Achat immobilier : dans quels cas pouvez-vous revenir sur votre décision ?

Délai de rétractation, clauses suspensives… Si la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis vous lie, vous pouvez, dans certains cas, revenir sur votre engagement.

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7mn de lecture
Dans certains cas, vous pouvez annuler un compromis ou une promesse de vente.
© maxsattana

Le coup de foudre pour une acquisition immobilière ne doit pas vous amener à prendre des décisions à la hâte. Ni vous faire signer des documents dont vous ne connaissez pas la portée. Mieux vaut en effet vous accorder le temps de la réflexion avant la signature plutôt que de tenter de rompre votre engagement. Néanmoins, le cas se produit parfois. Selon la raison qui vous amène à revenir sur votre signature et le contrat que vous avez signé, la tâche sera plus ou moins ardue.

Vous changez d'avis

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours, après la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), pour renoncer à la vente. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de l’acte d’huissier) vous notifiant l’avant-contrat, ou de la remise directe en main propre du compromis ou de la promesse de vente.

Pas de versement d'argent avant l'expiration du délai !

Dans les transactions entre particuliers, il n'est pas rare que l'acheteur verse un dépôt de garantie au vendeur avant l'expiration du délai de rétractation. Une pratique interdite, mais qui peut survenir en présence d'un vendeur âgé qui ignore la loi. Le problème est que l'acheteur qui se désiste devra souvent aller en justice pour récupérer les sommes versées. D'où l'intérêt de passer par un notaire pour signer une promesse ou un compromis de vente.

Les conditions dans lesquelles vous pourrez revenir sur votre engagement d'achat immobilier après ce délai diffèrent selon la nature du contrat que vous avez signé.

S'il s'agit :

  • d'une promesse unilatérale de vente. Votre changement d'avis vous coûtera votre indemnité d'immobilisation (il s’agit de l’avance versée lors de la signature de l’avant-contrat), sauf si vous vous rétractez en raison de la non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (non obtention d’un prêt, etc.).
  • d'un compromis de vente. Le vendeur peut faire jouer la clause pénale insérée au compromis de vente et vous obliger à payer une somme d’argent en guise d’indemnité (5 à 10 % du prix de vente en général). Si vous refusez, il pourra saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour réclamer le paiement de l’indemnité en justice.
  • d'un contrat de réservation. Il s’agit de l’avant-contrat signé pour l'achat, dans le neuf, d'un appartement situé dans un immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d’une maison au sein d’un lotissement. Ici, le vendeur s'engage à vous réserver le logement décrit au contrat dès sa réalisation. En contrepartie, de votre côté, vous vous engagez à conclure la vente et à verser un dépôt de garantie au promoteur. Vous disposez d'un délai légal de dix jours pour vous désister, ce renoncement n'entraînant ni frais ni indemnité. Passé ce délai, en revanche, vous perdrez votre dépôt si vous refusez de signer l’acte de vente définitif, sauf si le vendeur n’a pas respecté ses engagements stipulés dans le contrat de réservation (prix de vente définitif supérieur de plus de 5 % à celui prévu, etc.).

Notre conseil

Pour les immeubles déjà construits, préférez, dans la mesure du possible, la promesse unilatérale. Moins contraignante que le compromis de vente, ses conséquences sont moins lourdes en cas d’annulation de la vente au-delà du délai de rétractation.

Un événement prévu dans les conditions suspensives se réalise

La réalisation d'une vente immobilière est souvent soumise à l'accomplissement de certains faits. C'est la raison pour laquelle les promesses unilatérales, les compromis de vente ainsi que les contrats de réservation contiennent le plus souvent des conditions suspensives. Destinées à protéger les futurs acquéreurs, ces clauses ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement à venir. En un mot, si l'événement prévu dans la condition suspensive ne se réalise pas, la vente ne pourra se faire et le contrat sera annulé (non obtention du prêt immobilier sollicité, permis de construire ou certificat d’urbanisme refusé, etc.).

Cependant, pour qu'elles soient valables, ces conditions doivent nécessairement avoir pour objet un événement futur et incertain.

Vous n'obtenez pas le crédit souhaité

La clause la plus courante, notamment parce qu'elle est obligatoire dans la promesse unilatérale et le compromis de vente, est la condition relative à l'obtention d'un crédit. Imposée par la loi du 13 juillet 1979, dite "loi Scrivener", elle s'applique dès lors que le futur acquéreur recourt à un emprunt, sauf si celui-ci indique de manière expresse dans le contrat qu'il renonce au bénéfice de cette clause.

Le contrat de réservation n'est pas soumis à cette obligation, mais il est sage de le prévoir.

Les autres conditions suspensives

D'autres conditions suspensives peuvent également être prévues. Il s'agit le plus souvent :

  • de l'octroi d'un permis de construire ;
  • de la délivrance d'un certificat d'urbanisme ;
  • de la revente préalable d’un bien détenu par l’acquéreur

Notre conseil

N'hésitez pas à demander, si besoin est, qu'une ou plusieurs conditions suspensives soient rajoutées au contrat. Cela peut vous éviter bien des déboires.

Un nouvel élément apparaît au moment de la signature

Vous pensez acheter un bien immobilier en tout point conforme à vos vœux. Pourtant, le jour de la signature de l'acte authentique, vous découvrez avec stupeur un élément essentiel qui peut tout remettre en cause. Il peut s'agir d'une erreur sur la nature, la qualité ou la consistance du bien, d'une servitude inconnue auparavant, d'une hypothèque, de la présence de squatteurs, etc. Autant d'éléments qui peuvent altérer le bien dans sa valeur ou dans l'intérêt que vous lui portiez.

Exemple : vous croyiez acheter un appartement en duplex composé de deux lots, et vous vous apercevez lors de la signature qu'un des lots appartient en fait aux parties communes de l'immeuble.

Notre conseil

Même le jour de la signature de l'acte authentique, vous pouvez encore faire des découvertes, notamment lors de l’ultime visite de contrôle du bien. N'hésitez pas alors à demander tous les renseignements à votre notaire. Le cas échéant, refusez de signer avant que la situation soit régularisée au plus vite.

Un vice caché antérieur est découvert après la vente

La découverte d'un vice caché peut, dans certains cas, vous permettre d'annuler la vente d'un bien immobilier. Il doit s'agir d'un défaut caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant très fortement son usage (article 1641 du Code civil). Par exemple, il peut s’agir de fissurations importantes, d’un défaut d’étanchéité, etc. Attention néanmoins, plusieurs distinctions sont à faire.

Vous achetez un bien immobilier neuf ou de moins de 10 ans.

Dans ce cas, vous êtes couvert par la garantie décennale pour les vices de construction. Toutefois, si le bien est neuf, vous disposez également de la garantie de parfait achèvement (un an) et de la garantie biennale (deux ans). Le vice caché est ici considéré comme un sinistre. Vous devez donc contacter l’assureur qui le prendra en charge.

Vous achetez un bien immobilier de plus de 10 ans.

Attention ! Lorsque vous achetez votre bien à un particulier, le contrat stipule quasi systématiquement que le vendeur s'exonère de la garantie des vices cachés (sauf respect des dispositions légales sur l'état parasitaire, l'amiante et le saturnisme).

Votre seul recours est de prouver que le vendeur est de mauvaise foi et connaissait le défaut avant la vente. A compter de la découverte du défaut, vous disposez de deux ans pour agir et intenter une action devant le tribunal de grande instance afin de demander la restitution du prix versé ainsi que des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil).

En revanche, les vendeurs professionnels, tels les marchands de biens, ne peuvent pas s'exonérer de cette garantie.

Dans un premier temps, mettez le vendeur en demeure de réparer. Si vous ne parvenez pas à une entente rapide, vous pouvez l'assigner devant le tribunal de grande instance. Vous devez être assisté d'un avocat. Vous pourrez demander l'annulation de la vente et le remboursement des sommes versées ou encore de bénéficier d'une réduction du prix.

Notre conseil

Avant tout achat, n'hésitez pas à demander l'avis d'un expert bâtiment qui vous renseignera sur l'état réel de votre future acquisition.

df
Stéphanie Franck
Mis à jour le

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