Société civile immobilière (SCI) : 10 conseils pour la réussir

3 min de lecture

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris

Voir mes favoris

Ce contenu a bien été supprimé de vos favoris

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
© FreshSplash - iStock

Prévoir une clause d'agrément

Les statuts doivent fixer le sort des parts au décès d’un associé. « Dans une SCI familiale, dans l’hypothèse où un des enfants disparaîtrait, ses parts reviendraient à son conjoint ou ses descendants. Si le parent ne souhaite pas devoir composer avec eux un jour, il doit prévoir une clause d’agrément qui lui donne le droit de refuser l’arrivée de nouveaux participants, et d’acheter leurs parts, qu’ils le veuillent ou non », précise Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

Adapter les statuts à l’usage des biens

Dans le cas où la SCI comporte un bien utilisé par les parents (résidence principale ou secondaire), les statuts doivent prévoir la possibilité de mettre un bien gratuitement à la disposition des associés.

Consultez le guide pratique "Je me constitue un patrimoine immobilier"

Consultez le guide pratique "Je me constitue un patrimoine immobilier"
  • Une check-list pour ne rien oublier
  • Des outils pratiques
  • Tous les articles utiles
J'y vais

Définir le droit de retrait

Si les statuts sont muets sur ce point, l’accord de tous les associés ou une décision de justice sera indispensable pour que l’un d’eux puisse quitter la SCI. Mieux vaut définir les règles du jeu : à quel moment et à quelles conditions partir ?

Constituer une SCI pour chaque bien immobilier

Cela simplifie la succession. « Au décès du parent, si la société détient plusieurs biens, tous les enfants doivent se mettre d’accord pour vendre un bien, permettre à l’un d’eux de recueillir un bien en nature, etc. C’est parfois très lourd et bloquant, rappelle maître Couzigou-Suhas. En revanche, si chaque SCI détient un seul bien, il est plus facile de les répartir entre les enfants et d’éviter l’indivision. Ils peuvent même s’échanger des parts. »

Élire le gérant

« Il pourrait être nommé dans les statuts, mais cela obligerait à les modifier chaque fois qu’il faut le remplacer, souligne la notaire. Il est donc préférable de l’élire lors de la première assemblée. »

Ouvrir un compte bancaire pour la SCI

C’est obligatoire, et cela aide aussi à tenir la comptabilité. Le capital social de la SCI est à déposer auprès de la banque de votre choix.

Organiser une assemblée générale

Les statuts prévoient en général une AG annuelle, où se prennent les décisions entre associés (approbation des comptes, etc.). « Si elle n’est pas tenue régulièrement, la SCI peut être soupçonnée de ne pas avoir d’existence réelle, et un associé en prendre prétexte pour demander la dissolution », pointe maître Couzigou-Suhas. Un procès-verbal doit être consigné dans un registre. Un simple cahier suffit.

Tenir à jour une comptabilité

On peut, là aussi, se contenter d’un simple cahier mentionnant les recettes et les dépenses de la SCI. Parfois, le recours à un expert-comptable limite le risque de litige en cas de demande de remboursement, par exemple si certains associés apportent des capitaux à la SCI.

Déclarer les résultats

Chaque année, la SCI doit remplir une déclaration des revenus, afin de déterminer le bénéfice imposable qui sera taxé au prorata des parts des associés.

Communiquer l’identité des bénéficiaires effectifs

Pour lutter contre le blanchiment de capitaux, le fisc adresse régulièrement des courriers aux gérants de SCI pour recueillir les coordonnées des associés détenant plus de 25 % des parts.

SCI : le vrai du fraux

La SCI, c’est compliqué à créer : VRAI. Lorsque les associés n’apportent pas d’immobilier, elle peut être créée par un acte sous seing privé. Mais il faut publier dans un journal d’annonces légales l’avis de constitution et l’immatriculer au registre du commerce et des sociétés. En cas d’apport immobilier, l’acte doit être notarié et enregistré.

Une SCI est forcément soumise à l’impôt sur le revenu : FAUX.

La rédaction de ses statuts est toujours gratuite : FAUX. Il faut compter entre 800 à 1 500 euros si elle est confiée à un notaire ou un expert- comptable.

La SCI offre un avantage fiscal pour les transmissions : FAUX. La valeur de la SCI correspond à celle du patrimoine qu’elle détient. Et le calcul des droits de succession ou de donation sur les parts est identique à celui de l’immobilier en direct.

A lire aussi