Donation avec usufruit : quels sont les frais ?

Pouvez-vous m'indiquer les frais pour une donation avec usufruit ? Caractéristiques : Valeur du bien : 350 000 € Donation de 320 000 € Bénéficiaire : une petite nièce mineure handicapée. J'ai 58 ans.

Réponse de l'expert

Par la donation, une personne (le donateur) se dépouille immédiatement et irrévocablement du bien donné au profit du donataire qui l’accepte (article 894 du code civil).

L’article 931 du code civil dispose que tous les actes portant donation entre vifs seront passés devant notaire, dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité.

Toutes les libéralités sont taxables. En effet, l’article 677, 1° du code général des impôts dispose que "sont passibles d'une imposition proportionnelle ou progressive, les transmissions, soit entre vifs, soit par décès, de propriété ou d'usufruit de biens meubles ou immeubles".

Ces droits de mutation sont assis sur des valeurs et l’administration fiscale considère que la valeur d’un bien est sa valeur vénale, étant entendu que la valeur vénale est constituée par "le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble avant la mutation et des clauses de l'acte de vente" (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 23 octobre 1984).

Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit (donations comme successions), il est effectué un abattement de 156 974 euros sur la part reçue par une personne incapable (article 779 du code général des impôts) :

  • soit de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise ;
  • soit d'acquérir une instruction ou une formation professionnelle d'un niveau normal si elle est âgée de moins de 18 ans.

Par ailleurs, les donations bénéficient d’une réduction de droits liée à l’âge du donateur. Les règles différent selon la nature des droits donnés. Ainsi, pour les donations en nue-propriété, le taux de la réduction des droits est fixé à (article 790 du code général des impôts) :

  • 35 % lorsque le donateur a moins de 70 ans ;
  • 10 % lorsque le donateur a 70 ans révolus et moins de 80 ans.

Ces réductions s’appliquent à concurrence de la fraction de la valeur des biens transmis représentative directement ou indirectement de la nue-propriété des biens.

Les donations en pleine propriété ou en usufruit bénéficient d’une réduction de droits de (article 790 du code général des impôts) :

  • 50% lorsque le donateur a moins de 70 ans ;
  • 30% lorsque le donateur a 70 ans révolus et moins de 80 ans.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété correspondante est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier.

Une fois l’abattement et la réduction opérés, les droits de donation vont s’élever à 55 % jusqu’au 4ème degré.

Lorsque les droits de donation sont exigibles, ils sont calculés sur la valeur des biens donnés à la date du fait générateur de l’impôt.

Concernant, les frais de notaire, il convient de distinguer deux hypothèses.

Si la donation est consentie par une personne seule et est évaluée à 315 000 euros, les frais de notaire représentent 2,37 % de la valeur des biens ou des droits immobiliers (2 ,36 % pour 330 000 euros). S’il s’agit, en revanche, d’une donation d’un bien commun par un couple, les frais s’élèvent à 2,53 % pour une donation estimée à 315 000 euros (2,51 % pour 330 000 euros).