Vente d'un appartement acquis par succession : comment la valeur du bien doit-elle être évaluée ?

A la suite du décès de notre tante en 1994, ma soeur et moi avons hérité d'un appartement à parts égales. Ce bien a été évalué lors du partage de la succession à : 300 000 Francs soit 45 800 € environ. Mma soeur veut me vendre sa part, mais elle a fait estimer le bien tout récemment, et l'expert lui a dit que la valeur actuelle du bien était de : 110 000 € minimum. Elle me demande donc de lui acheter sa part à : 55 000 €, et en cas de refus, elle mettra la maison en vente ! Est-il normal qu'elle se base sur la valeur actuelle du bien, au lieu de s'en tenir à la valeur déclarée au moment de l'ouverture du testament ? Si je n'accepte pas ses conditions, que peut-il se passer ?

Réponse de l'expert

La vente d’une maison acquise par donation ou par succession peut librement se faire soit sur la base de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession), soit sur la base d’une estimation réalisée par un expert peu avant le jour de la vente (valeur vénale et réelle).

La loi n’impose pas au propriétaire d’un bien immobilier acquis à titre gratuit de le vendre au prix évalué le jour de l’ouverture du testament. Il peut vendre ce bien à sa valeur vénale et réelle (c’est-à-dire prix du marché actuel).

Ce principe est également applicable au cas d’une maison détenue en indivision par deux personnes. L’un des deux indivisaires peut décider de sortir de l’indivision en vendant ses parts à l’autre soit au prix fixé lors de l’ouverture de la succession, soit à la valeur vénale actuelle de la maison.

En cas de désaccord sur le prix,  celui des indivisaires qui veut sortir de l’indivision peut décider de  mettre en place une procédure de licitation (vente aux enchères).

En effet, les articles 1686 à 1688 du Code civil prévoient la vente aux enchères d'un bien indivis ne pouvant être commodément partagé entre indivisaires.

Dans cette hypothèse, la mise à prix se fait sur la base du prix d’estimation réalisée peu avant la date de la licitation.