Achat immobilier : comment acquérir un bien à deux sans être mariés ?

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© dragana991 - iStock

Ensemble depuis huit ans, Claire et Thibaut envisagent d’acquérir en commun un trois-pièces à Vichy (Allier), vendu 120 000 € hors frais. Prévoyants par nature, ils souhaitent que chacun d’entre eux soit protégé en cas de décès ou de séparation. N’envisageant ni de se marier ni de se pacser, ils se demandent sous quelle forme acheter pour éviter d’éventuelles futures déconvenues.

La réponse de notre experte Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

Insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat

Désireux de rester en union libre et n’ayant pas d’enfant, Claire et Thibaut savent que si l’un des deux décède sans avoir rédigé un testament au profit de l’autre, ce sont les parents du défunt qui hériteront de sa part dans l’appartement. Libres alors à ces derniers de forcer le survivant à déménager et surtout de réclamer que le logement commun soit vendu.

Prévoir la propriété exclusive du logement au dernier survivant

Pour éviter une telle succession, le couple décide d’insérer dans l’acte d’achat de son trois-pièces une clause de tontine. Ainsi, Claire et Thibaut s’assurent qu’au décès de l’un, l’autre sera considéré comme seul et unique propriétaire du bien acquis ensemble. En d’autres termes, la propriété exclusive et entière de l’appartement reviendra au dernier survivant, le défunt étant alors réputé comme n’en ayant jamais été propriétaire. Au moment de sa succession, sa part dans le logement ne sera pas intégrée à son patrimoine et ses héritiers n’auront donc aucun droit sur ce bien.

Des droits de succession élevés

Si cette solution a l’avantage de protéger le survivant, elle n’est toutefois pas forcément intéressante pour lui sur le plan financier. La raison ? Même s’il est réputé avoir toujours été le seul acquéreur de l’appartement dans lequel il vivait avec le défunt, il devra malgré tout payer des droits de succession. Or, ceux-ci sont calculés en fonction de la valeur de la part qu’il recueille et du degré ou non de parenté qui le liait au disparu. Problème : au regard de la loi, Claire et Thibaut n’ont aucun lien. À ce titre, la part « reçue » par le survivant sera taxée à hauteur de 60 %, la résidence principale ayant une valeur supérieure à 76 000 €.

Un piège en cas de séparation

Sécurisante en cas de décès, cette option ne l’est en revanche absolument pas en cas de séparation. Car, du vivant de Claire et Thibaut, toute décision relative au logement devra être prise d’un commun accord. Concrètement, aucun des deux ne pourra obliger l’autre à vendre l’appartement s’il ne le souhaite pas ou à racheter sa part. Pire, celui qui aspire à céder le bien ne pourra même pas obtenir de la justice que cette décision soit imposée à celui qui s’y refuse. D’où un risque de blocage aussi longtemps que les deux sont vivants.

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    Acheter via une SCI

    Conscients que le risque de se quitter un jour n’est pas nul, ils préfèrent acquérir leur future résidence principale au moyen d’une société civile immobilière (SCI). C’est cette dernière, dans laquelle ils sont associés, qui devient propriétaire du bien. En pratique, chacun d’entre eux détient un certain nombre de parts dans cette SCI, calculé en fonction du capital que l’un et l’autre ont apporté pour financer l’acquisition du logement.

    Une clause applicable en cas de séparation

    Cette option leur permet d’éviter tout blocage en cas de séparation. Au moment de rédiger les statuts de leur société, Claire et Thibaut peuvent fixer librement ses règles de fonctionnement et ainsi mentionner noir sur blanc que ni l’un ni l’autre n’auront le droit de s’opposer à la dissolution de leur SCI. Et donc à la vente du logement détenu par cette dernière.

    Une protection en cas de décès

    Autre argument en faveur de la SCI : elle assure à Claire et Thibaut une certaine protection en cas de décès de l’un d’eux. Du moins… à condition de prendre quelques précautions. En effet, sauf dispositions contraires prévues dans les statuts de la SCI, les parts du défunt reviennent à ses héritiers. La parade ? Procéder à un démembrement croisé des parts de la SCI. Claire et Thibaut sont alors considérés comme détenant chacun la nue-propriété de leurs propres parts dans la SCI et l’usufruit des parts de l’autre. Autrement dit, au moment du décès de l’un, l’autre récupère la pleine propriété de ses parts et conserve l’usufruit de celle du défunt. À ce titre, il ne peut donc plus être forcé par les héritiers de céder le bien. De plus, il n’a pas à payer de droits de succession sur cette opération.

    Des contraintes administratives

    Pratique et rassurant, l’achat via une SCI se révèle cependant contraignant d’un point de vue administratif. Outre l’enregistrement des statuts au centre des impôts, Claire et Thibaut vont devoir publier sa constitution dans un journal d’annonces légales, procéder à son immatriculation, demander son inscription au registre du commerce et des sociétés, organiser chaque année une assemblée générale et tenir des comptes.

    Devenir propriétaires en indivision

    Pourtant peu complexes, les obligations administratives liées à la création et au fonctionnement d’une SCI inquiètent Claire et Thibaut. Ils préfèrent donc acheter en indivision. Chaque membre du couple deviendra alors propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière au moment de l’achat. À savoir 60 % pour Thibaut et 40 % pour Claire. Pour autant, une fois l’acte d’acquisition signé, les deux auront les mêmes droits sur le logement commun. Au quotidien, toutes les décisions importantes relatives à leur trois-pièces devront par conséquent être prises d’un commun accord.

    Une solution simple à mettre en place mais qui comporte des risques

    Cette option leur apparaît beaucoup plus simple à opérer que la précédente car elle ne nécessite aucune démarche ni formalité particulière. Toutefois, pour être protégés en cas de séparation ou de décès, il leur faut là encore se montrer prévoyant. Pourquoi ? Selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». C’est-à-dire que si l’un des indivisaires souhaite un jour vendre le bien, l’autre ne peut s’y opposer. Déjà problématique si le couple se quitte, cette situation peut s’avérer encore plus difficile à gérer si l’un des deux vient à décéder. En effet, comme dans une SCI, la quote-part de propriété du défunt revient à ses héritiers, exonérés de toute obligation de conserver le logement et d’accepter que le survivant continue à l’occuper. Maigre consolation cependant pour celui qui est mis devant le fait accompli : il dispose d’un droit de préemption* sur les parts de son co-indivisaire vendeur ou de ses héritiers.

    Le bien est réputé appartenir à chacun pour moitié

    Sur le plan financier, un danger guette également Claire et Thibaut s’ils se séparent. Car, sauf à avoir précisé la répartition exacte de la participation financière de chacun dans l’acte d’achat, le bien est réputé appartenir à chacun pour moitié. Et ce, même si Thibaut a davantage financé l’acquisition que Claire. Il pourra bien sûr contester ce partage devant les tribunaux, mais la décision finale dépendra des délais de prescription de cette créance.

    La clé : conclure une convention d’indivision

    Pour pallier ces difficultés, il suffit au couple de conclure par écrit une convention d’indivision. Ce document, d’une durée de cinq ans renouvelable par tacite reconduction, permet à Claire et à Thibaut de fixer les règles de ce régime en précisant, par exemple, la répartition de leurs dépenses respectives, le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un, avec accord de l’autre, continue à vivre sur place après séparation ou décès) ou une clause de faculté d’acquisition*.

    Un danger de l’indivision

    Mauvaise nouvelle pour les ex-concubins en indivision qui ont payé plus que l’autre pour l’acquisition de leur logement commun ! Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 14 avril 2021, il leur est désormais impossible de réclamer à leur ex le remboursement de cette créance passé un délai de cinq ans. Imaginons, par exemple, un couple dont Monsieur a payé chaque mois pendant plusieurs années l’emprunt souscrit aux deux noms pour l’achat du domicile familial : il ne peut plus prétendre à être remboursé que pour les mensualités de prêt réglées depuis moins de cinq ans.

    Achat d’un logement sans être mariés : les trois solutions et leurs implications

     

    Insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat

    Acheter via une SCI

    Devenir propriétaires en indivision

    En cas de séparation

    - Toute décision relative au logement doit être prise d’un commun accord

    - Aucun membre du couple ne peut forcer l’autre à vendre le logement ou à racheter sa part

    - Pas de partage judiciaire

    - Les modalités de cession du bien sont prévues dans les statuts de la SCI

    - Pas de blocage possible par un membre du couple

    - Chaque membre du couple a les mêmes droits sur le bien quelle que soit la quote-part de son financement

    - Pas de blocage possible par un membre du couple

    En cas de décès

    - Le survivant est considéré comme seul et unique propriétaire du bien acquis ensemble

    - La part du défunt dans le logement n’est pas intégrée à son patrimoine : ses héritiers n’ont aucun droit sur ce bien

    - Des frais de succession (60 %) ou de mutation à titre onéreux* sont dus

    - Possibilité pour le survivant, en cas de démembrement croisé des parts prévu dans les statuts de la SCI, d’obtenir la pleine propriété de ses parts et l’usufruit de celles du défunt

    - Pas de frais de succession sur les parts du défunt

    - Le survivant peut être forcé par les héritiers à déménager ou à payer un loyer pour rester dans les lieux

    - La signature d’une convention d’indivision fixe les règles de l’indivision applicables entre le survivant et les héritiers du défunt

    Contraintes administratives- Obligation d’insérer la clause de tontine dans l’acte d’achat- Obligation de rédiger, d’enregistrer et de publier les statuts de la SCI- Aucune
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