Donation ou constitution d'une SCI : quelle meilleure option pour s'assurer que mes enfants hériteront effectivement de mon bien immobilier ?

Je possède un appartement à la montagne que j'ai hérité de mes parents et c'est la seule chose que je lèguerai à mes enfants.Dans quelques mois, je vais me marier et je viens d'apprendre que mon bien irait 1/4 à mon futur époux et 3/4 à mes enfants et que le 1/4 de mon époux irait à ses propres enfants.... Nous avons décidé de faire une donation au dernier vivant avec usufruit de nos biens respectifs.Mais j'ai bien peur qu'après mon décès, si mon époux se fâche avec mes enfants, ceux-ci n'aient plus accès à mon appartement tant qu'il sera vivant. Il pourrait les embêter ou bien privilégier ses propres enfants à aller dans cet appartement et léser les miens.Je voudrais donc envisager une donation à mes deux enfants mais combien cela me couterait-il de modifier ces papiers de propriété ? Ou bien créer une SCI... je pense qu'en cas de décès, mes enfants hériteraient aussitôt de mes parts ?A votre avis, qu'est ce qui est le plus avantageux pour mes enfants ? et pour moi au niveau financier ?

La réponse de notre expert

En vertu de l’article 721 du code civil, “ les successions sont dévolues selon la loi lorsque le défunt n’a pas disposé de ses biens par des libéralités ”. Autrement dit, en l’absence de testament, c’est la loi qui organise la dévolution successorale.


  • tous les enfants présents lors de la succession sont communs aux deux époux : le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants, c'est-à-dire le droit d'utiliser et de percevoir les revenus issus des biens, ou la propriété du quart des biens de la succession.
  • les enfants ne sont pas issus du couple, le conjoint survivant recueille le quart des biens en pleine propriété (article 757 du code civil).

  • recueillir ¼ de la succession en pleine propriété et ¾ de celle-ci en usufruit,
  • recueillir la totalité de la succession en usufruit,
  • recueillir le montant de la quotité disponible en pleine propriété.






Ces dispositions de l'article 763 du code civil sont d'ordre public (on ne peut y déroger). A contrario, le conjoint survivant ne peut pas bénéficier de cette disposition lorsque le logement appartenait pour partie à son époux et aux enfants de ce dernier.











L'acquisition d'un bien immobilier par SCI familiale permet d'anticiper et de faciliter sa transmission tout en diminuant les droits de succession (acquisition de la nue propriété par la SCI, acquisition de l'usufruit par les enfants, donations successives des parts aux enfants hors droits de succession).

La création d’une SCI permet également d’éviter l’indivision. En effet, la SCI fonctionne par l’intermédiaire de son gérant. Lui seul passe les actes. Il engage éventuellement sa responsabilité en cas de mauvaise gestion.

Les statuts doivent être écrits (art 1835 du code civil). Ils peuvent faire l’objet d’un acte authentique (rédigé par notaire) ou sous seing privé. La forme authentique est obligatoire lorsque l’acte constitutif de la société comporte l’apport d’un immeuble.




Nous vous invitons à vous rapprocher d'un notaire ou d'un avocat qui pourra utilement vous conseiller sur la solution la mieux adaptée à votre situation.

df
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