Succession : sortir de l’indivision

Succession : sortir de l’indivision
Détenir un bien immobilier à plusieurs, une situation pas toujours facile à gérer. - © C. Schüßler

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », dit la loi. Individuelle, collective, amiable ou judiciaire ? Plusieurs options s’offrent à vous. Marche à suivre au mieux de vos intérêts.

Au décès de leur dernier parent, les enfants héritent parfois d’une maison familiale. Cette indivision successorale n’est pas simple à gérer. La plupart des décisions concernant le bien dont ils ont hérité requièrent l’accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Quant aux décisions 
les plus importantes, elles nécessitent un accord unanime. Pour éviter tout blocage, la loi a prévu plusieurs possibilités de sortir de l’indivision. Elles sont individuelles ou collectives, amiables ou judiciaires.

LA VENTE DE VOTRE PART


Vous cédez votre part d’héritage à un autre héritier.
 Par ce moyen, vous sortirez 
de l’indivision qui subsistera
 uniquement entre les autres
 héritiers. Si vous n’êtes que
 deux indivisaires, l’acquéreur 
de votre part deviendra donc le
 seul propriétaire de l’héritage
 et l’indivision disparaîtra. Cette vente, appelée licitation, devra être réalisée devant notaire dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, et l’acquéreur devra supporter les frais correspondants (honoraires fixes 
et proportionnels, contribution de sécurité immobilière de 0,10 %). En revanche, celui-ci ne sera pas redevable des droits de mutation de 5,80 % applicables en cas de vente immobilière, mais d’un droit de partage réduit de 2,50 %.

Vous pouvez céder votre part d’héritage à un tiers si vous trouvez une personne pour devenir propriétaire en indivision à votre place. Dans ce cas, les droits de vente ordinaires s’appliqueront. Quant aux autres héritiers, ils pourront exercer leur droit de préemption et acquérir votre quote-part d’indivision à la place de l’acheteur. S’ils sont plusieurs à faire jouer ce droit, ils acquerront ensemble votre part d’héritage, chacun à proportion de ses droits dans l’indivision.

Vous devrez alors leur notifier par voie d’huissier le prix et les conditions de
 la vente, ainsi que les nom, domicile et profession de l’acquéreur. Dans le mois suivant cette notification, tout indivisaire pourra vous faire savoir, également par huissier, qu’il exerce son droit de préemption aux prix et conditions que vous avez proposés. L’acte de vente devra alors être signé sous deux mois. Passé ce délai, vous pourrez mettre en demeure l’héritier préempteur de signer, et s’il ne réagit pas sous quinze jours, sa déclaration de préemption deviendra nulle. Ce qui vous permettra de vendre votre part d’héritage librement à un tiers à la succession.

LA CESSION DU BIEN À L’UNANIMITÉ


Vous vous mettez d’accord avec les autres héritiers pour céder collectivement le patrimoine commun. À la condition que l’indivision porte sur des biens détenus 
en pleine propriété et non pas sur des droits démembrés entre usufruitiers et nus-propriétaires. Et qu’aucun indivisaire ne soit hors d’état de manifester sa volonté (du fait de son éloignement, de son absence
 ou d’une incapacité). Sinon, seul un partage amiable ou judiciaire est envisageable. Depuis 2009 et la loi de simplification
 et de clarification du droit, la décision de vendre tout ou partie des biens indivis peut être prise par un ou plusieurs indivisaires détenant les deux tiers des droits. Cette résolution ne nécessite plus l’unanimité.


En pratique, le notaire chargé de la succession aura un mois pour informer l’ensemble des indivisaires (par huissier) 
de votre volonté de vendre les biens indivis. Ces derniers auront trois mois pour accepter la vente.

LA VENTE SOUS CONTRÔLE JUDICIAIRE


Si certains indivisaires s’opposent à cette vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, vous pourrez saisir la justice dans le but d’obtenir une vente aux enchères. Le tribunal de grande instance (TGI) autorisera la vente 
si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Ces derniers pourraient en effet faire valoir
 un préjudice financier ou moral afin d’empêcher la liquidation de l’indivision. S’ils sont entendus, vous n’aurez d’autre choix que de demander le partage
 judiciaire de l’indivision. En revanche, si le juge rejette leur demande, la vente aux enchères aura lieu devant le tribunal ou devant notaire, dans 
les conditions fixées par l’autorisation du TGI. Les biens seront alors cédés au plus offrant, et le prix obtenu sera réparti entre les héritiers en fonction de leurs droits dans l’indivision.

LE PARTAGE AMIABLE

Si tous les héritiers sont d’accord pour sortir collectivement de l’indivision et si l’héritage porte sur plusieurs biens, rien ne vous empêche de les partager entre vous en proportion de vos droits, plutôt que de les vendre. Là encore, en présence de biens immobiliers, ce partage devra être constaté par un notaire. Il donnera lieu au paiement d’un droit de partage réduit de 2,50 %, calculé sur l’actif net à partager.


Première étape, vous devrez évaluer 
les biens indivis, afin de pouvoir les répartir équitablement entre vous. Vous tiendrez compte de leur valeur réelle, au jour du partage, estimée par un professionnel
 (le notaire chargé de la succession, par exemple) pour éviter toute contestation ultérieure. Vous constituerez ensuite des lots dont la valeur correspondra aux droits de chacun dans la succession, que vous vous répartirez d’un commun accord ou par tirage au sort. Si un indivisaire reçoit un lot d’une valeur supérieure à ses droits,
 il versera une compensation financière
 aux autres sous forme de soulte.


À noter, le conjoint survivant peut bénéficier de l’attribution préférentielle
 du logement et du mobilier du défunt.
 Cette règle s’applique également aux héritiers qui vivaient avec le défunt s’ils résident toujours dans le logement.

LE PARTAGE JUDICIAIRE

Si les héritiers ne parviennent pas
 à se mettre d’accord sur la vente ou sur 
le partage amiable des biens indivis, tout indivisaire peut demander à tout moment 
le partage judiciaire de l’indivision. Cela, 
en vertu du principe posé par le Code civil selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Sachez toutefois qu’un partage judiciaire implique des frais : vous devrez être représenté par un avocat, et un expert sera nommé pour évaluer le patrimoine à partager, voire plusieurs si certains héritiers demandent
 des contre-expertises.


Concrètement, vous devrez déposer une assignation au greffe du TGI du lieu de la succession, qui sera notifiée par huissier aux autres indivisaires. Votre requête comportera un descriptif des biens à partager et précisera les raisons pour lesquelles un partage amiable n’a pas été possible. Après expertise(s), le juge désignera un notaire pour procéder au partage de l’indivision. Celui-ci composera des lots qui seront ensuite attribués aux héritiers par tirage
 au sort, à charge pour ceux qui ont reçu davantage que leur part de verser une soulte aux autres. Si le patrimoine du défunt ne peut pas être divisé en lots, le partage entre les indivisaires nécessitera parfois la vente d’un ou plusieurs biens du défunt. Le notaire mandaté cherchera alors un acheteur,
 et libre à vous de vous porter acquéreur.
 Si un indivisaire s’oppose à la vente des biens, le juge pourra décider de leur vente aux enchères. Après la vente, la somme obtenue sera répartie entre vous en proportion de vos droits.


Attendez-vous à une procédure de longue durée. Toutefois, vous pouvez y mettre fin à tout moment 
si vous parvenez à vous entendre sur un partage amiable de l’indivision.

Contourner les écueils du partage amiable

Le partage amiable nécessite l’accord de tous les indivisaires. Toutefois, il reste possible avec des aménagements si l’un d’eux est hors d’état de manifester sa volonté. Selon le cas, vous devrez alors obtenir une autorisation ou une habilitation judiciaire, ou faire approuver le partage par le juge des tutelles. Par ailleurs, si un indivisaire 
ne se manifeste pas, sans toutefois s’opposer
 au partage, la solution consiste à le mettre en demeure par huissier de se faire représenter.
 S’il ne réagit toujours pas, vous pourrez saisir 
la justice, ce qui vous permettra d’obtenir la désignation d’une personne qualifiée pour le représenter lors des opérations de partage. 
Le représentant désigné consentira au partage
 à sa place, avec l’autorisation du juge.

Partage judiciaire : soyez patient !

Si vous vous engagez dans un partage judiciaire, ne projetez pas de sortir
 de l’indivision rapidement. En effet,
 le tribunal mettra au minimum 
un à deux ans pour se prononcer 
(en première instance). De plus, 
les héritiers réfractaires risquent 
de jouer la montre. Ils pourront demander au tribunal de surseoir au partage pour une durée maximale
 de deux ans si l’opération risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis. Si la succession comporte une entreprise, l’héritier qui souhaite la reprendre pourra également obtenir son maintien en indivision pendant deux ans. Enfin, si le défunt était marié, son conjoint pourra, sous certaines conditions, demander que l’indivision soit maintenue pendant cinq ans sur tout ou partie des biens de la succession (entreprise, locaux professionnels et logement), voire jusqu’à son décès ou jusqu’à la majorité du plus jeune de ses enfants.