Comment réduire ses charges de copropriété ?

Quatre postes représentent souvent les deux tiers des charges d’une copropriété : chauffage et énergie, frais de personnel, eau froide et travaux d’entretien. Ces dépenses ont une fâcheuse tendance à augmenter chaque année. Pourtant, il existe plusieurs leviers pour les maîtriser, et même les alléger. Découvrez nos 8 astuces simples pour réduire vos charges de copropriété.

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
8mn de lecture
Comment réduire ses charges de copropriété
© Les charges de copropriété ont augmenté de 5 % entre 2017 et 2018, un taux supérieur à celui de l'inflation de 1,3%.

Économiser sur le chauffage

Lorsqu’une copropriété dispose d’un chauffage collectif, celui-ci représente le premier poste de dépense. La limitation des températures de chauffe permet de diminuer la facture. « Selon une étude de l’Ademe, baisser de 1 °C permet d’économiser 7 % sur les charges de chauffage », affirme Claude Pouey, responsable de l’observatoire des charges de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Cela suppose un bon réglage de la chaudière pour que la température soit équilibrée partout, c'est le travail du chauffagiste avec lequel la copropriété a un contrat d’entretien.

Un audit de performance de la chaudière est recommandé tous les dix ans, et son changement au bout de trente ans. Il peut être judicieux de vérifier la bonne isolation des canalisations qui traversent des locaux non chauffés et de faire désembouer les circuits de chauffage, car l’accumulation de boue engendre une surconsommation d’énergie.

Enfin, bannissez les intermédiaires dans la livraison de l’énergie. Une copropriété adhérente de l’ARC a ainsi économisé 12 000 euros par an en se faisant livrer son fioul directement. Jusque-là, la livraison était assurée par le chauffagiste, sans mise en concurrence.

Privilégier les compteurs d'eau individuels

À 3,98 euros le m3 en moyenne, la facture d’eau grimpe vite. « La pose de compteurs d’eau individuels responsabilise chaque copropriétaire et incite à freiner leur consommation. On constate une baisse d’environ 10 % par an après individualisation », indique Claude Pouey. En outre, comparer la somme des relevés individuels au relevé général peut faire apparaître l’existence de fuites. La norme en matière de consommation d’eau est estimée à 35 m3 par personne et par an, et l’écart entre le compteur général et la somme des compteurs divisionnaires à 5 %.

Limiter le consommation d'électricité

Minuterie, remplacement des ampoules par des LED moins énergivores, détecteurs de présence permettent de diminuer la consommation électrique dans les parties communes. La mise en concurrence de plusieurs fournisseurs d’énergie peut également apporter une économie de 5 à 10 %. Un comparateur des tarifs est disponible sur Energie-info.fr, site des services publics indépendant des acteurs économiques.

Renégocier les contrats d'entretien

« Il faut renégocier les contrats récurrents au moins tous les cinq ans », conseille Claude Pouey. « C’est sur ce poste qu’on peut obtenir le plus d’économies », affirme Édouard-Jean Clouet, dont la société MeilleureCopro revoit les contrats pour le compte des copropriétaires et des syndics. Pour chaque contrat en cours, il conseille de vérifier si les prestations proposées correspondent aux besoins réels de la copropriété. Par exemple, pour la maintenance des extincteurs, « le forfait de base suffit dans une résidence très peu exposée au vandalisme. Il sera moins onéreux de remplacer un extincteur au bout de dix ans que d’opter pour le contrat à la garantie maximale (remplacement gratuit de l’extincteur), beaucoup plus cher », explique Édouard-Jean Clouet.

Il en va de même pour l’ascenseur. Inutile de choisir une formule étendue si les pièces de l’appareil sont anciennes. Au-delà d’un certain temps, la garantie ne jouera plus. Préférez un contrat standard qui vous reviendra 27 % moins cher. Là encore, la mise en concurrence est bénéfique. « Les quatre ascensoristes historiques proposent des contrats à 4 500 euros, alors que la moyenne du marché est à 2 000 euros », observe Claude Pouey. Pour bien négocier votre contrat d’ascenseur, vous pouvez vous faire assister par des bureaux de contrôle regroupés au sein de la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca.com).

LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ DANS 10 GRANDES VILLES
(source : MeilleureCopro.)
VILLECoûts moyens
des charges au m2/an
Bordeaux   20 €
Lille   26 €
Lyon   23 €
Marseille   25 €
Montpellier   23 €
Nantes   22 €
Nice   33 €
Paris   40 €
Strasbourg   25 €
Toulouse   22 €

Choisir le bon contrat d'assurance

Payer uniquement pour les services dont vous avez besoin, un principe qui vaut aussi pour le contrat d’assurance de l’immeuble. « Certains contrats comportent une clause bris de machine alors que l’immeuble n’a ni chaudière ni ascenseur. Faire supprimer cette prime peut rapporter 5 % de la prime annuelle », indique Édouard-Jean Clouet.

« Les tarifs des assurances multirisques ont augmenté entre 5 et 10 % ces dernières années, notamment à cause de la sinistralité nationale et locale. Mais ils ne redescendent jamais », constate Claude Pouey. Une analyse de la sinistralité se faisant sur trois ans, si l’immeuble n’a pas subi de sinistres sur cette période, l’assureur n’a aucune raison de ne pas baisser ses tarifs. Faire jouer la concurrence peut l’y inciter. Des copropriétés ont ainsi fait baisser leur prime de 20 %.

Veillez aussi à la durée du contrat : deux ans sont une bonne durée pour les assurances.

Évaluer la prestation du gardien

Par souci d’économies, nombreuses sont les copropriétés qui renoncent à maintenir un gardien sur place. De fait, la rémunération d’un gardien coûte deux fois plus cher que le recours à un sous-traitant. Mais est-ce toujours judicieux ? « Le gardien et le sous-traitant n’ont pas les mêmes fonctions. Au-delà des tâches d’entretien qui lui incombent, le gardien surveille la copropriété, reçoit les entreprises venant effectuer une maintenance, peut intervenir en cas d’incident nocturne, rend des services aux résidents, etc. Il possède les clés des appartements, et en cas de fuite d’eau dans un appartement inoccupé, par exemple, il fermera le robinet. Tous ces aspects sont à considérer avant de prendre la décision de se passer de gardien », indique Claude Pouey.

Il estime qu’à partir de 50 lots, la présence à plein temps d’un gardien se justifie. Édouard-Jean Clouet place la barre à 80 lots ; en dessous, il est plus avantageux de recourir à une société de nettoyage, mais il conseille lui aussi de mettre en regard les deux types de prestation. Pour évaluer celle du gardien, il faut consulter son tableau de service, disponible auprès du syndic de la copropriété. Ce document, normalement annexé à son contrat de travail, répertorie toutes ses tâches et leur fréquence de réalisation.

Surveiller les tarifs du syndic

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré, depuis le 1er juillet 2015, un contrat-type qui prévoit que le syndic doit être rémunéré selon un forfait annuel englobant l’ensemble des prestations exécutées au titre de sa mission : administration, conservation, garde et entretien de l’immeuble. Certaines prestations, dont la liste est définie, peuvent être facturées hors forfait : soit à l’acte, soit au temps passé (travaux, litiges, réunion supplémentaire, etc.). Il faut donc vérifier que le syndic ne facture pas de prestations déjà comprises dans le forfait.

Le coût moyen d’un syndic s’élève à 235 euros par lot principal et par an, mais les différences sont très importantes sur le territoire. En Île-de-France, les tarifs montent jusqu’à 320 euros. Il est toujours possible de les négocier, notamment par une mise en concurrence. Mais le rapport de force n’est pas en faveur des copropriétaires. « Actuellement, les syndics ont énormément de travail et peuvent se permettre de choisir leur résidence. Ils peuvent faire un effort pour une résidence rentable (150 lots et plus), mais abandonneront volontiers une petite copropriété de moins de 20 lots », souligne Édouard-Jean Clouet.

 

Mutualiser les achats

Pour la maintenance, vous pouvez avoir un effet de négociation plus important face à des prestataires. « Deux résidences voisines peuvent parfaitement se grouper pour faire un appel d’offres concernant l’ascenseur, par exemple. Le tarif de l’ascensoriste sera plus compétitif car il visitera les deux copropriétés en même temps. Or, le coût d’une intervention est lié à 80 % aux frais de déplacement », signale Édouard-Jean Clouet. L’effet de négociation est encore plus important lorsque l’appel d’offres est passé pour des dizaines ou des centaines de copropriétés : c’est ce que propose MeilleureCopro en passant les appels d’offres directement. Les adhérents à l’ARC ont, eux, accès à la plateforme d’appels d’offres Copro-Devis sur laquelle ils peuvent solliciter 150 entreprises référencées dans tous les domaines concernant la copropriété. La réduction peut être de l’ordre de 10 %.

Dans le domaine de l’énergie, un très gros volume d’achat est nécessaire pour commencer à peser dans la négociation avec les électriciens et gaziers. Si vous souhaitez diminuer la facture de chauffage de l’immeuble, adressez-vous à des courtiers en énergie. MeilleureCopro a également négocié des tarifs avec certains fournisseurs.

Bon à savoir

L’avis d’expert : Édouard-Jean Clouet, président de MeilleureCopro

“Attention à maintenir la qualité“

La maîtrise des charges ne doit pas se faire au détriment de la qualité. Il est très simple pour un prestataire de baisser ses prix pour obtenir ou conserver un contrat dans une copropriété. Mais, souvent, il rogne sur les services, les fréquences de passage, etc. La mise en concurrence doit donc se faire sur la base d’un cahier des charges clair, calé au minimum sur le contrat actuel, voire plus si ce dernier n’est pas aligné sur les nouvelles normes et obligations légales, ou sur de nouveaux souhaits. Une bonne négociation de contrat part avant tout d’un cahier des charges bien défini par rapport aux besoins de l’immeuble. C’est cela qui permettra à la copropriété de réaliser des économies.

Partager cet article :