Ventes aux enchères immobilières : mode d'emploi

L’achat d’un logement aux enchères dans une salle d’audience provoque des montées d’adrénaline tout en offrant un certain nombre d’avantages. À vous d’oser en profiter !

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9mn de lecture
Acheter son logement lors d'une enchère judiciaire immobilière
© Istock / MonthiraYodtiwong

Pourquoi s'intéresser aux enchères immobilières ?

La crise sanitaire inédite, et particulièrement les deux mois de confinement du printemps, ont mis le marché immobilier français à l’arrêt. Depuis, tout a redémarré et les ventes ont repris à un rythme et à des prix soutenus. Dès lors, il faut absolument sortir des sentiers battus pour espérer réaliser une bonne affaire. En ce sens, les enchères judiciaires, qui se déroulent à la barre du tribunal judiciaire, constituent une piste sérieuse pour acheter un bien en dessous du prix du marché, particulièrement si vous vous éloignez du centre-ville des grandes métropoles ou si vous convoitez un bien occupé. Aux enchères immobilières, vous trouverez de tout, de la villa d’exception à l’immeuble insalubre.

Les logements vendus proviennent de saisies (une banque ou le Trésor public, le plus souvent, poursuivent le créancier pour impayés), de sociétés en liquidation judiciaire ou encore de successions ou de divorces litigieux qui finissent en partage judiciaire. Parfois, ils sont abandonnés depuis plusieurs mois ou années, les procédures de vente forcée étant longues. Il faut alors parvenir à vous projeter, en imaginant le bien vidé (il peut être jonché de tout un bric-à-brac, voire d’immondices quand il a été squatté), nettoyé, réparé et rénové.

Quels sont les autres avantages des enchères immobilières ?

Si vous êtes prêt à vous engager, c’est-à-dire que vous avez bien réfléchi à votre achat en amont et que vous avez anticipé votre financement, tout va très vite. Vous devenez propriétaire en une trentaine de jours, alors que trois ou quatre mois sont nécessaires dans une vente classique. Par ailleurs, exit l’étape difficile de la négociation (voire de pots-de-vin) pour espérer être le prochain propriétaire. Vous remportez l’enchère uniquement si vous êtes le plus offrant : tout est transparent.

À savoir : vous devenez propriétaire tout de suite

Attention, vous êtes propriétaire dès le jour de l’adjudication… à la condition qu’il n’y ait pas de surenchère dans les dix jours. Car toute personne, même n’ayant pas participé à la vente, est autorisée à surenchérir pendant dix jours en proposant une offre égale à 110 % de la dernière enchère.

Quelles démarches effectuer avant d’enchérir ?

Consultez les prochaines ventes dans les tribunaux judiciaires à côté de chez vous sur le site Licitor.com et assistez à une audience pour vous familiariser avec ce type de vente. Discutez avec un ou deux avocats sur place pour récupérer leurs coordonnées, une démarche utile pour la suite. Une fois que vous êtes prêt à vous lancer, surveillez les prochaines ventes. Deux solutions : soit vous effectuez d’abord la visite des lieux (attention, il n’y en a qu’une et elle ne dure généralement qu’une heure) pour voir si le bien vous intéresse et vous épluchez ensuite, le cas échéant, le (long) cahier des conditions de vente, soit vous faites l’inverse. Peu importe.

Comment se renseigner sur le bien mis aux enchères ?

Procurez-vous ce document auprès de l’avocat « poursuivant », c’est-à-dire celui qui est en charge de la vente et dont les coordonnées figurent dans l’annonce. Il vous indiquera comment le télécharger sur son site web ou vous l’enverra par e-mail. Vous en apprendrez beaucoup sur le bien grâce au procès-verbal descriptif de l’huissier qui le détaille du sol au plafond. Si le logement est loué, vous aurez parfois le bail annexé, vous trouverez aussi les diagnostics techniques, les documents de copropriété tels que le règlement, le carnet d’entretien, le niveau des charges, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, etc.

Comment réagir si le bien est vendu occupé ?

S’il est occupé par le propriétaire et qu’il quitte les lieux après la vente (ce qui est fréquent), aucune difficulté. Dans le cas contraire, il faudra recourir à un huissier de justice. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion mais le recours à la force publique sera nécessaire. Comptez un à deux ans pour obtenir la jouissance du bien et au moins 1500 € de frais d’huissier. C’est pourquoi, si vous envisagez d’habiter le bien vous-même et immédiatement au titre de votre résidence principale, cela peut être risqué d’acheter un bien occupé. En revanche, s’il s’agit d’un investissement locatif, il vous suffit d’en tenir compte dans vos calculs au moment d’établir votre enchère maximale.

Enfin, dans l’hypothèse où le logement est occupé par un locataire, vous devenez simplement le nouveau bailleur. Vous devez l’informer de votre identité et lui fournir vos coordonnées pour qu’il vous règle désormais le loyer. Souvent une copie du bail est insérée dans le cahier des conditions de vente. Vous pouvez également rencontrer l’occupant s’il est sur place lors de la visite. N’hésitez pas à échanger avec lui.

Comment participer à une vente aux enchères ?

Vous ne pouvez enchérir à l’audience que par l’intermédiaire d’un avocat à qui vous confiez un pouvoir. Choisissez de préférence un professionnel spécialiste des garanties, des sûretés et des mesures d’exécution. Puis comparez les honoraires pratiqués par ces professionnels pour affiner votre sélection : la somme qu’il faudra régler pour porter votre enchère que vous la remportiez ou non (entre 100 et 300 € TTC), ainsi que les frais si vous êtes déclaré adjudicataire (vous avez remporté l’enchère). Commandez aussi un chèque de banque auprès de votre établissement bancaire (de 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3000 €). Il sera remis au tribunal le jour de l’audience, il vous sera rendu immédiatement si vous ne remportez pas l’enchère.

Comment fixer votre enchère maximale ?

Il faut impérativement collecter un maximum d’informations lors de la visite et dans le cahier des conditions de la vente, puis éplucher les annonces de biens similaires dans le secteur sur Leboncoin, la Fnaim…, et consulter la base des valeurs foncières de la direction générale des finances publiques (DGFIP) qui répertorie les prix de vente rue par rue : https://app.dvf.etalab.gouv.fr.

Vous aurez ainsi une idée précise de la valeur du bien et du montant estimé des travaux.

Pour les travaux, voyez large dans la mesure où vous acceptez le bien dans l’état où il se trouve le jour de la vente sans garantie des vices cachés et sans aucun recours possible. Tenez compte ensuite du futur rendement locatif (si vous réalisez un investissement) et de la situation libre ou occupé du bien.

Combien coûtent les frais d'acquisition ?

Demandez à votre avocat une simulation des frais d’acquisition. Ils sont plus élevés que dans une vente classique, ce qui n’est pas un problème en soi ; il suffit d’en tenir compte lors de vos calculs. En effet, il faudra payer « les frais taxés », c’est-à-dire ceux exposés pour parvenir à la vente (en général entre 4000 et 7000 €), ainsi que les émoluments et honoraires après l’adjudication.

Que risquez-vous si vous remportez l'enchère ?

Celui d’acquérir le bien trop cher n’est pas un risque si vous avez pris les précautions avant l’achat (point précédent) et que vous vous en tenez à votre enchère maximale.

De même, si votre achat est préparé et réfléchi, l’absence de délai de rétractation après l’audience n’est pas un problème.

Des difficultés peuvent en revanche apparaître si vous essuyez un refus de prêt bancaire. Car, à la différence d’une vente classique, celle-ci n’est pas effectuée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Concrètement, vous disposez de deux mois pour payer (au-delà, vous supporterez des intérêts). Il faudra donc trouver une autre solution : allonger les mensualités, obtenir l’aide financière d’un proche, revendre un autre bien, etc.

À défaut, le bien sera remis aux enchères et vous supporterez la différence de prix si la seconde adjudication est inférieure à la première, ainsi que des frais très importants.

Le témoignage de Nathalie, acheteuse aux enchères judiciaires à La Ciotat

Depuis quelques mois, nous recherchons avec mon conjoint un bien pour réaliser un investissement locatif. Juste avant le confinement, nous avons participé à la vente aux enchères d’un studio situé cours Sextius, à Aix-en-Provence. L’appartement parfait en centre-ville pour une location étudiante. Il a été très disputé et nous a finalement échappé à 2000 € près. J’étais déçue mais en même temps amusée et rassurée. J’ai adoré le suspense en salle des ventes. Heureusement que nous ne nous sommes pas laissés griser par ce mécanisme de fixation du prix et que nous avons su nous arrêter. Finalement pas besoin d’être expert, il suffit d’être préparé. Après, comme dans tout achat immobilier, on ne trouve pas la pépite du premier coup, il faut y consacrer du temps. La prochaine vente sera peut-être décisive ! Je sais désormais que la bonne affaire est possible et pas réservée aux seuls professionnels.

Où trouver les prochaines ventes ?

  • Licitor, avec son site Licitor.com et son application, fait figure de référence.
  • Les ventes sont aussi annoncées dans les journaux d’annonces légales, la presse quotidienne, et affichées sur les biens vendus et au tribunal judiciaire.

Où trouver les avocats spécialisés dans les enchères immobilières ?

Vous trouverez la liste des avocats spécialistes des enchères immobilières sur le site du Conseil national des barreaux : Avocat.fr.

L’avis d’expert : Lionel Fouquet, avocat au barreau de Carpentras

Élargissez vos recherches

Ce type de vente nécessite d’être capable de prendre une décision en quelques minutes lors d’une visite unique au milieu d’une dizaine d’autres personnes et alors que le bien n’est pas sous son meilleur jour. Cette opération n’est pas vraiment risquée si vous avez préparé votre achat, notamment la question du financement. D’autant que les risques sont largement compensés par le prix d’achat très attractif. Ceux qui font d’excellentes affaires sont les enchérisseurs qui ne se focalisent pas sur un type de bien ou une localisation en particulier. L’idéal est d’effectuer toutes les visites des biens mis aux enchères lors de l’audience et de se tenir prêt pour chaque vente. Parfois, et sans que l’on sache pourquoi, un bien est très disputé et un autre pas du tout. Si vous aviez tout misé sur le premier, vous aurez perdu du temps ou il faudra accepter d’acheter à un prix proche de celui du marché. En revanche, si vous aviez élargi vos recherches, la bonne affaire est presque garantie.

 

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