Céder son logement à ses enfants tout en conservant l’usage

Céder son logement à ses enfants tout en conservant l’usage
Vous avez tout intérêt à avantager vos enfants en leur cédant votre logement… mais pas au détriment de vos propres droits ! - © Onzeg

Il est possible de léguer un bien immobilier à ses enfants tout en conservant le droit d’y vivre ou de le louer et d’en recueillir les revenus.

Pour conserver l’usage du bien que vous donnez à vos enfants, il vous suffit de consentir par acte notarié une donation avec réserve d’usufruit. C’est une solution très utilisée, notamment lorsque les parents souhaitent commencer à anticiper leur succession, afin que leurs enfants profitent sans tarder, une première fois, de l’abattement de 100 000 € (valable une fois tous les quinze ans), mais sans pour autant se démunir ou laisser les enfants disposer des biens à leur guise.

Profiter de l’avantage fiscal

Ces donations sont aussi intéressantes sur le plan fiscal. Quand l’enfant ne reçoit que la nue-propriété, les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur une partie, déterminée d’après l’âge du donateur, selon un barème légal. Si vous avez entre 51 et 60 ans, l’usufruit représente la moitié du prix du bien, et la nue-propriété l’autre moitié.

Les droits de donation seront donc calculés sur 50 % de la valeur vénale du bien. Entre 61 et 70 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 %, contre 70 % si le donateur a entre 71 et 80 ans, 80 % s’il a entre 81 et 90 ans, et 90 % au-delà de 90 ans. Au décès du parent, l’usufruit disparaît, et l’enfant possède la pleine propriété du bien, sans avoir à acquitter un complément d’impôt.

Vendre, mais avec l’accord de votre enfant

Revers de la médaille, même si vous conservez pour vous l’usufruit, vous n’êtes plus libre de disposer complètement du bien donné. Impossible, par exemple, de le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. S’il accepte, vous définirez ensemble ce que devient le produit de la vente.

« Il sera, au choix, partagé entre vous deux (selon la valeur respective de votre usufruit et de la nue-propriété à votre âge), ou réinvesti dans l’achat d’un nouveau bien, sur lequel vous pourrez reporter le démembrement pour en avoir à nouveau l’usufruit, explique Philippe Van Steenlandt, notaire à la Ferté-Bernard. Le nu-propriétaire peut aussi accepter de vous laisser la totalité de l’argent, et de ne se rembourser qu’à votre décès, sur votre succession. Il aura alors une créance sur celle-ci, Mais vous devez prévoir pour cela une convention, par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré. »

Créer une société civile immobilière

S’il vous semble très important de conserver la liberté de vendre, « le mieux est de constituer une SCI, de façon à donner toutes les parts sauf une, tout en conservant l’usufruit. Vous resterez gérant de la SCI, et pourrez donc vendre le bien pour réinvestir dans un autre, sans l’accord des enfants », précise Me Van Steenlandt.

Penser au partage des frais d’entretien

En principe, l’usufruitier est responsable de l’entretien du bien, qu’il doit conserver en bon état. Mais le nu-propriétaire doit assumer les gros travaux.

Si l’enfant recueille ainsi une vieille maison à la campagne, il risque de se trouver contraint d’engager d’importantes dépenses, alors qu’il ne profite pas de cette résidence, n’en dégage aucun revenu et n’a pas le droit de la vendre sans votre autorisation. Dans certains cas, mieux vaut donc prévoir une autre répartition des frais entre usufruitier et nu-propriétaire, pour ne pas pénaliser l’enfant qui reçoit le bien en nue-propriété.

À savoir : à votre décès, les donations consenties avec réserve d’usufruit sont rapportées pour la valeur du bien en pleine propriété, et non pour celle de la seule nue-propriété… et même davantage si le bien a pris de la valeur depuis la donation !

« Vous pouvez laisser l’usufruit du bien à votre conjoint »

Philippe VAN STEENLANDT, notaire à La Ferté-Bernard (Sarthe)

« Si vous donnez la nue-propriété d’un bien propre (c’est-à-dire, qui n’appartient qu’à vous) à un enfant, vous avez le droit de prévoir un usufruit “successif” en faveur de votre conjoint, même si cela s’assimile à une donation. Vous profiterez de l’usufruit de votre vivant et, à votre décès, votre conjoint, s’il est toujours en vie, aura à son tour le droit de jouir du bien et d’en garder les revenus.

Pour laisser l’usufruit au conjoint, chacun des époux doit donner sa part du bien aux enfants, tout en se réservant l’usufruit et en constituant un usufruit successif au profit de l’autre. Lorsque le bien appartient à la communauté des époux, le notaire doit prévoir une clause précisant l’extinction de la totalité de l’usufruit réservé par les époux au premier décès. À défaut, il subsisterait sur la moitié et empêcherait l’usufruit successif de se concrétiser. »