Le vrai coût des frais de notaires

Le vrai coût des frais de notaires

Contrat de mariage, achat immobilier, succession… aucun de ces actes ne peut se faire sans notaire. Mais sa rémunération, revue à la hausse en février dernier, n’est qu’une faible part de ce qu’on appelle les frais de notaire.

Plus de 1 800 € pour une maison de 100 000 € ! C’est ce que nous versons au notaire pour son intervention - obligatoire - dans l’acte d’achat. Contrairement aux avocats, les notaires ne fixent pas librement leurs tarifs. Officiers ministériels, ils remplissent une fonction d’intérêt public et leurs émoluments sont réglementés par le ministère de la Justice. Après cinq années de stabilité, le coût de leurs interventions vient d’être réévalué de 6,85 % (décret n° 2011-188 du 17 février 2011). Cependant, la rémunération du notaire ne représente que 10 % en moyenne de la somme qu’il vous demande de régler. Le reste est composé principalement de taxes.

« Nous collectons la TVA, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière lors de la publication au bureau des hypothèques pour les biens immobiliers, puis nous les reversons à l’État et aux collectivités locales (communes, départements) », indique Pierre Lemée, notaire à Pont-L’Évêque (Calvados). Ces frais peuvent représenter jusqu’à 80 % de l’addition, auxquels s’ajoutent les 10 % constitués de « débours », c’est-à-dire les sommes dont le notaire s’acquitte pour votre compte pour obtenir les documents nécessaires à la signature de l’acte (extraits de cadastre…) et rémunérer les autres intervenants (géomètre…). Voici un tour d’horizon des dépenses qui nous incombent pour les actes notariés à chaque événement important de notre vie.

Achat immobilier : près de 8 % de frais pour 100 000 €

Pour un achat immobilier, si l’intervention du notaire n’est pas obligatoire pour la rédaction de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), elle s’impose pour la rédaction de l’acte de vente. Vous pouvez choisir le même notaire que le vendeur ou faire intervenir le vôtre, les émoluments étant alors partagés entre les deux officiers ministériels.

Garant de la sécurité des transactions, le notaire prépare l’acte de vente en accomplissant de multiples formalités : vérification du titre de propriété du vendeur, de la situation hypothécaire du bien, des règles d’urbanisme applicables… Une fois le document signé, il fait publier l’acte de vente au bureau des hypothèques, puis adresse à l’acquéreur la copie authentique de la vente qui constitue son titre de propriété.

Pour ce travail, le notaire perçoit des émoluments proportionnels à la valeur du bien. Pour l’achat d’une maison de 100 000 €, ils s’établissent à 1 478,55 €.

Valeur du bien par tranches Taux appliqué Emoluments TTC
Jusqu’à 6 500 € 4,784 % 310,96 €
De 6 501 à 17 000 € 1,9734 % 207,21 €
De 17 001 à 60 000 € 1,3156 % 565,70 €
De 60 001 € à 100 000 € 0,9867 % 394,68 €
TOTAL 1 478,55 €

Vous lui paierez en outre les émoluments de formalités forfaitaires (actes d’état civil et de cadastre par exemple), fixés à 419,79 €, et hors forfait (établissement des risques naturels et technologiques, pièces d’urbanisme…), estimés à 380 € en moyenne. Vous réglerez également les débours, sommes payées par le notaire à des tiers, par exemple au géomètre, soit 400 €. Reste les droits d’enregistrements pour les logements anciens - plus de cinq ans -, correspondant à 5,09 % du prix de vente (5 090 €), et le salaire du conservateur des hypothèques (publicité foncière), égal à 0,1 % du prix de vente de la maison, soit 100 €. Au total, vous lui versez 7 868,34 €. 

Des frais supplémentaires liés au crédit immobilier 

L’achat d’un bien à crédit, garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, engendre des frais de notaire supplémentaires : des émoluments proportionnels (394,68 € pour un prêt de 70 000 €, par exemple) et des émoluments de formalités (240 €), versés au notaire ; des frais de copies exécutoires (60 pages) permettant à la banque de s’adresser à un huissier en cas de poursuite (83,96 €) et des frais de publication de l’acte au bureau des hypothèques (42 €). Montant total : 760,64 €. Il est à noter que des frais (émoluments, droit d’enregistrement…) sont également prélevés en cas de vente du bien avant la fin du prêt ou au cours de l’année suivante.

Mariage : 380 € minimum pour la rédaction d’un contrat

Vous avez décidé d’établir un contrat de mariage, car le régime légal de la communauté réduite aux acquêts - celui qui s’applique d’office si les mariés ne font aucune démarche - n’est pas adapté à vos besoins. Avant le jour de la célébration, il est impératif que vous vous rendiez chez un notaire, seul professionnel habilité à rédiger un tel document. Il vous expliquera les options possibles : séparation de biens, participation aux acquêts, communauté universelle, et la possibilité d’y insérer des clauses personnalisées.

Le coût de la rédaction d’un contrat de mariage (cinq pages) s’élève à 379,20 € dans les cas les plus simples. Ce montant comprend les émoluments du notaire (233,22 €), une demande d’acte d’état civil (13,99 €), la copie authentique de l’acte (6,99 €) et un droit d’enregistrement (125 €). Le même coût s’applique pour un pacte civil de solidarité (pacs) devant notaire.

Si l’un des époux apporte des biens personnels à la communauté, la facture s’alourdit.

Exemple : Patricia, propriétaire d’une maison de 100 000 € où elle vit avec François, son futur mari, souhaite en faire un bien commun. Dans ce cas, le notaire facture des émoluments proportionnels, calculés sur la valeur du bien en fonction d’un barème dégressif, qui s’élèvent ici à 492,84 €.

Valeur du bien par tranches Taux appliqué Emoluments
Jusqu’à 6 500 € 1,5947 % 6 500 x 1,5947 %, soit 103,66 €
6 501 à 17 000 € 0,6578 % 10 500 € x 0,6578 %, soit 69,07 €
17 001 à 60 000 € 0,4385 % 43 000 x 0,4385 % soit 188,55 €
60 001 et 100 000 € 0,3289 % 40 000 x 0,3289 %, soit 131,56 €
TOTAL 492,84 €

Il applique en outre un forfait de 419,79 € pour les émoluments de formalités administratives (vérification d’état civil, demande de cadastre…) et les copies du contrat de mariage. S’y ajoutent encore la taxe de publicité foncière de 0,715 % sur la moitié de la valeur du bien, soit 357,50 € (50 000 € x 0,715 %), ainsi que le salaire du conservateur des hypothèques (publicité foncière), égal à 0,1 % de la valeur du bien, soit 100 € (100 000 € x 0,10 %). Au total, l’apport de ce bien immobilier à la communauté coûtera 1 370,13 €. Et le coût global de l’acte, 1 749,33 € (1 370,13 + 379,20 €).

Divorce : des frais de partage des biens du couple

Le divorce signifie aussi liquidation du régime matrimonial et partage des biens communs. L’intervention du notaire est impérative dès que le couple possède un terrain ou un logement en commun. Son coût tient compte du montant de l’actif déclaré dans l’acte de divorce.

Exemple : Nathalie et Pierre, mariés sous le régime de la communauté légale, possèdent ensemble une maison (100 000 €), du mobilier (3 000 €), un véhicule (5 000 €) et des liquidités sur différents comptes ­bancaires (6 000 €), soit au total 114 000 €. Nathalie possède par ailleurs en propre un terrain (20 000 €) hérité de ses parents. Pour la liquidation et le partage de la communauté, le notaire perçoit des émoluments proportionnels établis selon le barème officiel. Ils sont calculés, d’une part, sur la valeur brute totale des biens communs, sans déduction des dettes (crédit immobilier…), soit 2 014,86 € pour un patrimoine de 114 000 €  ; et d’autre part, sur la valeur du terrain de Nathalie, soit 119,60 €.

Valeur des biens par tranche Taux appliqué Emoluments TTC
Jusqu’à 6 500 € 5,98 % 388,70 €
De 6 500 € à 17 000 € 2,46675 % 259,01 €
De 17 001 à 60 000 € 1,6445 % 701,13, €
De 60 001 € à 114 000 € 1,23338 % 666,02 €
TOTAL 2 014,86 €

S’y ajoutent un droit de partage (1,1 %) au profit du Trésor sur la valeur brute des biens communs, soit 1 254 €, et le salaire du conservateur des hypothèques (publicité foncière), égal à 0,1 % de la valeur des biens immobiliers, soit 100 €. Enfin les émoluments du notaire pour les formalités s’élèvent à 419,79 €. Au total, ils devront régler au notaire la somme de 3 908,25 €.

Donation : près de 4 % de frais pour 100 000 €

Vous souhaitez anticiper votre succession en donnant à vos enfants une somme d’argent ou un bien immobilier ? Un parent peut, tous les six ans, donner à chaque enfant 159 325 € (plafond au 1er/01/2011) sans payer d’impôts. Irréversible, cette donation doit être effectuée par acte notarié, sous peine de nullité.

Exemple 1 : Paul donne 30 000 € en espèces à sa fille. Il paie au notaire des émoluments proportionnels, calculés sur la valeur du don (413,82 €), et des émoluments de formalités (83,72 €). Coût total : 497,54 €.

Exemple 2 : André donne à son fils un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €. Il paie des émoluments calculés sur la valeur du bien (1 967,42 €), des émoluments de formalités (837,20 €), une taxe de publicité foncière égale à 0,715 % du don (715 €), le salaire du conservateur des hypothèques (publicité foncière), égal à 0,1 % (100 €), et les états hypothécaires (12 € ou 14 €). Soit un total de 3 633,62 €. Mais il ne règle, là non plus, aucun droit de donation, n’ayant pas dépassé le plafond fiscal.

À noter. Si vous avez plusieurs enfants ou ­petits-enfants, vous avez tout intérêt à adopter la donation-partage : les biens donnés ne pourront plus être remis en cause par vos héritiers. Cette donation engendre des frais identiques à ceux d’une donation simple. Sur le plan fiscal, elle bénéficie du même abattement (159 325 €), mais peut faire l’objet d’une taxe de 1,1 % (droit de partage) sur les dons antérieurs, réintégrés dans la donation-partage.

Testament : moins de 200 € pour un acte authentique

Rédiger son testament est recommandé pour répartir ses biens entre ses héritiers, et incontournable pour faire hériter son partenaire pacsé qui, sans cela, n’aurait droit à rien. Il existe deux formes principales de testament.

- Le testament olographe est écrit, daté et signé de la main du testateur. Sa rédaction ne coûte rien, mais il est recommandé de se faire conseiller par un notaire. Cela entraîne des honoraires dits « de l’article 4 » (décret du 8 mars 1978), dont le montant (entre 150 et 700 €) est fixé par le notaire. Vous pouvez ensuite lui en confier la garde, pour un coût de 30,55 € (payables après le décès). Il peut ­aussi, avec votre accord, l’enregistrer au fichier central des dispositions des dernières volontés, moyennant des émoluments (18,65 €) et des frais d’inscription (10,70 €).

- Le testament authentique est rédigé par le notaire lui-même, sous la dictée de son client et en présence d’un autre notaire ou de deux témoins. Avantage : comme tout acte notarié, il sera incontestable. Pour sa rédaction, le notaire a droit à des émoluments (139,93 €), auxquels s’ajoutent des frais de copie authentique (8,39 € pour six pages) et l’inscription au fichier central des dernières volontés (18,65 € + 10,70 €). Coût total : 177,67 €.

Héritage : 1,5 % de frais pour un actif de 100 000 €

Pour la succession d’un proche, le notaire peut vous aider à régler les questions juridiques et fiscales. Son intervention est même obligatoire en présence de biens immobiliers. Elle l’est aussi quand le défunt a pris des dispositions particulières (testament ou donation) ou lorsqu’il a établi un contrat de mariage en faveur de son conjoint.

Exemple 1 : Joël hérite 30 000 € de ses parents. Le notaire qui établit la déclaration de succession reçoit des émoluments proportionnels calculés sur l’actif brut - avant déduction des dettes -, soit 328,18 €, et des émoluments de formalités (estimation de 100 €). S’y ajoutent les émoluments pour l’acte de notoriété, qui permet à Joël de prouver sa qualité d’héritier, soit 65,47 €, et un droit d’enregistrement de 25 € au profit du Trésor. Coût total : 518,65 €. Joël échappe aux droits de succession car la somme nette reçue en héritage (après déduction des dettes) est inférieure au plafond fixé pour l’exonération fiscale entre parent et enfant (159 325 € en 2011).

Exemple 2 : Marie hérite de sa mère une maison d’une valeur de 100 000 €. Elle verse au notaire des émoluments pour l’attestation de propriété, constatant la transmission du bien à l’héritière (870,69 €). S’y ajoutent les émoluments de formalité (419,79 €), la taxe de publicité foncière (125 €), le salaire du conservateur des hypothèques (publicité foncière), égal à 0,1 % (100 €), et les frais des états aux hypothèques (24 € ou 28 €). Coût total : 1 543,48 €.