Crédit immobilier : emprunter après 50 ans, c’est possible

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© Drazen Zigic

Achat d’un logement plus adapté ou d’une résidence secondaire, investissement locatif… Nombreux sont les seniors à vouloir emprunter. Mais est-ce facile de souscrire un crédit immobilier passé 50 ans ?

Même s’il n’y a, théoriquement, pas d’âge limite pour souscrire un crédit immobilier, « il vaut mieux le faire tout de même lorsque l’on est en activité », indique le courtier Vousfinancer qui s’est penché, dans une étude publiée le 18 mai dernier, sur l’âge jusqu’auquel on peut acheter. En 2020, seuls 12 % des emprunteurs avaient plus de 50 ans, contre 17 % en 2019, « un chiffre en recul dans un contexte de durcissement des conditions d’octroi de crédit et de baisse du taux d’usure, taux maximum auquel il est possible d’emprunter ». Et seulement 3 % avaient plus de 60 ans. En cause notamment, le passage à la retraite qui entraîne une baisse de revenus, « pouvant aller de 15 à 40 % des cas ».

De bons clients pour les banques

Les seniors sont, pourtant, considérés comme de bons clients pour les banques et ce, pour plusieurs raisons. « Ils empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, peuvent avoir des problèmes de santé entraînant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite », explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Ainsi, à partir de 55 ans, lors d’une demande de prêt immobilier, « la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée ». En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit le plus souvent les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement. « Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30 % au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable », précise Sandrine Allonier.

Une assurance décès facultative pour faire baisser le taux d’usure

L’autre problème rencontré est, « qu’en raison du taux de l’assurance beaucoup plus élevé, mais aussi du fait que les seniors empruntent sur des durées plus courtes, le poids de l’assurance est tel que le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure (2,52 % sur 10 à moins de 20 ans, tous frais inclus), taux maximal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter ». Dans ces cas-là, Sandrine Allonier conseille de trouver une banque dans laquelle l’assurance décès est facultative afin qu’elle ne soit pas incluse dans le calcul du TAEG.

Le coût de l’assurance emprunteur

Autre point à prendre en compte : le coût de l’assurance emprunteur, qui est plus élevé lorsqu’on est senior. « Plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère… Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

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