Séparation : à qui appartient la maison bâtie sur un terrain donnée par les parents de l'un des conjoints ?

Mon mari et moi-même avons donné à notre fils l'argent nécessaire pour acheter un terrain sur lequel une maison a été construite (je précise que mon mari a en plus construit cette maison bénévolement). Sur l'acte notarié, la provenance de cet argent n'a pas été spécifiée et l'acte d'acquisition a été fait au nom de mon fils et de sa compagne. Ils viennent de se séparer. A qui appartient la maison? Quels sont les droits de son ex-compagne ?

Réponse de l'expert

L'article 1401 du code civil précise que la communauté se compose activement des biens acquis ensemble ou séparément par les époux pendant le mariage (…).

Ainsi, tout bien, meuble ou immeuble est réputé commun si l'on ne prouve qu'il est propre à l'un des époux par application d'une disposition de la loi (article 1402 du code civil).

En revanche, chaque époux conserve la propriété de ses propres (article 1403 du code civil).

Sont des biens propres par nature, même s’ils sont acquis pendant le mariage (article 1404 du code civil):
- les vêtements ;
- les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral ;
- les créances et pensions incessibles ;
- tous les biens qui ont un caractère personnel ;
- tous les droits attachés à la personne ;
- les instruments de travail.

De leur côté, les présents d’usage, lesquels sont des dons faits à un proche, à l’occasion d’un événement particulier (anniversaire, fête…), restent également des biens propres, soustraits à la communauté.

Egalement, les biens acquis par un époux avant le mariage ou ceux acquis par succession ou donation pendant l'union constituent des biens propres (article 1405 du code civil).
Ceci dit, la libéralité peut stipuler que les biens qui en font l’objet appartiendront à la communauté. L’acte de donation devra donc le préciser expressément.
De surcroît, les biens tombent en communauté, sauf stipulation contraire, quand la libéralité est faite aux deux époux conjointement.

Ainsi, si l’un des époux fait l’objet d’un don de somme d’argent, et qu’il utilise, par suite, cet argent à l’achat de biens mobiliers ou immobiliers, ces biens deviennent, normalement, eux-mêmes des propres (article 1406 du code civil). La difficulté résidant éventuellement dans la preuve qu’il faudra apporter que ces biens ont été financés à l’aide de fonds propres.

Ceci dit, l’époux qui vend un bien propre et qui utilise la somme obtenue pour acquérir d’autres biens doit insérer dans l’acte d’acquisition une clause qualifiée de “ remploi ” pour que les biens acquis lui restent propres ( article 1406 du Code civil).
Selon ce mécanisme, les caractéristiques qui s’attachaient au bien initial sont transposées sur le bien nouveau qui a pris sa place.

Si aucune mention de remploi n’apparaît, ces biens intègrent la communauté (article 1402 du Code civil).

Forment également des propres, sauf récompense s’il y a lieu, les biens acquis à titre d’accessoire d’un bien propre ainsi que les valeurs nouvelles et autres accroissements se rattachant à des valeurs mobilières propres, telles, par exemple, les plus-values inhérentes à des valeurs boursières.(article 1406 du code civil).

En cas de dissolution du mariage, notamment par divorce, le régime matrimonial fait l'objet d'une liquidation. Celle ci porte uniquement sur les biens communs, il est donc nécessaire avant d'effectuer le partage de procéder à la reprise par chacun des époux de leurs biens propres (article 1467 du code civil).

Le terme de “ reprise ” n’est pas tout à fait approprié dans la mesure où l’époux conserve, durant le mariage, ses propres par-devers lui. En effet, le mariage ne lui a pas ôté la plénitude de ses pouvoirs d’administration, de jouissance et de disposition de ses biens (article 1428 du code civil).

En pratique, procéder à la reprise des propres n'est pas sans difficulté. En effet, fréquemment, pendant le mariage les biens d'origines différentes se sont mêlés les uns aux autres. Or comme nous l'avons indiqué précédemment, il existe une présomption de communauté qui pèse sur les biens du couple. En conséquence, il revient à l'époux revendiquant le caractère propre d'un bien d'en rapporter la preuve. Les juges du fond apprécient souverainement les preuves qui leur sont soumises (cour de cassation, chambre civile 27 mars 1984).

Il apparaît que la preuve du caractère propre d'une somme d'argent est particulièrement délicate à apporter.

La preuve par écrit constitue le moyen "normal" de preuve; il peut s'agir d'un acte préconstitué ( inventaire, acte de donation….) ou à défaut, de tout autre écrit ( papiers de famille, document bancaire etc…). En l'absence d'écrit, la preuve par tout moyen ( témoignage par exemple) est admise à condition toutefois que l'époux démontre préalablement l'impossibilité matérielle ou morale d'obtenir un écrit (art 1402 du code civil).

Par principe, "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous" (article 552 du code civil).

"Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé" (article 553 du code civil).

Par exemple, deux concubins ayant acquis chacun la propriété de la moitié d'un terrain, la femme est présumée propriétaire pour moitié de la construction édifiée sue ce terrain, en l'absence de preuve contraire rapportée par l'autre partie (cour de cassation, 1ère chambre civile, 7 décembre 1977).

Ainsi, la présomption de propriété affirmée par ces articles n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juillet 2000).

Le plus souvent, la preuve de la propriété résulte de tous moyens souverainement appréciés par le juge.