Litige successoral : remboursement des intérêts d'emprunt

J'ai acquis, fin 1976, des serres en plastique installées sur le terrain de ma mère, terrain que j'ai exploité en tant qu'agriculteur jusqu'à fin 1993. J'ai par ailleurs aménagé, avec l'accord de ma mère, un garage de 120 m² en appartement, en 1984. Ces deux investissements ont été réalisés en contractant un prêt bancaire. Aujourd'hui, dans le cadre d'un litige successoral, l'expert nommé par le tribunal m'indique que serres et appartement appartiennent à la succession qui doit me rembourser mes investissements. Ma question : les intérêts des emprunts ayant financé ces investissements doivent-ils m'être remboursés ?

Réponse de l'expert

D’une part, en vertu de l’article 552 du code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». En outre, l’article 551 du code civil dispose que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ». D’autre part, la propriété des matériaux incorporés à un immeuble ou des plantations répond à la théorie de l’accession (article 546 du code civil). En effet, “ la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement ”.

En conséquences, toutes les constructions faites sur un terrain, ainsi que tous les travaux d’aménagements réalisés sur des constructions existantes sont présumés faites par le propriétaire à ses frais. A défaut, le constructeur doit rapporter la preuve de sa participation.

Dans l’hypothèse où cette présomption est renversée et qu’il est reconnu que les constructions ou autres aménagements ont été financés par lui, qui n’est pas propriétaire, rien ne lui permet d’être reconnu comme le vrai propriétaire, du fait de la théorie de l’accession. Il est alors indemnisé conformément à l’article 555 du code civil, selon lequel : « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent ».

En conséquence, la bonne ou mauvaise fois du constructeur n’a aucune incidence sur le montant de l’indemnisation dont le calcul relève purement et simplement du choix du propriétaire (arrêt de la cour de cassation du 2 février 2000).

En revanche, la bonne foi du constructeur oblige le propriétaire à conserver les améliorations effectuées.

A ce titre la bonne foi se définit, à cet égard en référence à l’article 550 du code civil et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore le vice (arrêt de la cour de cassation du 7 novembre 1905, du 17 novembre 1971, du 12 juillet 2000…).
Quant à savoir si l’accord du propriétaire du fonds quant aux ouvrages érigés suffit à établir la bonne foi du constructeur, la jurisprudence est partagée (l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 17 février 2000 se prononce en un sens favorable, alors que la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 1985, se prononce en sens inverse). La cour de cassation elle-même s’est prononcée en ce sens (arrêt de la cour de cassation du 3 octobre 1990) alors qu’elle est habituellement plus réticente.

Aussi, le propriétaire conserve-t-il la possibilité d’opter pour l’indemnisation correspondant à la plus faible des deux méthodes de calcul prévues par l’article 555 du code civil :

  • soit le remboursement du prix des matériaux et de la main d’œuvre, excluant ainsi les frais annexes auxquels le constructeur aurait dû faire face (comme les intérêts d’un éventuel prêt y afférent),
  • soit le remboursement de la plus-value acquise par le bien, du fait des constructions ainsi implantées.

Lorsque le propriétaire n’exerce pas cette option, les juges saisis de la question choisissent la solution la plus équitable (arrêt de la cour de cassation du 24 octobre 1990).

Toutefois, il est des domaines où l’article 555 du code civil ne s’applique pas. Il en est ainsi lorsque les parties ont valablement contracté en vue d’écarter les règles supplétives de l’article 555 du code civil.

Seul le lien juridique existant entre l’auteur des ouvrages litigieux et le propriétaire n’exclut pas l’application de l’article 555 du code civil (arrêt de la cour de cassation du 14 décembre 1921). Mais la convention les liant juridiquement peut expressément exclure cette mesure et réglementer parfaitement le sort des constructions ainsi érigées (arrêt de la cour de cassation du 10 novembre 1999).

Aussi a-t-il déjà été considéré que le preneur pouvait se voir opposer l’article 555 du code civil et donc le choix du propriétaire de faire détruire aux frais du locataire ou de conserver à son profit les améliorations apportées par le preneur au bien loué, celui-ci étant considéré de mauvaise foi. Pour autant, il est reconnu que le bail les liants peut évincer le mode de calcul des impenses (remboursements dus par le propriétaire) exposé à l’article 555 du code civil s’il règle, clairement et précisément, le sort des constructions érigées par le locataire sur le bien loué (arrêt de la cour de cassation du 5 octobre 1966).

A ce titre, s’il a été conclu un bail rural entre les parties, l’article L.411-69 du code rural se substitue à l’article 555 du code civil en prévoyant qu’une indemnité est due au locataire qui, par son travail et ses investissements a opéré des améliorations sur les biens loués. Cela concerne « les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier », ainsi que les « travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation ». L’indemnité s’élève, en vertu de l’article L.411-71 du code rural, à :
« 1° en ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l'expiration du bail, réduit de 6 p. 100 par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d'Etat, il pourra, pour les bâtiments d'exploitation, les bâtiments d'habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d'amortissement déterminées à partir d'un barème national. En tout état de cause, l'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation ;
2° en ce qui concerne les plantations, elle est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;
3° en ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 p. 100, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l'article L. 411-28, l'indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l'expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l'effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l'amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans ;
4° en cas de reprise effectuée en application des articles L. 411-6, L. 411-58 et L. 411-60 du présent code (droit de reprise), et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l'article L. 411-73 du présent code, l'indemnité est égale à la valeur au jour de l'expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d'utilisation ;
5° en ce qui concerne les travaux imposés par l'autorité administrative, l'indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties.
La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité.
Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n'ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s'il s'agissait d'installations normales et réalisées au juste prix ».

Elle équivaut, en soi, au coût des travaux évalués à la date d’expiration du bail.

Toutefois, l’article L.411-70 du code rural prévoit que « lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n'est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s'il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l'indemnité due est réduite en conséquence ». Il prend alors à sa charge les intérêts restant à courir, mais pas les intérêts passés.