Partage d'un héritage : comment et par qui faire estimer puis vendre une maison ?

Nous ne sommes plus que 2 frères, héritiers d'une maison dont notre mère (veuve) était la propriétaire ; notre mère est aujourd'hui décédée. L'un de nous deux souhaite que l'autre puisse disposer de ladite maison, moyennant le versement de sa part bien entendu ! Comment et par qui sera estimée la maison ? Quel est le montant en deçà duquel la maison ne peut être vendu sachant que le frère qui veut vendre sa part de l'héritage voudrait que le montant estimé soit le moins élevé possible pour le frère qui rachètera la maison ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué.

Le partage est l'opération qui met fin à l'indivision. Le partage des biens meubles et immeubles est en principe amiable. Il n'est alors soumis à aucune forme particulière, excepté lorsqu'il comprend des biens immobiliers. Dans ce dernier cas, en effet, le partage est obligatoirement réalisé sous la forme authentique (par acte notarié) et publié à la conservation des hypothèques (article 835 du Code civil).

Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel lorsqu’il laisse subsister l’indivision à l’égard de certains biens ou de certaines personnes.

Selon l’article 829 du Code civil, en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance indivise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties.

Ainsi, les parties sont libres de composer les lots comme elles l'entendent et suivant leur propre estimation. Il suffit que chaque indivisaire soit alloti à proportion de ses droits (Cour d’appel de Lyon, 6 juillet 1976). Il est possible de prévoir la vente les biens de gré à gré pour en répartir le prix. L’essentiel est que tous soient d’accord et que chacun reçoive une part dont la valeur corresponde au montant de ses droits.

Dans la mesure où ils peuvent composer les lots à leur convenance, les indivisaires peuvent aussi procéder librement aux estimations nécessaires. Ils ne sont même pas tenus de retenir une date d'évaluation unique pour l'ensemble des biens à partager, ainsi que la Cour de cassation l'a affirmé solennellement en retenant, non sans ambiguïté, que "si la valeur des biens doit être fixée au jour le plus proche du partage, les copartageants peuvent convenir d'en évaluer certains à une date différente" (Cour de cassation, assemblée plénière, 22 avril 2005, n° 02-15180).

La liberté est de principe, mais elle ne permet pas aux copartageants d’écarter la règle d’ordre public (règle dont on ne peut déroger) selon laquelle l’égalité dans le partage est exigé. Cette dernière commande que tous les calculs et évaluations soient faits à une même date pour l'appréciation de l'existence d'une lésion qui découle de l’article 889 du Code civil. Pour apprécier s’il y a eu lésion, la loi impose qu'"on estime les objets suivant leur valeur à l’époque du partage. Par conséquent, les indivisaires se placent à l’époque du partage pour comparer la valeur du lot attribué au copartageant qui se prétend désavantagé et la valeur de la part qui aurait dû lui revenir (Cour de cassation, 3 janvier 1979). La jurisprudence entend par « époque du partage" la date de la jouissance divise, qui doit être fixée à une date la plus proche possible du partage. Dès que les estimations sont faites, il y a un intérêt à ce que les lots soient formés et la jouissance divise arrêtée.

En pratique et selon l’usage, le notaire, qui rédige les actes de partage amiable, se place au jour où il aborde les dernières opérations de la liquidation, le plus proche possible de la division effective. Le choix de ce jour fait l'objet dans l'acte d'une clause qui est dite de jouissance divise (article 829 du Code civil). Cette date sert à fixer le jour à partir duquel les revenus des biens cessent de profiter collectivement à l'indivision pour être acquis à titre exclusif aux attributaires des biens mais elle détermine aussi le jour où le notaire se place pour les estimations et que l'on considère, dès lors, comme étant celui du partage.

Par conséquent, en cas de vente de sa part dans l’indivision, un indivisaire évalue sa part au jour de la vente, si un désaccord subsiste, le juge du Tribunal de grande instance, saisi obligatoirement par un avocat, pourra fixer la valeur de cette part.