Succession : répartir un logement entre plusieurs enfants

Succession : répartir un logement entre plusieurs enfants
En matière d’indivision, l’idéal est de faire en sorte que tous les enfants reçoivent une part indivise égale du même bien. - © dolgachov

Donner un bien en indivision à ses enfants n’est pas interdit. Mais cela risque de compliquer votre succession. Comment éviter les écueils ?

Pendant longtemps, les parents disposant d’un patrimoine restreint organisaient une donation-partage dans laquelle ils donnaient un bien, le plus souvent immobilier, en indivision à tous leurs enfants, en gardant pour eux l’usufruit. Ainsi, ils conservaient la jouissance du logement (le droit de l’habiter ou d’encaisser les loyers s’il était loué) de leur vivant. À leur décès, les enfants retrouvaient la pleine propriété du bien, ils le vendaient et se partageaient le produit de la vente. Si l’un d’entre eux souhaitait le garder, il devait racheter la part de ses frères et sœurs.

Éviter de donner un logement en indivision

Depuis novembre 2013, un arrêt de la Cour de cassation a changé la donne. Il précise que lorsqu’un bien est donné ainsi en indivision aux enfants, il n’y a pas juridiquement de partage. Par conséquent, la donation n’est pas réellement une donation-partage, même si tous les enfants reçoivent un lot en même temps.

Cette donation est donc désormais traitée, au décès du donateur, comme s’il avait consenti une donation simple à chaque enfant. Pour calculer la part que chacun va pouvoir prélever sur l’héritage laissé par le défunt, les biens donnés autrefois sont réévalués pour être « rapportés » à la succession, et déterminer combien chacun a reçu en avance sur sa part grâce à la donation.

« Ce n’est pas un problème si vous donnez ou avez donné un même bien immobilier en indivision à tous vos enfants. Le bien devra être réévalué, mais chacun en détenant la même proportion, cela ne change rien pour le partage du reste de la succession », estime Me Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

En revanche, la situation est plus compliquée si seuls certains des enfants ont reçu ce bien en indivision. Par exemple, si vous avez donné, pour un montant équivalent, un logement en indivision à deux de vos enfants, en gardant l’usufruit, et de l’argent au troisième, qui l’a dépensé. Si, à votre décès, le logement a pris de la valeur, les deux enfants qui en ont profité seront réputés malgré tout avoir reçu davantage que le dernier, qui doit donc recueillir une part plus importante des biens restants dans votre succession.

Bien sûr, ce calcul, purement comptable, n’a aucune incidence fiscale : aucun supplément de droits de donation n’est demandé. Mais il complique le règlement de la succession. D’abord, parce que les enfants sont surpris d’apprendre qu’ils n’ont pas tous les mêmes droits sur l’héritage, alors qu’ils avaient reçu initialement le même montant. Ensuite, parce que le notaire doit retrouver ce que sont devenus les biens donnés autrefois, et estimer ce qu’ils valent aujourd’hui.

Ainsi, si un enfant a reçu de l’argent et a acheté un logement, c’est la valeur actuelle de ce bien qui est prise en compte, mais sans intégrer les plus-values réalisées, par exemple, grâce aux travaux éventuellement financés par l’enfant lui-même grâce à ses revenus… 

À noter : si vous avez déjà réalisé une donation-partage en indivision avant l’arrêt de la Cour de cassation de novembre 2013 et que vous souhaitez remettre les choses dans l’ordre, il n’est pas interdit, avec l’accord des enfants, de consentir une nouvelle donation-partage en réincorporant la donation antérieure. Ainsi, si votre patrimoine a augmenté dans l’intervalle, vous pourrez peut-être donner un bien distinct à chaque enfant.

Remettre une part égale en indivision.

« Si vous ne pouvez pas éviter de donner en indivision, l’idéal est donc de veiller au moins à ce que tous les enfants reçoivent une part indivise égale du même bien », souligne Me Couzigou-Suhas.

Si vous souhaitez consentir une véritable donation-partage, il est possible également d’apporter le logement à une société civile immobilière, dont vous répartirez les parts entre les enfants, pour réaliser un réel partage. Mais cette opération entraîne des frais (en particulier, l’apport du bien à la SCI est considéré comme une mutation et peut déclencher l’imposition de la plus-value si le bien s’est valorisé depuis son entrée dans votre patrimoine).

De plus, la gestion d’une SCI peut sembler lourde pour un bien unique. Il existe une autre solution : insérer dans l’acte de donation-partage une clause prévoyant que l’augmentation de la valeur des biens s’imputera sur la quotité disponible, c’est-à-dire la part de votre héritage que vous êtes libre de laisser à qui bon vous semble. Cela évitera aux enfants dont les biens détenus en indivision ont pris de la valeur de devoir peut-être un jour dédommager leurs frères et sœurs.

Évaluer le bien immobilier

Lors d’une donation ou d’une succession, les biens immobiliers doivent être pris en compte pour leur valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel ils pourraient être vendus. Des agents immobiliers peuvent fournir une estimation, et les notaires vous aider à les évaluer en consultant le fichier qui recense les transactions réalisées en France. Vous pouvez également vous référer au service Patrim, mis en place par l’administration fiscale, accessible sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Il vous fournit des indications sur les prix atteints par des biens similaires au vôtre.