Donation ou constitution d'une SCI : quelle meilleure option pour s'assurer que mes enfants hériteront effectivement de mon bien immobilier ?

Je possède un appartement à la montagne que j'ai hérité de mes parents et c'est la seule chose que je lèguerai à mes enfants. Dans quelques mois, je vais me marier et je viens d'apprendre que mon bien irait 1/4 à mon futur époux et 3/4 à mes enfants et que le 1/4 de mon époux irait à ses propres enfants.... Nous avons décidé de faire une donation au dernier vivant avec usufruit de nos biens respectifs. Mais j'ai bien peur qu'après mon décès, si mon époux se fâche avec mes enfants, ceux-ci n'aient plus accès à mon appartement tant qu'il sera vivant. Il pourrait les embêter ou bien privilégier ses propres enfants à aller dans cet appartement et léser les miens. Je voudrais donc envisager une donation à mes deux enfants mais combien cela me couterait-il de modifier ces papiers de propriété ? Ou bien créer une SCI... je pense qu'en cas de décès, mes enfants hériteraient aussitôt de mes parts ? A votre avis, qu'est ce qui est le plus avantageux pour mes enfants ? et pour moi au niveau financier ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 721 du code civil, “ les successions sont dévolues selon la loi lorsque le défunt n’a pas disposé de ses biens par des libéralités ”. Autrement dit, en l’absence de testament, c’est la loi qui organise la dévolution successorale.

Dès lors, le conjoint survivant intervient, en qualité d'héritier, dans la succession de son époux décédé. Sa part dépend des héritiers en présence. En présence d’enfants, il convient de distinguer deux situations :

  • tous les enfants présents lors de la succession sont communs aux deux époux : le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants, c'est-à-dire le droit d'utiliser et de percevoir les revenus issus des biens, ou la propriété du quart des biens de la succession.
  • les enfants ne sont pas issus du couple, le conjoint survivant recueille le quart des biens en pleine propriété (article 757 du code civil).

Toutefois, lorsqu’il bénéficie d’une donation entre époux, conformément à l’article 1094-1 du code civil, le conjoint survivant optera pour l’un des trois cas suivants :

  • recueillir ¼ de la succession en pleine propriété et ¾ de celle-ci en usufruit,
  • recueillir la totalité de la succession en usufruit,
  • recueillir le montant de la quotité disponible en pleine propriété.

La quotité disponible est de la moitié de la succession en présence d’un enfant d’une précédente union, d’1/3 en présence de deux enfants d’une précédente union et d’1/4 en présence de 3 enfants ou plus d’une précédente union.

Ainsi, le conjoint se retrouve en indivision sur l'ensemble des biens avec les enfants de son conjoint pré-décédé.

Par ailleurs, par principe, pendant un an à compter du décès, le conjoint a droit automatiquement à la jouissance gratuite du logement et du mobilier qui le garnit (article 763 du code civil). Il s'agit d'un effet du mariage dont on ne peut le priver.
Ce texte mentionne que "si, à l'époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement …".

Ces dispositions de l'article 763 du code civil sont d'ordre public (on ne peut y déroger). A contrario, le conjoint survivant ne peut pas bénéficier de cette disposition lorsque le logement appartenait pour partie à son époux et aux enfants de ce dernier.

Ceci dit, il arrive également qu'au décès de son conjoint, l'époux survivant devienne usufruitier du logement qui lui sert d'habitation principale. L'acquisition se produit parfois en dehors de sa volonté, par exemple lorsqu'elle procède d'une clause du contrat de mariage ou d'une donation faite par les époux avec une réserve d'usufruit réversible sur la tête du survivant. Celui-ci se trouve alors investi de son droit par le seul fait de la stipulation à laquelle il avait consenti : il semble qu'alors l'usufruit absorbe automatiquement le droit temporaire au logement et mette hors jeu l'article 763 du code civil.

En outre, depuis le 1er janvier 2007, le conjoint est un héritier réservataire s’il n’existe pas de descendants (avant le 31-12-06, le conjoint était réservataire s’il n’y avait pas de descendants et d’ascendants). Dans ce cas, la réserve est de ¼. En revanche, en présence de descendants une disposition testamentaire peut l’évincer totalement de la succession (article 914-1 du code civil).

Toutefois, nous vous précisons que les donations entre époux sont révocables s’ils elles sont effectuées avant le 1er janvier 2005. Pour les donations effectuées après cette date, la révocation est impossible si les donations ont pris effet pendant le mariage (à l’inverse, s’ils elles n’ont pas produit d’effet pendant le mariage, elles sont librement révocables). En d’autres termes, les donations entre époux au cours du mariage sont irrévocables si elles portent sur des biens présents. Cette règle est d'ordre public et reste valable même si l'acte de donation prévoit le contraire. Les donations entre époux sont, en revanche, révocables à tout moment si elles portent sur des biens à venir et n'ont pas encore produit leurs effets.

Par ailleurs, l'objet et la finalité de la SCI sont d'organiser la propriété collective d'un bien immobilier.
Comme toute société, une SCI est une personne morale détenant son propre patrimoine distinct de celui des associés. Ces derniers ne sont pas propriétaires du bien mais de parts sociales correspondant à leurs apports respectifs.

Une SCI répond essentiellement à une stratégie de gestion de son patrimoine (transmettre à moindre frais un immeuble, protéger une personne, protéger un bien de créanciers professionnels).

L'acquisition d'un bien immobilier par SCI familiale permet d'anticiper et de faciliter sa transmission tout en diminuant les droits de succession (acquisition de la nue propriété par la SCI, acquisition de l'usufruit par les enfants, donations successives des parts aux enfants hors droits de succession).

La création d’une SCI permet également d’éviter l’indivision. En effet, la SCI fonctionne par l’intermédiaire de son gérant. Lui seul passe les actes. Il engage éventuellement sa responsabilité en cas de mauvaise gestion.

Les statuts doivent être écrits (art 1835 du code civil). Ils peuvent faire l’objet d’un acte authentique (rédigé par notaire) ou sous seing privé. La forme authentique est obligatoire lorsque l’acte constitutif de la société comporte l’apport d’un immeuble.

En principe, le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la société qui continue avec les héritiers ou légataires du défunt sans agrément des autres associés, sauf cas particuliers.

En outre, nous vous rappelons conformément à nos conditions générales que nous ne sommes pas habilités à délivrer une prestation de conseil.

Nous vous invitons à vous rapprocher d'un notaire ou d'un avocat qui pourra utilement vous conseiller sur la solution la mieux adaptée à votre situation.