Acheter un bien immobilier en copropriété : 6 points à vérifier

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© Leblanc Catherine / Alamy

Le contenu du règlement de copropriété

Même si le vendeur n'est tenu de vous fournir ce document qu'au moment de la signature de la promesse de vente, vous avez intérêt à demander à le consulter en amont. Car ce texte précise les droits et les devoirs de chaque copropriétaire.Sa lecture vous permet, entre autres, de vous assurer que l'immeuble correspond bien à vos attentes. Exemple : si vous souhaitez vivre dans une résidence où les allées et venues sont limitées, vous saurez si les professions libérales recevant du public (médecin, avocat… ) y sont autorisées ou non.

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Les travaux réalisés et ceux à venir

Là encore, bien qu'ils ne doivent vous être remis qu'à la signature du compromis de vente, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale constituent une source d'information essentielle. Grâce à eux, vous pouvez connaître les travaux qui ont été réalisés au cours des trois dernières années. Mais pas seulement…« Vous pouvez aussi savoir quels sont ceux qui ont été votés et vont faire l'objet d'appel de fonds et ceux qui sont en discussion », explique Yann Sayaret, membre du conseil de gérance d'Orpi. Il est donc conseillé de réclamer les procès-verbaux d'AG après votre première visite. Autre possibilité : appeler le syndic pour l'interroger sur les éventuels futurs chantiers prévus dans l'immeuble.

L'état global de l'immeuble

« Vous ne devez pas vous arrêter à la simple visite du logement, mais faire le tour complet des parties communes de la résidence pour avoir une idée de sa structure et de son niveau d'entretien, voire de sécurité »,insiste Emmanuel Di Girolamo, membre du bureau exécutif de la Fnaim. Et, en la matière, il ne faut négliger aucun détail. Par exemple, un coup d'œil dans les caves permet d'examiner la solidité du bâti ou encore le taux d'humidité, susceptibles de générer des travaux futurs, et donc des frais.

Des diagnostics obligatoires dans les parties communes

La loi impose aux copropriétaires de faire réaliser certains diagnostics dans les parties communes de leur immeuble. Ils permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise de l'état de la copropriété.

Le montant des charges

En devenant copropriétaire, vous devrez payer chaque trimestre des charges liées au bon fonctionnement de la copropriété et à l'entretien de ses parties communes (électricité, ménage… ).« Il est primordial d'étudier avec attention le pré-état daté que le vendeur est tenu de vous remettre »,souligne Yann Sayaret. Ce document récapitule notamment le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel acquitté par le vendeur lors des deux précédents exercices comptables.

La solidité financière de la copropriété

« Si le montant des dettes envers les différents prestataires intervenant dans l'immeuble (chauffagiste, ascensoriste…) est trop élevé du fait de la défaillance de certains copropriétaires, cela risque de se traduire par la suppression de certains contrats d'entretien, voire de certaines prestations »,met en garde Yann Sayaret. D'où l'importance de vérifier auprès du vendeur ou du syndic le taux d'impayés dans la résidence.

La nature du syndic

C'est du syndic que dépend en grande partie la qualité d'une copropriété, car il est chargé de gérer ses finances et son administration. Mieux vaut donc savoir qui exerce cette fonction au sein de l'immeuble. Autrement dit, s'il s'agit d'un syndic professionnel ou d'un copropriétaire bénévole. « Dans les toutes petites copropriétés, un syndic bénévole peut être une bonne idée.En revanche, cela reste risqué. Il n'a en effet pas les mêmes compétences juridiques, ni surtout le même niveau de garanties et d'assurances financières qu'un professionnel »,prévient Emmanuel Di Girolamo.

Vous pouvez demander au vendeur d'assister avec lui à la prochaine assemblée générale. Si ce dernier est d'accord, et s'il accepte de vous donner procuration, voter en son nom est également possible.

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