Donation mode d’emploi

Donation mode d’emploi
Anniversaire, succès à un examen, mariage, etc. Vous pouvez saisir toutes les occasions pour offrir un cadeau « utile » à vos petits-enfants. - © StockRocket.

Faire plaisir à vos petits-enfants tout en allégeant vos impôts, c’est possible. Selon vos moyens et vos objectifs, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Faire des cadeaux occasionnels

Les idées de cadeau « utile » à vos petits-enfants ne manquent pas : chèque, inscription au permis de conduire, achat d’un petit véhicule, d’un ordinateur, etc. Et si deux conditions sont réunies, votre geste ne sera pas taxé et ne pourra pas être remis en cause. « Le cadeau doit être fait à l’occasion d’un événement – Noël, anniversaire, réussite à un examen, mariage, etc. –, et la valeur du don doit être raisonnable en comparaison de vos propres ressources. Si l’une de ces conditions manque, l’édifice s’écroule », précise Jean-François Pillebout, notaire honoraire.

Consentir une donation temporaire

Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements locatifs, vous pouvez avoir intérêt à consentir une donation temporaire d’usufruit portant sur les loyers de ces biens. « Cette technique, encore trop méconnue du grand public, s’adresse particulièrement aux contribuables payant beaucoup d’impôts sur le revenu et ceux assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) », analyse Julien Trokiner, notaire à Paris.

En pratique, vous transférez pour quelques années, dix ans le plus souvent, les loyers d’un appartement ou d’un local commercial, le temps pour l’un de vos petits-enfants de finir ses études et d’entrer dans la vie active. Celui-ci reçoit des revenus réguliers (qu’il déclare) pour un temps déterminé.

De votre côté, vous réalisez des économies d’impôt en ne déclarant pas les loyers que vous ne percevez plus. Et, si vous êtes assujetti à l’ISF, le bien étant grevé d’un usufruit, il ne fait plus partie de votre patrimoine au regard de cet impôt.

« Les loyers reçus assurent un coup de pouce efficace pour les petits-enfants, et les grands-parents sont assurés de récupérer la pleine propriété de leur bien, après le délai fixé, sans formalité et sans coût. Enfin, au décès, les enfants retrouvent le bien dans la succession de leurs parents », selon Sylviane Plantelin, notaire à Saint-Germain-en-Laye. Cette solution est idéale pour les trois générations.

  • À savoir : dans le cadre de la donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier, le nu-propriétaire conserve à sa charge les travaux importants. L’usufruitier effectue les travaux d’entretien et paie les impôts.

Créer une SCI pour gérer la maison de famille

Dans bien des situations, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut se révéler pratique. C’est le cas lorsque vous détenez une maison de famille depuis plusieurs générations et que vous souhaitez la voir rester dans la famille encore longtemps. Vous créez donc une SCI à laquelle vous apportez le bien immobilier. Puis, vous procédez à des donations de parts sociales à vos proches.

« Dès le départ, le parent peut choisir d’inclure dans la donation plusieurs générations, c’est-à-dire ses enfants et ses petits-enfants, voire ses arrière-petits-enfants, dans le cas, fréquent, d’une propriété fortement ancrée dans l’histoire familiale », indique Me Trokiner.

Une meilleure gestion du bien

La SCI permet d’optimiser les donations, en attribuant, par exemple, autant de titres que permet l’abattement fiscal (100 000 € pour chaque enfant et 31 865 € pour chacun des petits-enfants, tous les quinze ans). Surtout, elle facilite la gestion du bien à plusieurs, à la différence du régime de l’indivision (applicable en cas de décès).

« Dans les statuts de la société, vous définissez les règles de fonctionnement en insérant des clauses relatives aux pouvoirs du gérant, en donnant plus de poids au vote des parents et moins à celui des petits-enfants, ou en prévoyant des règles spécifiques de majorité, tant pour les cas de vente des biens immobiliers que des parts sociales », détaille Me Trokiner.

Explorer le démembrement de propriété

Pour réaliser un saut de génération sans pour autant sacrifier vos enfants, la solution du démembrement de propriété est à explorer. Elle revient à donner l’usufruit d’un bien à vos enfants, qui peuvent en profiter en l’utilisant ou en en percevant les loyers, et à transmettre la nue-propriété aux petits-enfants. Ces derniers deviendront automatiquement, et surtout sans frais, propriétaires de la totalité au décès de leurs propres parents.

D’un point de vue fiscal, l’opération est plus intéressante que si vous donniez directement le bien en pleine propriété à vos petits-enfants, car vous payez des droits sur un montant moindre (la valeur de l’usufruit est calculée selon un barème légal en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Un prêt comme solution d’attente

Consentir un prêt familial permet d’apporter son soutien sans se déposséder définitivement de son argent. Dans l’idéal, surtout pour une somme importante, établissez ou faites établir par votre notaire une reconnaissance de dette et déposez-la au service des impôts. À défaut, les services fiscaux risquent de considérer qu’il s’agit d’un don et de soumettre la somme aux droits de donation. « Avant ou à l’échéance fixée, ceux-ci peuvent choisir de demander le remboursement de l’argent, comme initialement convenu, ou de transformer ce prêt en donation. C’est une solution d’attente parfaite », conclut Me Plantelin.

Et aussi sur Dossier familial