Achat immobilier : 11 points à vérifier avant de vous lancer

Avant de concrétiser une opération immobilière qui nécessitera un effort financier important, aucun détail ne doit vous échapper. Les clés pour savoir si le bien vaut son investissement et éviter les déconvenues.
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Avant de s’engager définitivement, plusieurs visites s’imposent.
Avant de s’engager définitivement, plusieurs visites s’imposent.

Passé le coup de cœur et la satisfaction d’avoir trouvé un bien adapté à son budget, à ses envies et à ses besoins, vient le temps d’enquêter minutieusement, avant de signer la promesse ou le compromis de vente (l’avant-contrat).

« Avant de s’engager, il y a un minimum de points à clarifier, afin de disposer, le jour de la signature, de tous les éléments objectifs concernant le bien », résume Jérôme Klein, notaire à Lille. Voici comment récolter les informations qui comptent sur le terrain, le logement et son environnement.

1. La juste estimation du prix

Les sources d’information sur les prix du marché immobilier ne manquent pas, mais aucune n’est parfaite. La méthode classique consiste à éplucher les petites annonces des particuliers et des professionnels pendant plusieurs semaines, à surveiller régulièrement l’arrivée des nouvelles offres, à observer les biens qui partent vite et ceux qui ne se vendent pas.

La plateforme bienici.com a l’avantage de recenser plus de 1,1 million de logements – les anciens comme les neufs, ce qui est rare – mis en vente par les agents immobiliers et les promoteurs. Vous avez la possibilité de géolocaliser les offres du moment à l’échelle d’un quartier, voire d’une rue, en tenant compte des caractéristiques des logements. Reste qu’en pratique, « il existe parfois un écart de 10 à 15 % entre le premier prix affiché dans l’annonce et le prix acté lors de la vente », reconnaît un agent immobilier.

Certains sites spécialisés dans les estimations immobilières se targuent d’avoir mis au point des algorithmes complexes pour corriger en partie ce décalage, comme meilleursagents.com, efficity.com ou drimki.fr. Après avoir saisi vos informations personnelles et les caractéristiques précises du bien, des fourchettes de prix sont fournies pour une adresse donnée. À croiser avec le prix au mètre carré médian des ventes définitives relevé par les sites régionaux ou départementaux des notaires (onglet « Immobilier », puis « Prix de l’immobilier »). Ces données sont très fiables, mais un peu en retard par rapport à l’actualité du marché. Il faudra également appliquer une décote ou une surcote en fonction des caractéristiques du bien qui vous a tapé dans l’œil (voir tableau ci-dessous).

Dernière source pour vérifier le prix au mètre carré d’un logement ou d’un terrain, l’application gratuite « Demande de valeur foncière » (DVF), développée à partir de la base de données de l’administration fiscale. On y accède par le biais du site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Cette plateforme, accessible à tous, recense toutes les transactions enregistrées en France et fournit le prix de vente, la date de transaction, le descriptif du bien et sa localisation. La recherche se fait soit via une carte interactive, soit via les critères que vous demandez – département, ville, parcelle cadastrale. Notez que le service ne couvre pas encore les ventes des biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte.

2. L’état général du logement

Il y a ce que l’on perçoit immédiatement, parce qu’il s’agit d’atouts que l’on recherche ou de défauts que l’on juge rédhibitoires, et ce que l’on peut manquer à la première visite. Se rendre plusieurs fois sur les lieux est donc nécessaire pour se faire une bonne idée. Si la découverte a lieu à une heure tardive, repassez plus tôt dans la journée, afin de vérifier les promesses de « belle luminosité ».

François, récent acheteur à Paris, se souvient : « Je demandais l’autorisation d’ouvrir les placards ou le lave-vaisselle, de jeter un œil dans le vide-ordures..., pour détecter la présence de blattes. » D’après le baromètre Qualitel, la moitié des Français a déjà été confrontée à la présence d’insectes nuisibles (cafards, punaises, puces, etc.), et le quart d’entre eux à des rats ou des souris. Pourtant, aucune obligation de signalement n’existe.

Inversement, la présence dans le logement de plomb et d’amiante, dangers sanitaires potentiels, de termites ou de mérules (champignons) qui peuvent fragiliser la structure vous sera révélée par les diagnostics qui doivent vous être remis obligatoirement avant la signature de la promesse de vente. Insistez pour les recevoir au plus tôt. Vous pourrez vous détourner du bien si les travaux à mener chiffrent trop et reprendre vos recherches.

« Une ultime visite, fixée la veille de la signature, est précieuse. C’est l’occasion d’examiner une dernière fois le bien sans les meubles, qui auraient pu dissimuler des anomalies », conseille Ezzedine Taleb, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) des Hauts-de-Seine (92).

10 jours pour vous rétracter

À compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente, la loi vous accorde un délai de rétractation de dix jours. Durant cette période, vous avez le droit de renoncer au bien sans frais ni justification, en notifiant votre rétractation au vendeur par recommandé avec avis de réception. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai de rétractation est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

3. La qualité de l’emplacement

Les nuisances présentes. Apprécier les qualités intrinsèques d’un bien ne suffit pas. Il faut prendre le temps d’examiner l’environnement. La trop grande proximité d’une route ou d’une voie ferrée, d’un bar, d’un stade, d’un aéroport, d’un accès de parking ou encore d’une usine génère des nuisances sonores et olfactives insoupçonnées que seuls les riverains connaissent bien et subissent régulièrement. Ces désagréments n’atteignent parfois leur paroxysme qu’à certaines heures de la journée ou le soir. D’où l’importance de se promener plusieurs fois dans le quartier, à différents moments, de jour comme de nuit, en semaine et le week-end. Vous y ressentirez la vie, jugerez de la fréquentation et de la réputation du quartier en parlant au gardien, aux voisins et aux commerçants.

Les évolutions possibles. Pour savoir si des constructions neuves ou des réhabilitations d’immeubles sont prévues à proximité, rien ne vaut une visite au service d’urbanisme de la mairie. L’administration de la commune vous donnera en toute transparence ces éléments, tels que les permis de construire en cours ou à venir, la nature des travaux (création de logements, de bureaux, de commerces) et la taille des futurs immeubles. C’est aussi à la mairie que l’on s’informera d’éventuels aménagements programmés. Ces actions peuvent porter sur la réfection de la voirie, la création d’espaces piétonniers, l’installation d’un équipement public ou la démolition de vieux bâtiments.

Les risques. Dans le copieux dossier de diagnostic technique (DDT) rassemblant tous les diagnostics immobiliers réalisés à l’occasion de la mise en vente, celui consacré à « l’état des risques et pollutions » (ERP) constitue une mine d’informations. Grâce à des données fournies par la commune et le département, ce document liste les risques naturels (inondation, avalanche, séisme, feu de forêt, crue torrentielle, cyclone, etc.), et/ou miniers, et/ou technologiques (présence d’une usine dangereuse) identifiés à proximité du bien et précise la typologie des sous-sols (pollution, carrières). À sa lecture, on peut découvrir que le bien convoité se situe dans une zone inondable, sismique ou à potentiel radon de niveau élevé.

« Rien n’empêche d’acheter dans une zone inondable, signale David Rodrigues, juriste à la CLCV. Mais, outre les possibles épisodes de crue, le propriétaire du bien situé dans une zone à risques potentiels doit s’attendre à payer des primes d’assurance plus élevées, voire à se heurter à un refus d’assurance. » Avant d’avoir l’ERP entre les mains, vous pouvez vous renseigner en amont sur le site georisques.gouv.fr.

4. L’état du bâti

« Il n’existe aucun diagnostic immobilier portant sur l’état général du bâti d’une maison ou d’un immeuble d’habitation », rappelle Fabien Lebreton, responsable du développement Administration de biens de Square Habitat Normandie Seine. Autant dire qu’il faut se montrer vigilant pendant les visites. Lorsque le bien est en mauvais état, fissures, traces de fuites d’eau ou taches d’humidité se repèrent aisément. C’est l’occasion de s’enquérir de leur origine auprès du propriétaire ou de l’agent immobilier. Vous apprendrez peut-être que la cause du dégât des eaux a été traitée sans que des travaux d’embellissement aient été menés dans le logement à vendre. En revanche, si l’habitation a été retapissée, c’est plus compliqué. Un bien impeccablement rénové du sol au plafond est certes un élément positif. Cela peut cependant permettre au vendeur de masquer de sérieux problèmes. Aussi, pour s’assurer de la qualité du bâti, faut-il prendre soin de tout examiner, du sous-sol jusqu’aux combles.

Dans une copropriété, prenez le temps d’inspecter les paliers des derniers étages. « Visiter le sous-sol, où se situent les caves et les parkings, permet de se faire une idée de l’état des fondations. Les premiers signes d’affaissement sont parfois détectables à ce niveau », affirme Ezzedine Taleb.

Pour une maison, l’examen des combles permet un état des lieux de la charpente, de la qualité de l’isolation du toit, voire de l’état général de la couverture en regardant à travers les éventuelles ouvertures. Des infiltrations d’eau ont peut-être déjà fragilisé ou endommagé le bâti. La réfection d’un toit pouvant se chiffrer à plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros, informez-vous des derniers travaux réalisés sur la toiture en demandant l’historique des factures des sociétés de couverture. Les fissures et les taches d’humidité sur les murs, les plafonds ou dans les recoins sombres sont à traquer. Faites-vous accompagner par un professionnel (artisan, architecte, expert immobilier ou expert travaux indépendant) si vous ne vous sentez pas assez compétent. Un taux d’humidité élevé peut s’expliquer par exemple par une construction effectuée sur un ancien marais ou en bordure d’un étang, une proximité qui peut être néfaste pour la charpente. Si les lieux sont mal ventilés, cela peut provoquer des moisissures et détériorer la qualité de l’air intérieur. Grâce à des outils de mesure, comme un détecteur d’humidité, un spécialiste sera capable d’évaluer si cette anomalie est récente ou ancienne, dommageable ou non pour la charpente.

5. La dépense énergétique

Se renseigner sur les frais de chauffage, l’ancienneté et l’état de la chaudière est impératif car, même si un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans doit obligatoirement figurer dès la parution de l’annonce immobilière, cet indicateur n’est pas aussi parlant qu’on le pense.

La première lettre du DPE correspond à l’estimation de la consommation énergétique, la deuxième au taux d’émission de gaz à effet de serre. Elles sont à mettre en perspective avec l’échelle de notation qui va de A à G. La meilleure note, A, concerne presque toujours un logement neuf récemment livré et labellisé BBC (bâtiment basse consommation). Dans l’ancien, les notes vont de B à G, cette dernière lettre caractérisant un logement qualifié de « passoire thermique ».

« À partir de la note E, cela signifie que l’habitation est énergivore, souligne Ezzedine Taleb. Plus la construction est récente, plus les chances que la note soit bonne s’améliorent. « Et une habitation chauffée à l’électricité disposera toujours d’une étiquette plus mauvaise que la même chauffée au gaz, au bois ou au fioul. Il y aura au moins une lettre d’écart », relève Yannick Ainouche, membre de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI).

Reste que les informations données par le DPE sont à nuancer, « surtout pour les constructions d’avant 1948. Mais dans tous les cas, il faut savoir qu’on prend comme référence une température ambiante de 19 °C le jour et de 16 °C la nuit. Or, beaucoup de personnes chauffent davantage », reconnaît Yannick Ainouche.

Bon à savoir

« Le DPE est le seul des diagnostics immobiliers qui préconise une liste des travaux envisageables (isolation du toit, des murs extérieurs, remplacement des fenêtres) dans le but de réaliser des économies d’énergie avec un bon retour sur investissement. Ces travaux sont même classés par priorité », signale Thierry Marchand, président de la chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim. Grâce à un bouquet de travaux bien ciblés, on parvient à gagner une ou deux lettres, voire plus. « Le côté énergivore d’un logement, associé aux coûts des travaux d’économie d’énergie nécessaires, constitue un argument de poids pour négocier une baisse de prix avec le vendeur », fait valoir Ezzedine Taleb.

6. La sécurité

Le gaz et l’électricité. L’état général de leur installation dans un bien à vendre est toujours ausculté. Ces deux examens font d’ailleurs l’objet de diagnostics distincts et obligatoires, à fournir avant la signature de la promesse ou du compromis de vente, si les installations ont plus de 15 ans.

« À leur lecture, l’acheteur sait si ces deux réseaux vitaux pour le bon fonctionnement du logement sont aux normes. Si ce n’est pas le cas, il faut aller plus loin et chiffrer le budget nécessaire pour remettre à neuf ces installations », commente Yannick Ainouche. Dans ce cas, c’est la dangerosité pour la santé des occupants qui peut interpeller le candidat acheteur, voire le dissuader.

Mais quand bien même ces diagnostics soulèveraient de graves anomalies et d’importants dysfonctionnements – c’est souvent le cas pour des logements restés longtemps vacants ou occupés par une personne âgée pendant des dizaines d’années sans rénovation –, rien n’empêche la vente de se boucler. L’acheteur accepte le bien tel quel, en toute connaissance de cause.

Le réseau d’assainissement. En milieu rural, le raccordement de la maison individuelle au réseau d’assainissement de la commune est un point à soulever. Là encore, un diagnostic obligatoire existe sur le sujet. Vérifiez que les dépendances installées après la construction de la maison sont raccordées et qu’elles ont été diagnostiquées. « À défaut, la création d’une tranchée peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la distance à parcourir pour se brancher au réseau collectif », prévient Fabien Lebreton.

7. Le budget des travaux d’embellissement

Vous aurez besoin de plusieurs devis pour l’évaluer.

« Il faut aussi savoir placer le curseur de la dépense selon la localisation du bien. On n’investira jamais la même somme pour rénover un deux-pièces dans un quartier moyennement prisé qu’un logement équivalent dans un immeuble de standing avec une adresse cotée. Dans le premier cas, les frais seront disproportionnés par rapport à la valeur du bien et jamais récupérables, soutient Fabien Lebreton. Pour des logements allant du F1 au F3, il faut en général compter de 3 000 à 5 000 euros pour équiper une cuisine, et de 2 000 à 3 000 euros pour refaire une salle de bains. »

Le coût d’une rénovation totale peut osciller entre 800 et 1 500 euros le mètre carré. À surface et travaux équivalents, le devis pourra être plus élevé pour un bien situé dans la rue piétonne d’un centre historique que pour un logement en pleine campagne. Dernier étage sans ascenseur, difficultés de stationnement ou nécessité de louer un engin de levage relèvent la note.

8. L’existence de servitudes

Guillaume Cizeron, avocat spécialisé en droit de la propriété immobilière à Sainte-Luce-sur-Loire (44), suggère d’« arpenter le terrain pour examiner d’éventuelles traces de passage ou d’un chemin. On peut découvrir l’existence d’un portail donnant sur la parcelle d’à côté, la présence d’un regard ou d’une canalisation enterrée appartenant au voisin. Ces éléments doivent alerter l’acquéreur sur l’existence d’une servitude éventuelle qui grèverait le bien et pourrait justifier, dans certains cas, un refus d’achat ».

C’est néanmoins, en principe, au notaire de se renseigner auprès des services du cadastre et de la publicité foncière de la mairie. Il doit informer l’acheteur, au plus tard, le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente, et mentionner les éventuelles servitudes dans l’avant-contrat.

« Il arrive qu’une parcelle subisse une servitude de passage des voisins, à la suite de la division d’un grand terrain réalisée plusieurs décennies auparavant. Cet élément est à prendre en compte, notamment si l’on souhaite faire construire », insiste Guillaume Cizeron.

9. Les vices juridiques et administratifs

Si le vendeur a réalisé d’importants travaux (extension de surface, surélévation, réhabilitation, démolition d’un mur porteur, occupation d’un morceau de partie commune, réalisation d’un toit terrasse, transformation d’usage d’un local en habitation, etc.), il convient de s’assurer que tout a été fait dans les règles de l’art et avec toutes les autorisations légales de la part de la copropriété, le cas échéant, et de la commune. Et surtout que ces changements figurent bien dans les plans, le cadastre, les millièmes de copropriété.

Tous les documents justifiant ces interventions, comme la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, l’existence d’attestations ou de garanties biennale ou décennale, sont importants à récupérer, lors de la remise des clés. Ils serviront pour obtenir réparation et se faire indemniser en cas de problèmes (défauts, malfaçons, non-conformité) survenant après la signature et pendant la période effective de la garantie.

10. Le montant des impôts locaux

L’exonération dégressive de la taxe d’habitation sera totale en 2020 pour une grande partie des contribuables, sous condition de ressources. Et elle devrait être supprimée « pour tous » d’ici à 2023. Cette réforme, associée à la baisse continue des dotations de l’État, pourrait amener certaines villes à relever la taxe foncière. Même si la variable « impôts locaux » ne constitue pas un facteur déterminant dans la décision d’acheter, mieux vaut s’en informer auprès des agents immobiliers ou à la mairie, car il existe déjà des écarts notables entre des communes limitrophes. Les budgets sont votés au printemps pour un paiement à l’automne par le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours.

La « taxe inondation »

La taxe Gemapi (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), facultative et laissée à l’appréciation de chaque collectivité locale, s’ajoute aux impôts locaux. Celle-ci est destinée à financer la réparation des dégâts causés par les nombreuses inondations récentes, ainsi que des travaux préventifs. Le vote de cette taxe dans la commune où se situe le bien visé constitue un signal fort concernant un possible risque d’inondation. Autant le savoir avant de s’installer !

11. Evaluer l’état du réseau mobile

Si vous devez acheter un logement situé en zone blanche ou grise – là où le réseau mobile de téléphonie et d’Internet ne passe pas ou mal –, autant en être informé avant de signer. Une carte interactive réalisée par l’Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep) permet de le savoir sur monreseaumobile.fr. Vous choisissez « voix et SMS » ou « Internet », ainsi que l’opérateur (Bouygues, Free, Orange, SFR), et vous obtenez trois niveaux de résultats. En ce qui concerne l’Internet fixe, étudiez le débit que les différents fournisseurs d’accès pourraient vous apporter sur ariase.com.

Bon à savoir

Le diagnostic de performance numérique (fixe et mobile) est rare aujourd’hui, mais rien n’empêche d’en demander un au vendeur si ce point vous importe particulièrement.

df
Laurence Boccara
Mis à jour le