11 questions sur l'acquisition d'un bien sans maître

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© rdou - iStock

Qu’est-ce qu’un bien sans maître ?

C’est un bien immobilier abandonné. Mais pas seulement... Pour être considéré aux yeux de la loi comme « sans maître », ce bien doit répondre à certaines caractéristiques. « Il doit soit faire partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun héritier ou légataire ne s’est présenté, soit appartenir à un propriétaire inconnu et ne pas avoir fait l’objet d’un paiement de sa taxe foncière (sur les propriétés bâties ou non bâties) depuis plus de trois ans ou, si celle-ci a été acquittée, l’avoir été par un tiers », détaille Jeff Chopy, conseiller technique de l’Association des maires de France. La mairie de la commune où il se situe a alors la possibilité d’en devenir propriétaire en l’incorporant dans son domaine privé communal. Puis de le revendre à son gré à qui elle le souhaite.

Une utilisation parfois publique

Quand ils ne sont pas vendus, les biens sans maître peuvent être utilisés par la commune pour construire de nouveaux aménagements publics. À Rogliano (Haute-Corse), par exemple, l’incorporation d’une parcelle non bâtie a permis la construction d’un stade de football.

Combien ça coûte ?

Tout dépend de l’état du bien et des conditions imposées à l’acquéreur lors de cette vente (travaux, obligation d’occupation à titre de résidence principale, etc.). Le prix de cession est en effet fixé librement par le conseil municipal de la commune concernée. Si celle-ci compte plus de 2 000 habitants, elle doit néanmoins demander une estimation de la valeur du bien à la Direction de l’immobilier de l’État. Mais cette évaluation ne constitue qu’un avis. Autrement dit, rien n’empêche le conseil municipal, après délibération, de passer outre en demandant un montant différent. En revanche, note Frédéric Violeau, notaire à Caen, « sa décision doit être motivée. Exemple, il peut faire valoir une baisse de tarif au prétexte qu’il souhaite que les travaux demandés soient effectués rapidement par l’acheteur ».

Quelles sont les contreparties de ce type d’achat ?

Cela varie en fonction des communes.

« Libre à elles de déterminer comme bon leur semble, dans le respect de ce que permet la législation, ce qu’elles attendent de l’acheteur choisi », souligne Jeff Chopy. Elles peuvent, par exemple, lui imposer de remettre le bien en état et ce dans un délai préalablement fixé. Et d’exiger qu’il en fasse sa résidence principale avec interdiction de le louer. Les caractéristiques de la vente doivent cependant être connues en amont par l’acquéreur et faire l’objet d’une délibération du conseil municipal. L’ensemble de ces clauses figure dans l’acte de vente et engage l’acquéreur.

Quelles conséquences si l’acheteur ne les respecte pas ?

Dès lors que la commune a fait insérer dans l’acte de vente une clause résolutoire indiquant de manière précise les conditions auxquelles sont liées cette transaction immobilière, l’acheteur est tenu de les respecter. À défaut, le contrat peut être résilié. La ville est en droit de récupérer le bien qu’elle a ainsi cédé. Toutefois, précise Frédéric Violeau, « elle doit alors restituer le prix de vente à l’acquéreur, diminué des frais engagés pour mener à bien cette procédure ».

Quand la commune n'en veut pas...

Rien n’oblige une commune à devenir propriétaire d’un bien sans maître. Elle peut en effet renoncer à l’intégrer dans son domaine privé. Le bien en question est alors transféré dans celui de l’État qui peut, à son tour, décider de le vendre. Le cas échéant, la cession est organisée par la Direction de l’immobilier de l’État. Elle peut prendre la forme d’une procédure par appel d’offres, par adjudication ou par vente notariale interactive.

Quelle forme prend l’acte de vente ?

C’est encore la commune qui décide.

À l’image d’une vente immobilière classique, elle peut choisir de passer devant notaire. L’acte de vente est alors rédigé par ce dernier qui se charge de toutes les formalités. Il veille également à assurer la sécurité juridique, technique et financière des deux parties pour limiter, autant que faire se peut, les éventuels problèmes ultérieurs (la revendication future du bien par son propriétaire initial ou ses ayants droit, par exemple). « Elle peut également choisir d’établir un acte authentique administratif », explique Nicolas Quilici, adjoint au maire de Rogliano, commune de Haute-Corse qui a cédé des biens sans maître. Chaque maire est en effet habilité à recevoir et à authentifier des actes concernant des droits réels immobiliers lorsque sa commune en est partie prenante.

Astuces

Y a-t-il des frais d’achat à régler ?

Oui, comme dans toute vente immobilière.

L’acquéreur doit s’acquitter d’un certain nombre de frais en plus du prix d’achat de son bien. Sauf que... selon la nature de l’acte (notarié ou administratif) signé entre la commune vendeuse et le particulier acheteur, le montant dû varie. Dans un cas comme dans l’autre, des droits d’enregistrement sont à payer. Versés au Trésor public, ils sont calculés en fonction de la valeur du bien et du département où il se situe.

À cette somme s’ajoutent également des frais et des débours servant à rémunérer les différents intervenants chargés de produire les documents nécessaires au changement de propriétaire.

En revanche, si l’addition s’arrête là pour les actes passés « en la forme administrative », ceux passés devant notaire entraînent la facturation d’émoluments. Ces montants, correspondant à la rémunération du notaire, sont encadrés par un arrêté ministériel.

Comment être informé des biens sans maître vendus par les communes ?

C’est un véritable problème. Difficile d’être au courant de ce type de transaction, car rien n’oblige les villes à faire appel à une agence immobilière pour proposer le bien sur le marché. Les ventes de biens immobiliers relevant du domaine privé communal ne sont, dans les faits, pas soumises au Code des marchés publics ni au Code général des collectivités territoriales. À ce titre, les communes ne sont pas tenues de faire de la publicité sur cette opération (autre que la publication des délibérations du conseil municipal), et encore moins de lancer une procédure de mise en concurrence.

De plus, elles ont toute latitude quant au choix du particulier à qui elles décident de vendre et ne sont pas obligées d’opter pour le mieux offrant si plusieurs acheteurs se proposent pour l’acheter.

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Quelles démarches réaliser pour se porter acquéreur ?

Sauf s’il sait avec certitude qu’une ville détient un bien sans maître et aspire à le céder – auquel cas, il lui suffit de faire une proposition d’achat –, la solution la plus simple pour un particulier intéressé par un bien (bâti ou terrain) qu’il pense éligible à cette procédure, consiste à se rapprocher de la mairie pour savoir si tel est bien le cas, et surtout si elle en est devenue propriétaire avec le projet de le mettre en vente. Une fois ces réponses obtenues, il n’a plus qu’à faire part à l’administration locale de sa volonté de s’en porter acquéreur. Pour ce faire, mieux vaut adresser cette demande par courrier en recommandé avec accusé de réception.

Que se passe-t-il si des ayants droit se présentent après la revente du bien par la commune ?

Dans le cas d’une succession sans successibles, l’appropriation du bien par la commune se fait de plein droit. Conséquence : aucun héritier du précédent propriétaire ne peut, à partir de cet instant, revendiquer sa restitution. Autrement dit, une fois le bien acheté à la ville, le nouveau propriétaire n’a rien à craindre. Personne ne peut lui réclamer de rendre son logement ou son terrain acquis de la sorte.

Et dans le cas d’un bien sans propriétaire connu ?

C’est différent. La commune est tenue de réaliser une enquête préalable pour tenter malgré tout de découvrir à qui il appartient. Ces recherches terminées, « le maire doit alors constater par arrêté le caractère "sans maître" du bien en question et le faire publier dans un journal d’annonces légales ainsi que le notifier à différents interlocuteurs (représentants de l’État dans le département, notamment) », indique Nicolas Quilici. Si, dans les six mois, le propriétaire effectif ne s’est pas fait connaître, le bien peut, à partir de là, être incorporé dans le domaine communal. Mais ce au titre de « bien présumé sans maître ». Or, du fait de ce caractère « présumé », le propriétaire initial du bien ou ses ayants droit peuvent en revendiquer la propriété à tout moment au cours des trente années suivantes.

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Faut-il restituer le bien si des ayants droit se manifestent ?

Pas de panique. « Dès lors que la commune a vendu le bien, l’ancien propriétaire ne peut pas en exiger la restitution physique », rassure Jeff Chopy. Mieux encore, le nouveau propriétaire n’aura rien à payer car c’est à la commune qu’il revient d’indemniser l’ancien propriétaire ou ses héritiers ainsi privés de leur propriété.

 

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