Maison en usufruit : l'usufruitier a-t-il le droit de vendre et quelle sera sa part après la vente ?

J'ai acheté une maison avec ma fille. J'ai l'usufruit de cette maison que j'habite ; ma fille en a la nue-propriété. Si je veux la vendre, comment cela se passe et quel montant me reviendra ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires en vertu de l’article 815-3 du code civil. Cette règle est notamment applicable aux indivisions en usufruit en vertu de l’article 815-18 du code civil.

Dès lors, la vente d’un bien immobilier n’est possible que si l’usufruitier et le nu-propriétaire y consentent. En cas de désaccord, nul n’étant censé rester, dans l’indivision en vertu de l’article 815 du Code civil, il est toujours possible de saisir le juge afin qu’il fasse procéder à une vente judiciaire (vente aux enchères).

En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, la jurisprudence (Cour de cassation, 20 octobre 1987) considère, qu’à défaut d’accord amiable, le prix versé par l’acheteur doit se partager entre les deux vendeurs, en fonction de la valeur respective de l’usufruit et de la nue propriété. Le prix de vente est alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Il est possible d’évaluer forfaitairement la valeur de l’usufruit selon le barème fiscal. Cette valeur varie selon l’âge de l’usufruitier (40 % de 61 à 70 ans ; 30 % de 71 à 80 ans ; 20% de 81 à 90 ans ; 10 % à partir de 91 ans).

Il est toutefois possible de substituer à cette évaluation fiscale une évaluation économique. Il s’agit d’estimer au plus juste à un moment déterminé, ce que l’usufruit aurait pu rapporter à l’usufruitier s’il l’avait conservé celui-ci. Dans ce cas, on prend non seulement en compte l’âge de l’usufruitier mais encore son espérance de vie, son état de santé ainsi que les revenus du bien faisant l’objet de l’usufruit en procédant à un calcul de capitalisation basé sur le taux de rendement du bien (Cour appel Rouen, 26 septembre 1972).

Afin de déterminer la formule de calcul la mieux adaptée à votre situation, nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire.