énergivores peut également être une solution. Une vérification de la puissance souscrite par rapport à la consommation permet, par ailleurs, d’ajuster le tarif d’abonnement.

Renégocier les contrats d’entretien et d’assurance

Assurance, entretien des ascenseurs, du chauffage, des espaces verts, il est important de s’assurer que la fidélité paye… et ne pénalise pas. Il est conseillé de renégocier et mettre en concurrence les contrats d’entretien des parties communes tous les trois à cinq ans, tout comme les contrats d’assurance. Faire appel à un courtier permet d’avoir une vision globale du marché des assurances. Comparez notamment les garanties offertes et la nature des prestations, les conditions de résiliation, le prix ou les pénalités en cas de manquement ou d’absence de résultat. Veillez à la durée du contrat : un an est une bonne durée pour l’entretien, deux ans pour les assurances. N’hésitez pas à supprimer des prestations pour réduire la facture.

Bon à savoir

Poste de dépense non négligeable, les ascenseurs font l’objet d’un contrat particulier, et leur renégociation est plus délicate que les autres. Il est possible d’être assisté dans cette démarche par des bureaux de contrôle regroupés au sein de la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs. De plus, il est conseillé de vérifier que l’ascensoriste passe bien toutes les six semaines, comme il y est obligé, et que le carnet d’entretien déposé dans le local de la machinerie comporte bien la date et l’heure d’arrivée, de départ, et précise ce qui a été fait.

Maintenance : bien choisir les prestataires

Les interventions de prestataires extérieurs, effectuées le plus souvent dans l’urgence, finissent par représenter des sommes importantes. Premier réflexe : éplucher les factures qui doivent être détaillées et vérifier auprès du gardien que les durées facturées correspondent bien au temps d’intervention. Il peut être intéressant de s’attacher les services de quelques prestataires sélectionnés pour leurs compétences et faire systématiquement appel à eux. Leur connaissance de l’immeuble permet d’optimiser leur passage.

Surveiller les tarifs du syndic

C’est probablement le contrat de syndic, souvent l’un des principaux postes de dépenses, qui va demander le plus d’énergie. Il faudra veiller à ce que l’augmentation annuelle (votée lors du renouvellement par l’assemblée générale) ne soit pas excessive. Sans changer de syndic – ce qui demande une préparation minutieuse –, des économies peuvent être au rendez-vous. Pas forcément sur le forfait de gestion courante, mais sur les prestations particulières hors forfait auxquelles il faut porter un soin… particulier.

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré, depuis le 1er juillet 2015, un contrat type qui prévoit que le syndic doit être rémunéré selon un forfait annuel englobant l’ensemble des prestations exécutées au titre de sa mission (administration, conservation, garde et entretien de l’immeuble). Certaines prestations, dont la liste est clairement définie, peuvent toutefois être facturées hors forfait, soit à l’acte, soit au temps passé (travaux, litiges, réunion supplémentaire, etc.).

Bon à savoir

A compter du 1er juin 2020, le syndic pourra proposer des services qui ne relèvent pas de ses missions, par exemple de conciergerie ou de garde d’enfants.

df
Igor Marais
Mis à jour le

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