Donation en nue-propriété : quelle serait l'incidence d'une hypothèque sur une vente ?

Après avoir fait l'inventaire du patrimoine des parents admis en maison de retraite, les services sociaux précisent qu'une hypothèque sera prise sur leur maison pour récupérer les sommes versées. Cette maison a fait l'objet d'une donation en nue propriété depuis moins de 10 ans aux 4 enfants. Peut-on connaitre les modalités de calcul des sommes dues et l'incidence de cette hypothèque sur une éventuelle vente de l'immeuble laissé en usufruit aux parents ?

Réponse de l'expert

L’aide sociale à l'hébergement des personnes âgées fait l’objet d’une récupération. A ce titre, des recours sont exercés, selon le cas, par l'État ou le département (article L.132-8 du code de l’action sociale et des familles) :

  • contre le bénéficiaire revenu à meilleure fortune ;
  • contre la succession du bénéficiaire ;
  • contre le donataire, lorsque la donation est intervenue postérieurement à la demande d'aide sociale ou dans les 10 ans qui ont précédé cette demande ;
  • contre le légataire.

La récupération sur la succession du bénéficiaire permet à la collectivité publique de récupérer sur le patrimoine du bénéficiaire décédé les sommes versées au titre de l'aide sociale. Ce recours s'impose aux héritiers. Il s'exerce sur l'actif net successoral, c'est-à-dire une fois que toutes les dettes de l'intéressé ont été réglées. L'ensemble de l'actif net de la succession est visé mais les héritiers ne sont pas inquiétés sur leur patrimoine propre.

La récupération à l’encontre des donataires a vocation à empêcher les bénéficiaires de l'aide sociale de s'appauvrir volontairement en réalisant des donations, échappant ainsi aux recours sur la succession. La récupération ne peut porter sur les donataires que dans la proportion de ce qui leur a été donné. Concernant les donations, les recours en récupération peuvent être exercés (article L.132-8 du code de l’action sociale et des familles) :

  • pour les donations intervenues postérieurement à la demande d'aide sociale ;
  • pour les donations intervenues dans les 10 ans ayant précédé la demande.

La récupération peut s'exercer sur la totalité de la créance, dès lors que la donation est intervenue moins de 10 ans avant la demande d'aide sociale, et non sur la seule partie correspondant aux prestations perçues pendant la période couverte par ce délai (arrêt du Conseil d’Etat du 21 février 2000).

Pour certaines prestations d’aide sociale, le recouvrement sur la succession du bénéficiaire ne peut s’exercer en-deçà d’un certain seuil. Il en est ainsi en matière d’aide sociale à domicile, d’aide médicale de l’Etat à domicile, pour la prestation spécifique dépendance ou pour la prise en charge du forfait journalier : le recouvrement s’effectue sur la partie de l’actif net successoral excédant 46 000 € (décret n° 61-495 du 15 mai 1961).
Ce seuil d'exonération de 46 000 € s'applique aux seuls cas de récupération sur succession des sommes versées par l'aide sociale, il est sans incidence en matière de récupération sur donation (arrêt du Conseil d’Etat du 4 décembre 2002).

Pour la garantie des recours en récupération, les immeubles appartenant aux bénéficiaires de l'aide sociale sont grevés d'une hypothèque légale (article L.132-9 du code de l’action sociale et des familles).

L'inscription d'une hypothèque est requise par le préfet ou le président du conseil général, dans les conditions prévues à l'article 2428 du code civil. Les bordereaux d'inscription doivent mentionner le montant des prestations allouées. L'hypothèque prend rang, à l'égard de chaque somme, à compter de la date de l'inscription correspondante. Dès que les prestations allouées dépassent l'évaluation, la collectivité publique intéressée a la faculté de requérir une nouvelle inscription. Aucune inscription toutefois, ne peut être prise lorsque la valeur globale des biens de l'allocataire est inférieure à 1 500 € (article R.132-14 du code de l’action sociale et des familles).

La mainlevée de l'hypothèque est donnée soit d'office, soit à la requête du débiteur, par décision du préfet ou du président du conseil général. Cette décision intervient au vu des pièces justificatives, soit du remboursement de la créance, soit d'une remise (article R.132-16 du code de l’action sociale et des familles).

La vente de l'immeuble grevé de l'hypothèque légale n'est pas en soi une cause de remboursement des prestations d'aide sociale versées et pour lesquelles l'hypothèque a été requise. Le département ne peut donc pas subordonner la mainlevée de l'hypothèque au versement d'une somme perçue par le bénéficiaire de l'aide grâce à la vente du bien grevé, correspondant au remboursement des frais exposés, si aucun des recours en récupération ne lui est ouvert (arrêt du Conseil d’Etat du 28 mai 2010).

Les effets sont très différents, vis-à-vis du débiteur, selon que l'on se place avant la saisie de l'immeuble hypothéqué, ou au moment de la saisie.

Avant la réalisation de l’hypothèque, le débiteur conserve la jouissance de l'immeuble, il peut continuer à l'habiter, l'exploiter. Il perçoit les fruits et revenus de l'immeuble hypothéqué.

Le constituant peut aliéner l'immeuble, cette aliénation ne nuisant, théoriquement, pas au créancier puisque celui-ci bénéficie du droit de suite et du droit de préférence.

En effet, l’hypothèque autorise le créancier non payé à faire saisir et vendre le bien en quelque main qu’il se trouve (droit de suite) et à se payer sur le prix avant les créanciers chirographaires (droit de préférence).
Mais s'il est de nature à compromettre la valeur de sa sûreté, le créancier peut s'y opposer, par des mesures conservatoires, ou par la nomination d'un séquestre, par exemple.

Par conséquent, la vente d’un bien grevé d’une hypothèque est possible mais le créancier bénéficie d’un droit de suite et de préférence, de sorte que l’inscription d’une hypothèque peut décourager un éventuel acquéreur.

Après la réalisation de l’hypothèque, si le débiteur ne rembourse pas sa dette à l'échéance, le créancier peut soit recourir à la saisie immobilière, soit se faire attribuer judiciairement l'immeuble.