Exercer ses droits sur son logement

Exercer ses droits sur son logement

Chaque époux bénéficie d’une protection qui lui permet, même contre l’avis de son conjoint, de rester dans le logement familial.

Placé au cœur de la vie de famille, le logement constitue un lieu privilégié. Véritable refuge de l’intimité, il se révèle aussi être un mode d’investissement pour assurer l’avenir commun. Dans ce contexte, il devient un enjeu majeur lorsque le couple se sépare ou que l’un des conjoints décède. Afin d’assurer la défense de chacun, le législateur s’est voulu à cet égard égalitaire et protecteur.

En période de crise, pas question pour l’un des conjoints d’évincer l’autre du foyer sans son accord. Tant que dure leur union, les époux doivent décider ensemble de tous les actes qui pourraient priver leur famille de domicile. Cette obligation ne concerne toutefois que la résidence principale du couple, c’est-à-dire leur lieu d’habitation effectif. Elle ne joue par ailleurs que pour les couples mariés. Les partenaires pacsés et les concubins ne peuvent en bénéficier.

Mariés et propriétaires

Afin d’éviter qu’un conjoint mette en péril la résidence du couple, sous prétexte qu’il est le seul à avoir financé son achat, certaines mesures de protection ont été mises en place. Aucun des époux ne peut vendre le logement familial (ni les meubles dont il est garni) sans l’accord de l’autre (article 215 du Code civil).

Cette disposition s’applique dans toutes les situations (même si le bien est la propriété d’un seul des conjoints) et quel que soit le régime matrimonial du couple. D’autres actes, comme la donation ou la constitution d’une hypothèque, nécessitent également le consentement des deux conjoints. Les juges sont même allés plus en loin en imposant cette formalité pour toute constitution d’un bail (Cour de cassation, 1re chambre civile, 16 mai 2000, pourvoi n° 98-13441).

Accord indispensable

La règle est claire : dès qu’un acte est susceptible de remettre en cause la pérennité du logement familial, le couple doit s’entendre. Si seul un des époux est propriétaire du bien, celui-ci doit obtenir l’autorisation de l’autre avant de réaliser l’acte en question. Si les conjoints sont propriétaires ensemble de leur logement, chacun doit donner son consentement.

Le non-respect de ces obligations peut être sanctionné en justice. Le conjoint qui n’a pas donné son aval dispose en effet d’un délai d’un an à compter du jour où il a connaissance de l’acte litigieux pour saisir le juge. Ce dernier peut alors prononcer la nullité de la vente ou de la donation, qui devient sans effet, comme si elle n’avait jamais eu lieu.

Mariés et locataires

La loi protège également les couples qui ne sont pas propriétaires. Si le logement familial est loué, le bail est réputé appartenir aux deux époux (article 1751 du Code civil), même s’il a été conclu avant le mariage ou s’il a été signé seulement par l’un des conjoints.

Les conséquences pratiques de cette règle sont claires. En cours de mariage, le congé délivré par un seul des époux n’est pas valable (cet acte nécessite le consentement des deux). Par ailleurs, le bailleur, dès lors qu’il a été informé du mariage de son locataire, est obligé d’adresser sa notification de congé aux deux époux, sans quoi son courrier resterait sans effet.

Attention, le principe de la cotitularité du bail ne concerne pas les locaux professionnels, les locaux à usage mixte et les logements de fonction. L’époux qui exerce sa profession chez lui et qui est seul signataire du bail peut ainsi adresser une demande de résiliation sans l’accord de son conjoint.

En cas de séparation

La protection dont bénéficient les conjoints dure ainsi pendant toute leur union, jusqu’à la dissolution du mariage. En période de crise, elle doit toutefois être aménagée. Pendant une procédure en divorce (ou en séparation de corps), le sort du domicile est donc évoqué dès le début de l’instance.

Si les époux sont propriétaires et que l’un d’eux souhaite quitter le logement, le juge statue sur les modalités de la résidence séparée. Celui qui jouit du logement familial doit en principe verser à son conjoint une indemnité, dont le montant varie selon les circonstances.

"Mais, en vertu du devoir de secours mutuel auquel les époux sont tenus (article 212 du Code civil), il arrive que le juge ne fixe aucune indemnité, témoigne Me Geneviève Gesvre, avocate à Paris. En effet, lorsque le logement est attribué au conjoint qui bénéficie des revenus les plus faibles, certains juges prévoient une jouissance du logement à titre gratuit."

Si les époux sont locataires, la cotitularité du bail est maintenue pendant toute la procédure. Les conjoints restent donc tenus solidairement au paiement des loyers et des charges, même si l’un d’eux quitte le domicile. Cette solidarité ne cesse que du jour où le jugement de divorce (ou de séparation de corps) est mentionné en marge des registres de l’état civil.

L’attribution du logement

Quant au sort du logement familial après la séparation effective, il est en principe réglé par les époux eux-mêmes s’ils ont opté pour un divorce par consentement mutuel. Mais en cas de désaccord c’est le juge qui tranche.

Si les époux sont locataires, le bail est attribué à l’un d’eux "en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause (article 1751 du Code civil)". Généralement, celui qui a la garde des enfants ou qui exerce sa profession dans les lieux conserve le logement. Mais le juge peut en décider autrement, notamment en cas de résidence alternée. Si les deux époux sont propriétaires du logement, plusieurs solutions sont envisageables. Le juge choisit, par exemple, d’accorder une prestation compensatoire à l’un d’eux sous la forme d’un droit d’habitation sur le logement.

L’attribution du logement à l’un des ex-conjoints, moyennant compensation à l’autre, est également concevable. Le maintien forcé des ex-époux dans l’indivision pour une durée de cinq ans renouvelable jusqu’à la majorité du plus jeune enfant peut aussi être retenu. Dans ce dernier cas, l’époux qui conserve le logement est assuré d’y habiter jusqu’au partage des biens.

Si le logement appartient à l’un des époux, son conjoint doit normalement quitter les lieux après le jugement de divorce. Il peut toutefois demander à conserver le droit d’y habiter. Dans ce cas, le juge a la possibilité de lui octroyer, en théorie, une prestation compensatoire sous la forme d’un droit d’habitation.

Il peut aussi lui accorder un bail forcé s’il y a des enfants. Mais, selon Me Gesvre, "si le conjoint propriétaire refuse de laisser son bien à son ex-époux, il est vraisemblable que le juge accordera plutôt le versement d’une prestation compensatoire en capital".

Une protection en cas de décès

Enfin, si l’un des époux décède, le conjoint survivant bénéficie d’une protection spécifique. Même s’il n’est pas directement propriétaire ou locataire du logement familial, il n’a pas à le quitter précipitamment.

L’année qui suit le décès, il peut l’habiter gratuitement. S’il s’agit d’une location, le bail se poursuit automatiquement (quand bien même il aurait été signé par le défunt seul) et les loyers sont pris en charge par la succession. Si le logement était la propriété du défunt, son époux bénéficie également d’un droit de jouissance temporaire et gratuit pour la même période.

Passé le délai d’une année, le conjoint survivant peut demander à bénéficier jusqu’à la fin de sa vie d’un droit d’habitation sur le logement (sauf s’il s’agit d’une location) et d’un droit d’usage sur le mobilier. La valeur de ce droit viager vient en diminution de sa part d’héritage. Toutefois, si elle excède cette dernière, il n’aura pas à indemniser les autres héritiers. Enfin, lors du partage de la succession, le conjoint survivant peut demander l’attribution préférentielle du logement afin d’en devenir propriétaire.

En couple, mais pas mariés

Contrairement aux époux, concubins comme partenaires pacsés ne bénéficient d’aucune protection légale sur leur logement familial. Aussi, si l’un d’eux décide de vendre l’appartement dont il est seul propriétaire, l’autre ne peut s’y opposer. De même, les concubins ou partenaires pacsés ne disposent d’aucun recours pour empêcher la résiliation du bail si leur compagnon se révèle être le seul titulaire du contrat de location.

Élargir sa protection à ses créanciers

La protection du domicile des époux ne garantit pas pour autant le logement familial contre les risques de saisie. Toutefois, le particulier entrepreneur individuel (commerçant, artisan, professionnel libéral), propriétaire de sa résidence principale, qui exerce son activité chez lui peut placer son habitation à l’abri de ses créanciers professionnels.

Une simple déclaration notariée suffit pour rendre le logement insaisissable. La procédure est simple et relativement peu coûteuse (131 €). Renseignements auprès de son notaire.