Quel est l’intérêt de donner la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants ?

Faire une donation avec réserve d’usufruit est une opération fiscale intéressante. Nos conseils, avec l’éclairage de Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute-Garonne).
2mn de lecture
Vous pouvez procéder à une donation avec réserve d’usufruit de votre bien immobilier.
Vous pouvez procéder à une donation avec réserve d’usufruit de votre bien immobilier.

Pour anticiper et optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier, on peut procéder à des donations en démembrement, avec réserve d’usufruit. Le donateur cède alors à un (des) héritier(s) ou toute autre personne (les donataires) la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit. Le donateur peut continuer à l’occuper, à titre principal ou temporaire, ou à percevoir les loyers si le bien est loué.

Fiscalement, cette opération se révèle intéressante : la valeur de la nue-propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation ne représente qu’une part du prix du bien en pleine propriété. Elle se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier :

  • 50 % du prix du bien quand l’usufruitier a entre 51 ans révolus et moins de 61 ans révolus ;
  • 60 % s’il a moins de 71 ans révolus...

Les frais peuvent être payés par le donateur, en franchise de droits fiscaux (cette somme pourra être réintégrée dans le calcul des parts de la future succession).

Un abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Pour une donation à des enfants, les droits sont réduits, chaque parent pouvant donner à chacun de ses enfants la somme de 100 000 euros en franchise de droits, sur une période de 15 ans.

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété du bien, sans droits à payer. La valeur de l’usufruit échappe donc complètement à la taxation.

Les parents peuvent être tentés de donner tôt afin de faire bénéficier leurs enfants de plusieurs abattements. Il est conseillé de ne pas trop anticiper, surtout en cas de donation de sa résidence principale, et de bien évaluer ses besoins futurs, car une donation est irrévocable. Impossible donc de vendre le bien concerné sans l’accord du nu-propriétaire.

Et en cas de vente, si l’usufruitier n’est pas soumis à la taxation sur la plus-value, le nu-propriétaire n’y échappe pas. La valeur de la nue-propriété est alors recalculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente (et non au jour de la donation), et augmente donc. De quoi annuler l’intérêt d’une donation en démembrement de propriété.

À lire aussi
df
Chantal Masson
Publié le

Immobilier, droit du travail, retraite...

Besoin d'une réponse personnalisée ?

Nos experts sont là pour vous accompagner

J'appelle

Du lundi au samedi de 9h à 20h.

0,15 € TTC / minute depuis la France métropolitaine.

Je pose ma question

C'est tout nouveau ! Votre réponse personnalisée sous un délai maximum de 48h.