Acheter une maison ou un appartement : comment définir ses critères de recherche ?

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© PhotosLoren / Alamy

L'emplacement

C'est le critère principal de toute recherche immobilière. Donc, mieux vaut prendre le temps de la réflexion, car une adresse qui fait rêver n'est pas forcément la plus adaptée.« La localisation qui convient le mieux à son projet est celle qui sera la plus pratique au quotidien », insiste Éric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.« Elle doit être facile à vivre pour tous ceux qui sont appelés à emménager dans ce logement. » Mais attention, s'il faut penser à ses besoins actuels, il est essentiel aussi d'essayer de se projeter. Par exemple, en optant pour un bien un peu isolé nécessitant l'usage permanent de la voiture, il est important de se rappeler qu'en vieillissant, conduire ne sera pas toujours chose facile.

La localisation qui convient le mieux à son projet est celle qui sera la plus pratique au quotidien

Le nombre de pièces

Ni trop grand, ni trop petit, la priorité est de se sentir confortable dans son logement. Interrogez-vous alors sur la composition de votre ménage, présente et future. Inutile, par exemple, d'acheter une chambre pour son fils étudiant prêt à quitter le nid familial. Et encore moins si le logement souhaité se trouve en copropriété, parce que le montant des charges dépend de la superficie du lot. En revanche, pour un jeune couple désireux de concevoir ou d'adopter un bébé, il peut être judicieux d'acheter tout de suite avec une pièce en plus, si leur budget le leur permet. De même, pour les télétravailleurs, prévoir un espace de bureau peut être une bonne idée, même si celui-ci mesure moins de 9 m2 et n'est donc pas considéré, au regard de la loi, comme une chambre.

Le bien de vos rêves, c'est quoi ?

Après avoir déterminé l'emplacement, la superficie et le nombre de pièces que vous souhaitez, prenez le temps de répertorier toutes les qualités dont serait pourvu le bien de vos rêves. Étage, luminosité, exposition, extérieur… passez au crible vos attentes. Une fois cet inventaire dressé, consultez plusieurs sites immobiliers pour connaître les prix des logements respectant ces différents critères. Et, parmi ces derniers, éliminez au fur et à mesure ceux qui vous tiennent le moins à cœur pour entrer dans votre budget.

Dans le neuf ou l'ancien

En la matière, tout dépend des goûts de chacun. « Les logements neufs ont l'avantage de correspondre exactement à nos modes de vie actuels : ils sont lumineux, écoper formants, avec des surfaces adaptées à nos besoins et souvent dotés d'un extérieur. En revanche, il faut avoir de l'imagination pour les rendre chaleureux car ils sont standardisés et donc se ressemblent un peu tous », détaille Emmanuel Di Girolamo, membre du bureau exécutif de la Fnaim. Quant aux produits les plus anciens, s'ils ne manquent souvent pas de charme, ils imposent de s'adapter à leurs contraintes structurelles(manque d'isolation phonique, thermique… parfois). Néanmoins, à la différence du neuf acheté sur plan, ils sont disponibles très rapidement.

« Priorité à la qualité de vie ! »

L'avis d'expert d'Emmanuel Di Girolamo, membre du bureau exécutif de la Fnaim.

Au moment d'acheter un bien immobilier, il faut bien garder en tête que l'on ne cherche pas un placement financier, mais une qualité de vie. Si la question du budget amène parfois les acquéreurs à réviser certains de leurs critères de recherche à la baisse, et à faire la part des choses entre leurs rêves et la réalité du marché, ils ne doivent en aucun cas transiger sur leur bien-être et leur confort. Leur logement est l'endroit où ils doivent se sentir sereins et avoir envie de rentrer chaque jour. C'est pourquoi il faut absolument que cette notion reste pour eux la première de leurs priorités. De même, il est essentiel de ne pas reculer sur des critères qu'ils sont certains de maîtriser, comme, par exemple, leur capacité ou non à réaliser des travaux.

Avec ou sans travaux

Choisir un logement avec travaux impose d'être parfaitement conscient des implications liées à ce type d'acquisition : mener à bien un tel projet nécessite d'avoir du temps, de l'argent et un savoir-faire. « La première question à se poser est de déterminer si vous avez les capacités pour exécuter seul ces travaux ou si vous devez les confier à un professionnel. Viennent ensuite la problématique du budget, et celle de décider si vous êtes prêt à vivre pendant parfois plusieurs semaines dans un chantier », détaille Cyril Parmentier, directeur animation et développement réseau L'Adresse. Attention aussi à ne pas sous-estimer la question administrative : selon les travaux à réaliser, l'obtention d'autorisations est parfois nécessaire.

Consultez le guide pratique "Je me constitue un patrimoine immobilier" Une « check-list » pour ne rien oublier, des outils pratiques et tous les articles utiles J'y vais

Collectif ou individuel

Certes, en fonction du marché immobilier local et de votre budget, la question ne se pose pas forcément. Pour autant, lorsque c'est le cas, la notion de mode de vie constitue un élément clé d'analyse. Faire le choix d'une maison, par exemple, c'est privilégier l'espace au détriment peut-être d'un emplacement plus urbain. En revanche,« c'est garder la maîtrise quasi complète de ses dépenses et de l'organisation de ses travaux d'entretien. Et ce au contraire d'un appartement en copropriété où, lorsque des travaux ont été votés en assemblée générale, il est impossible pour un propriétaire de les décaler », souligne Emmanuel Di Girolamo. Mais opter pour un appartement, c'est aussi privilégier une localisation généralement plus centrale et se décharger de l'entretien des parties communes en les confiant à des entreprises spécialisées.

Gare à la passoire thermique !

Vous achetez votre résidence principale sans rejeter l'idée de la mettre un jour en location ? Attention à ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement ne soit pas classé en catégorie E, F ou G. Pourquoi ? En vertu de la loi Climat et Résilience du 24 août dernier, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025 (logements consommant plus de 420 kWh/m2/an). Viendra ensuite le tour des biens classés F en 2028 et E, en 2034.

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