Nue propriété et usufruit : quelle répartition des charges ?

Mon papa est decede depuis 14 ans. a sa mort ma belle-mere(sa femme) a herite de l'usufruit (100%) de la maison, elle a aussi herite de la nue propriete (5/8e) et ma soeur et moi meme avont herite de la nu propriete restant soit 3/8e. Depuis 14 ans nous lui demandons de racheter nos parts(3/8e) de la nue propriete. Ma soeur et moi meme ne vivont pas en france. Nous vivons en Nouvelle zelande. ma soeur depuis 20 ans et moi meme de puis 10 ans. Elle nous réclame aujourd'hui de payer pour la taxe fonciere (les3/8e de notre part) depuis 1998( date de deces de mon papa). Elle nous demande aussi de payer pour chaudiere remplacée en oct 2004. Et aussi de payer pour la toiture refaite en mai 2010. Nous n'avons jamais ete consultee pour quoi que ce soit. nous n'avons jamais vu ni devis, ni factures. Nous lui avons dis depuis 14 ans de racheter nos parts car nous ne voulons pas de cette maison. notre vie est en Nouvelle-Zelande et pas en France. Nous ne pensons pas re venir en France. Nous sommes maintenant citoyennes Neozelandais. Que peut-on faire ? Doit-on payer toutes ses factures, sachant que nous n'avons pas ete consultees et que nous n'avons vu ni devis ou factures? Doit-on payer les taxes foncieres, ou la facture pour la chaudiere ? Pouvons-nous forcer notre belle-mere a nous racheter nos parts de la nu propriete soit 3/8e ?

Réponse de l'expert

La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est opérée par l’article 605 du code civil : « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

Les grosses réparations sont définies à l’article 606 du même code : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
 
L’énonciation de l’article 606 est limitative : elle ne saurait être étendue par le juge (arrêt de la cour de cassation du 27 novembre 2002).
 
Toutefois, ces dispositions ne sont pas impératives et les parties peuvent convenir d’une autre répartition (cour de cassation, chambre commerciale, 7 novembre 1956 ; cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 juin 1997).
 
Le juge apprécie souverainement quel est le caractère de la réparation (arrêt de la cour de cassation du 7 décembre 1961). Ont déjà été qualifiées de grosses réparations la réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle (arrêt de la cour de cassation du 2 février 1955), la réfection des souches de cheminées (arrêt de la cour de cassation du 15 mars 1961), alors que le ravalement de la façade  (arrêt de la cour de cassation du 21 mars 1962) et le remplacement de la climatisation d’un immeuble  (arrêt de la cour de cassation du 10 février 1999) ont été qualifiées de réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier.
 
Bien qu'il ne soit pas tenu d'effectuer les grosses réparations, l'usufruitier peut être conduit à les faire, en particulier lorsqu'elles sont nécessaires à l'utilisation du bien. Quand l'usufruitier a ainsi supporté la charge des grosses réparations, la jurisprudence lui accorde un recours contre le nu-propriétaire.

Il ne peut toutefois lui réclamer le remboursement des dépenses faites.

En effet, l'indemnité est limitée au montant de la plus-value apportée au bien et qui subsiste à l'époque où l'usufruit cesse (arrêt de la cour de cassation du 17 juillet 1911). En revanche, l’usufruitier ne peut rien obtenir pour les améliorations apportées à ses frais, bien que celles-ci augmentent la valeur de la chose (article 599 du code civil).
 
Enfin, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier qui en est redevable (arrêt du Conseil d’Etat du 25 juillet 1986, n°41921 et article 608 du code civil).
 
Toutefois, lorsque l'usufruit résulte d'une convention, les parties peuvent imposer une répartition des charges différente de celle prévue par la loi (arrêt de la cour de cassation du 9 octobre 1985, n°84-13548).
 
Concernant le partage du bien, il convient de préciser ce qui suit.

L’indivision est la situation juridique d’un bien sur lequel s’exercent conjointement plusieurs droits de propriété sans division matérielle des parts des propriétaires appelés indivisaires.
Le droit de propriété de chacun des indivisaires porte sur l’ensemble du bien indivis et non sur une partie déterminée du bien immobilier. 
 
Le partage est l'opération qui met fin à l'indivision. Le partage, des biens meubles et immeubles, est en principe amiable. Il n'est alors soumis à aucune forme particulière, excepté lorsqu'il comprend des biens immobiliers. Dans ce dernier cas en effet, le partage est obligatoirement réalisé sous la forme authentique (par acte notarié) et publié à la conservation des hypothèques.
 
Si le partage amiable n'est pas possible, seul un partage judiciaire peut permettre de mettre fin à l'indivision. Le tribunal compétent en la matière est le tribunal de grande instance du lieu d'ouverture de la succession. L'assistance d'un avocat est obligatoire pour déposer la requête devant cette juridiction.
 
A l’issue du partage, l’indivision cesse.