Devenir propriétaire dans le neuf ou dans l’ancien

Parce qu’il n’est pas toujours facile de discerner a priori quel type de bien privilégier, voici point par point et chiffres à l’appui, les grands éléments de réponse.
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Les acquéreurs pressés ont intérêt à miser sur l’ancien.
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La disponibilité

En toute logique, l’offre de logements juste sortis de terre est bien moins importante que celle de logements anciens : en moyenne dix fois moins abondante, d’après De Particulier à Particulier. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) évoque ainsi 970 000 achats dans l’ancien en 2018, contre 128 000 dans le neuf, selon le Service de la donnée et des études statistiques (SDES) de l’État. Parmi les logements achevés dans l’année et livrés clés en main par les promoteurs, les appartements dominent largement les maisons individuelles (118 500 contre 9 400 en 2018). Ceux qui désirent une maison neuve font le plus souvent construire individuellement : 145 000 futurs propriétaires se sont lancés, d’après le syndicat LCA/FFB.

Avantage à l’ancien

Le délai avant l’emménagement

Les acquéreurs pressés ont intérêt à miser sur l’ancien. Trois à six mois séparent leur décision d’achat de leur entrée dans les lieux. Dans le neuf, comptez douze à dix-huit mois d’attente après la prise de décision pour une maison, tandis que douze à vingt-quatre mois sont souvent nécessaires pour un appartement.

Avantage à l’ancien

Le prix d’achat 

On parle souvent de 30 % de surcoût pour le neuf. Que disent les chiffres ? Tout dépend si vous comparez le prix moyen ou le prix médian au mètre carré. Ce dernier amenuise la portée des extrêmes : il signifie que, numériquement, la moitié des biens se sont vendus plus cher, la moitié moins cher.

Maisons, appartements, neuf, ancien : les prix au m2 en France
  Maisons anciennes Maisons neuves Appartements anciens Appartements neufs
Prix moyens (1) 2 977 €/m2 2 509 €/m2 3 606 €/m2 4 760 €/m2
Prix médians (2)

1 630 €/m2

2 500 €/m2 2 760 €/m2 3 940 €/m2

Sources : (1) Baromètre des prix de l’immobilier LPI-SeLoger, janvier 2019. (2) Notaires de France, chiffres à fin 2018.

Dans l’ensemble, la réputation de cherté du neuf se justifie. Reste que, pour les frais notariés, le neuf tire son épingle du jeu. Alors que pour un bien ancien ils varient de 7 % à 8 % du prix d’acquisition, si vous penchez pour un logement tout juste construit, leur montant ne dépassera pas les 4 %, grâce à une taxe de publicité foncière moins élevée. Cela représente environ 8 000 euros d’économies pour un bien acheté 200 000 euros.

Avantage déterminé au cas par cas

La possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro

Pour ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, ce financement « gratuit » – vous ne devrez rembourser que le capital prêté, sans intérêts – est souvent déterminant. Il est toujours accordé sur conditions de ressources. Jusqu’à 40 % de l’opération immobilière (achat et travaux compris) sont finançables grâce au PTZ. Mais dans l’ancien, seuls sont éligibles les biens nécessitant d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation énergétique, et uniquement dans certaines zones rurales (B2 et C). Dans le neuf, le PTZ connaît moins d’entraves.

Avantage au neuf

L’efficacité énergétique

Éviter la sensation de froid tout comme les factures d’énergie qui grèvent le budget familial font partie de vos priorités ? Ce sont des points sur lesquels le neuf l’emporte haut la main. Toutes les constructions respectent aujourd’hui la RT2012, ce qui leur permet d’afficher une performance énergétique égale à « A ». À surface et nombre d’habitants équivalents, la consommation annuelle de chauffage et d’eau chaude est ainsi 3 à 5 fois inférieure à celle d’un logement ancien en moyenne, d’après De Particulier à Particulier. La performance énergétique moyenne des maisons ou des appartements anciens vendus en 2018 par des particuliers était de « D ».

Avantage au neuf

L’agencement intérieur

Hauteur sous plafond, parquet, moulures... l’ancien, pourvu qu’il soit bien antérieur aux années 1960, a indéniablement un certain charme, contrebalancé parfois par des pièces plus petites, des plans compliqués ou l’absence de parking. En comparaison, une construction neuve a l’avantage d’être fonctionnelle, avec balcons ou loggias à tous les étages, ascenseur, accès pour personnes à mobilité réduite, domotique intégrée, etc.

Avantage déterminé selon vos priorités

Copropriété, la taille fait la différence

À prestations comparables, on ne peut pas dire que les charges de copropriété sont plus élevées pour un immeuble neuf que pour un ancien. D’après Meilleurecopro.com, en février 2019, elles se chiffrent en moyenne à 21,50 €/m2 par an pour les copropriétés de 49 lots ou moins, et à 29,20 €/m2 pour celles de 100 lots ou davantage. En ce qui concerne les honoraires de syndic, c’est l’inverse : ils se révèlent plus élevés en moyenne pour les petites copropriétés que pour les grandes.

Honoraires de syndic annuels par lot principal (appartement, hors cave ou parking)
  Dans l’ancien Dans le neuf
Copropriétés de 21 à 50 logements 243 €/an 291 €/an
Copropriétés de plus de 100 logements 207 €/an 248 €/an

Source : Syneval, février 2019.

df
Roselyne Poznanski
Publié le