Divorce : à qui appartient la maison construite avec les fonds propres de l'un des conjoints ?

Ma femme et moi sommes divorcés. Nous étions mariés sous le régime de la communauté. Elle souhaite que je garde la maison que j'ai construit avec mes fonds propres. En a t-elle le droit? peut-elle renoncer à toucher une soulte?

Réponse de l'expert

L'article 1401 du Code civil précise que la communauté se compose activement des biens acquis ensemble ou séparément par les époux pendant le mariage.

Ainsi, tout bien, meuble ou immeuble est réputé commun si l'on ne prouve qu'il soit propre à l'un des époux par application d'une disposition de la loi (article 1402 du Code civil).

En revanche, chaque époux conserve la propriété de ses propres (article 1403 du Code civil).

Les biens acquis par un époux avant le mariage ou ceux acquis par succession ou donation pendant l'union constituent des biens propres (article 1405 du Code civil). 

En cas de dissolution du mariage, notamment par divorce, le régime matrimonial fait l'objet d'une liquidation. Celle-ci porte uniquement sur les biens communs. Il est donc nécessaire, avant d'effectuer le partage, de procéder à la reprise par chacun des époux de leurs biens propres (article 1467 du Code civil). 

Il revient à l'époux revendiquant le caractère propre d'un bien d'en rapporter la preuve. Les juges du fond apprécient souverainement les preuves qui leur sont soumises (Cour de cassation, chambre civile 27 mars 1984). 

Selon les termes de l’article 1437 du Code civil, toutes les fois qu’il est pris sur la communauté une somme, soit :

- pour acquitter des dettes ou charges personnelles à l’un des époux, telles le prix ou partie du prix d’un bien à lui propre ou le rachat des services fonciers,

- pour le recouvrement, la conservation ou l’amélioration de ses biens personnels,

- et généralement toutes les fois que l’un des deux époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté,
l’époux en doit la récompense.

L’article 1469 du Code civil dispose que la récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle ne peut être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire.

Ainsi, la dépense assumée par la communauté au bénéfice d’une masse propre consiste souvent dans le remboursement, en tout ou partie, du prêt d’argent souscrit pour le paiement du prix d’acquisition d’un bien propre. La communauté a acquitté une charge personnelle de l’intéressé et qu’à ce titre au moins elle a droit à récompense (article 1412 du Code civil). Mais celle-ci devrait être liquidée au montant minimal de la « dépense faite », c’est-à-dire au montant du capital remboursé en deniers communs. 

En conséquence, une récompense est due à la communauté si cette dernière a participé au financement d’un bien propre. 

Par ailleurs, les dispositions relatives à la liquidation du régime matrimonial et au partage des biens du ménage ne peuvent être remises en cause sur le principe. Ainsi, lorsqu’une convention n’est pas exécutée dans les termes prévus, les parties doivent établir une nouvelle convention. Ainsi constitue une modification de la convention homologuée le non-paiement de la soulte mise à la charge du mari par la convention (arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 17 mars 1993).

Une soulte non payée et dont le créancier ne recouvre pas le paiement peut être requalifiée par le juge en donation déguisée (libéralité réalisée sous l’apparence d’un acte à titre onéreux) ou une donation indirecte (acte n’indiquant pas s’il est consenti à titre gratuit ou à titre onéreux).