Copropriété : comment fonctionne l'assemblée générale ?

La tenue de l’assemblée générale permet aux copropriétaires de prendre les décisions essentielles à la vie en copropriété. Autant dire que votre présence y est souhaitable mais vous pouvez, en cas d’empêchement, vous faire représenter.

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7mn de lecture
© lovro77

Organisée au moins une fois par an, l'assemblée générale ordinaire est le moment fort de la vie de la copropriété. Elle doit au minimum approuver les comptes, donner - ou pas - quitus au syndic pour sa gestion, adopter un budget prévisionnel et décider d'éventuels travaux à entreprendre. C'est dire si la présence de tous est indispensable…

La convocation à l'assemblée générale de copropriété

Premier point important, en principe, vous devez avoir reçu la convocation au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Le règlement de copropriété peut éventuellement prévoir un délai plus long. La convocation est transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, ou adressée par mail à condition d’avoir recueilli au préalable l’accord écrit de chacun des copropriétaires ou remise en mains propres contre signature.

La convocation doit comporter le lieu, la date et l’heure de la réunion, l’ordre du jour récapitulant l'ensemble des questions qui devront être votées au cours de cette assemblée, les documents nécessaires à l’information des copropriétaires (état financier et compte de gestion, projet de budget à venir, devis de travaux, etc.) et les modalités de consultation des justificatifs des charges (lieu, jours et heures). Vous devez examiner attentivement les questions qui seront débattues à l’AG afin de pouvoir réagir avec opportunité lors des débats. N'hésitez pas à saisir le conseil syndical pour obtenir des précisions sur un point de l'ordre du jour ou sur le déroulement du vote.

Vous pouvez participer à l’assemblée générale par présence physique, visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant votre identification.

Bon à savoir

Vous pouvez demander au syndic de faire figurer une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à condition d’en faire la demande par courrier recommandé avec avis de réception avant l’envoi de la convocation.

Des majorités variables selon les décisions

Selon leur importance, l'adoption des différentes questions débattues à l'assemblée générale requiert des majorités différentes (en millièmes et en nombre de copropriétaires). Les règles reposent sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les modifications apportées par la loi Alur du 24 mars 2014, la loi Macron du 6 août 2015 et la loi Elan du 23 novembre 2018.

Les décisions d'administration courante, telles que le vote du budget prévisionnel, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ou encore les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses équipements essentiels sont pris à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul du vote. Pour qu'une décision soit adoptée, il faut et il suffit que ceux qui votent "pour" représentent un plus grand nombre de millièmes que ceux qui votent "contre". Ainsi, dans une copropriété totalisant 1 000 millièmes, si les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée totalisent 600 millièmes et si personne ne s'abstient, la décision sera adoptée par le groupe totalisant plus de 300 millièmes des voix.

La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés ou absents) doit être réunie pour des questions telles que, par exemple, la désignation ou la révocation du ou des syndics, les travaux d’économie d’énergie ou l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes. Ainsi, dans une copropriété totalisant 1 000 millièmes, 501 millièmes des voix seront nécessaires pour l’adoption d’une décision.

Si cette majorité n'est pas atteinte, la décision peut être prise à la majorité simple de l'article 24 au cours de la même réunion si le projet de résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle pourra également être prise à la majorité simple de l'article 24 lors d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans les trois mois.

Attention, ce retour à la majorité simple n’est toutefois pas permis lorsque la décision concerne des travaux d’amélioration, d’addition et de transformation ou une demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Certaines décisions comme la modification du règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge ou l’autorisation de surélever ou de construire des bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif, doivent être votées à la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Dans l'exemple de la copropriété occupée par vingt propriétaires, il faut onze copropriétaires représentant 667 millièmes pour emporter la décision.

L'accord de tous les copropriétaires requis pour les décisions les plus graves

Les décisions les plus graves, comme la modification de la répartition des charges de copropriété ou la vente des parties communes, réclament l'accord de tous les copropriétaires de l'immeuble.

Les voix des copropriétaires dépendent de la superficie

Lors du suffrage, les copropriétaires ne sont pas tous à égalité. Le décompte des voix ne s'opère pas par tête, mais obéit à un système de répartition fondé sur la superficie du logement. Chaque lot de copropriété est en effet affecté d'un coefficient de répartition, que l'on traduit généralement par des "millièmes". Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à son nombre de millièmes.

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède un nombre de millièmes supérieur à la moitié du nombre détenu par l'ensemble des autres copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour connaître le nombre de voix de chaque propriétaire, il faut se reporter au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Vous avez le droit de vous faire représenter

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l'assemblée générale en donnant ses pouvoirs à un tiers. Peu importe que le mandataire soit lui-même copropriétaire ou non.

Si vous craignez que votre représentant ne respecte pas vos indications de vote, adressez-lui par écrit un pouvoir impératif, dans lequel vous formulerez précisément vos consignes. Dans tous les cas, il faut savoir que le mandat donné ne vaut que pour une seule assemblée.

Bon à savoir

Vous ne pouvez pas mandater le syndic, la personne avec laquelle il vit en couple, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint, les préposés du syndic ainsi que ceux du conjoint.

Chaque mandataire peut se prévaloir au maximum de trois mandats. Toutefois, il peut en recevoir plus si le total de ses voix et de celles qui le mandatent n'excède pas 10 % des voix du syndicat ou s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si toutes les personnes qui le mandatent appartiennent à un même syndicat secondaire.

Ne pas confier un pouvoir en blanc à n'importe qui

Faute de désigner un remplaçant, vous pouvez toujours confier votre pouvoir en blanc, mais pas à n'importe qui ! Il faut que soit respecté un principe de neutralité dans cette distribution.

Dans certaines copropriétés, le syndic qui a reçu des pouvoirs en blanc pourrait être tenté de les remettre aux copropriétaires qui voteront en sa faveur. Pour éviter ce risque, il est alors préférable d'adresser directement le mandat au président du conseil syndical qui devrait, lui, respecter la neutralité nécessaire au vote.

df
Nelly Mauricia
Mis à jour le

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