Acheter un bien immobilier sur plan : quels sont les pièges à éviter ?

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© Martyn Williams / Alamy

Évitez de faire aveuglément confiance au promoteur

S'engager à acheter un logement proposé à la vente en état futur d'achèvement (Vefa), c'est accepter de faire confiance au promoteur à l'origine du projet. Impossible dans ces conditions de signer quoi que ce soit sans avoir pris sur lui un minimum de renseignements. À commencer par sa santé financière et sa solvabilité. Autre point à considérer : sa réputation. Vous devez savoir si les programmes qu'il a déjà construits ont été livrés dans les temps, sans vice de construction, et s'ils vieillissent bien.

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Ne lisez pas trop rapidement le contrat de réservation

Bien que non obligatoire, ce document est extrêmement important pour l'acheteur, car il détermine les conditions précises de la vente. À savoir, le prix prévisionnel du logement et ses modalités de paiement. Mais pas seulement… Il indique aussi les éventuelles conditions suspensives permettant à l'acquéreur de renoncer à la transaction (refus de prêt, par exemple) et il détaille surtout les caractéristiques du bien : surface habitable, nombre de pièces principales et secondaires, matériaux utilisés pour la construction… D'où la mise en garde importante de François Gauthier, notaire à Reims :« Prenez le temps de vérifier tous les points du contrat pour éviter les mauvaises surprises au moment de la livraison. »

N'ignorez pas le contenu de l'acte de vente

Si le contrat de réservation marque une première étape pour l'acheteur, c'est la signature de l'acte authentique de vente devant notaire qui scelle définitivement la transaction. Or, des modifications sur le logement ou l'immeuble dans son ensemble peuvent avoir été apportées par le promoteur après signature du contrat de réservation, sans qu'il vous en ait informé au préalable. Conséquence : vous avez tout intérêt à passer à la loupe le projet de contrat de vente définitif et ses annexes (plans, indication des surfaces de chacune des pièces…) que le promoteur est tenu de vous remettre au plus tard un mois avant le rendez-vous chez le notaire. Et ce afin de s'assurer qu'ils sont rigoureusement conformes au contrat de réservation. À défaut, vous pouvez demander à être indemnisé. Voire, si les modifications sont trop importantes, à casser la vente.

Prenez le temps de vérifier tous les points du contrat pour éviter les mauvaises surprises au moment de la livraison

Se désintéresser des délais de livraison : mauvaise idée

Un achat sur plan suppose d'emménager seulement une fois la totalité du programme livré. Mieux vaut donc s'assurer qu'une date prévisionnelle figure bien dans l'acte de vente définitif et qu'elle est cohérente avec l'avancée du chantier au jour de sa signature. Attention aussi à lire attentivement la clause exonératoire de responsabilité du promoteur inscrite dans l'acte de vente authentique. Car, explique Aurore Tabordet-Mérigoux, avocate à Paris,« elle liste les événements qui le dédouanent en cas de retard de livraison. Si cette énumération est souvent exhaustive, elle peut toutefois être négociée par l'acquéreur ».Enfin, il faut veiller à ce qu'une clause stipulant le paiement de pénalités de retard soit insérée dans l'acte, car elle n'est pas obligatoire.

« Ne cédez pas à la pression ! »

L'avis d'experte d'Aurore Tabordet-Mérigoux, avocate en droit immobilier à Paris.

Même si votre interlocuteur vous presse de signer immédiatement un contrat de réservation au prétexte que le logement pourrait vous passer sous le nez, ne cédez pas à la pression. Au contraire, demandez à emporter ce document chez vous afin de le lire à tête reposée. En cas de questions, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels du bâtiment ou du droit pour obtenir leur avis et leurs explications. Si vous n'en connaissez pas, vous pouvez consulter l'annuaire des experts judiciaires auprès de la cour d'appel de votre département, dont le rôle est d'apporter un avis technique sur certains points précis.

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